상가&건물 매각시 세금 절세방법 및 노하우

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상가&건물 매각시 세금 절세방법 및 노하우

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안녕하세요? 태평양빌딩연구소입니다.

상가나 건물을 팔때 발생하는 세금 절세방법에 대해서 글을 올려드립니다. 대단한 절세방법이 있는것은 아니지만,생애 최초 상가나 건물을 처분하는 분께 어쩌면 도움이 될지도 모르겠다는 생각에서 글을 올려드립니다.

이 글은 세무전문가의 글은 아니기 때문에 참고만 하시고,상업용부동산 양도시 필히 세무사의 도움을 받으시기 바랍니다. 
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1. 부동산 양도(매도/매각)시 건물분 부가가치세는 포괄 양수도계약으로 하는것으로 한다. 

 주택이 아닌 상업용 부동산은 원칙적으로 건물분에 대해서 부가가치세(V.A.T)가 발생합니다. 줄여서 부가세라고 하겠습니다.예외적으로 부가가치세가 매매가에 포함되어 거래가 이뤄지기도 합니다. 부동산이 아닌 동산이나 생필품 같은 경우는 슈퍼나 매점에서 구입할때 부가세따로 계산하지 않고,최종소비자가 이름으로 부가세 포함된 가격으로 판매가 이뤄지죠. ​

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건물을 예를 들자면,거래가격을 토지가격과 건축물가격으로 나눌수 있는데,나누는 방식은 매도인측 세무사가 신고하기위해 배분을 해줍니다.부가가치세는 건축물에 발생하는데,예를 들어 30억짜리 꼬마빌딩이 토지분은25억,건물분이 5억이면 부가세는 건물분에 10%니까 5천만원이 됩니다.부가가치세 비중이 아주 작지는 않습니다. 

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부도산 거래관계에서는 최종 소비자인 매수(산)자가 부가가치세를 부담하며,매도자에게 지급한 후 매도(판)자는 세금계산서를 발행해서,매수자에게 주고,부가세 신고기일안에 매도인은 세무서에 부가세를 신고납부하게 됩니다. 매수자는 부가세를 세무서를 통해서 조기환급 신청하거나 차후에 환급받게 되는 구조입니다.​

 

그런데,1~2달 안에 신고,납부하고 다시 환급신청하고 환급받고,이럴경우 행정력의 낭비를 초래하기때문에,이런 번거러운것을 피하기위해서 정부에서 포괄양수도제도를 만들어서 사업성격이 비슷하다면 세무서에 부가세를 신고,납부하는것을 면제를 해주겠다는 겁니다. ​

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매도인과 매수인 거래 쌍방 모두 도움이 됩니다만,부동산 중개를 하다보면 여러가지 이유로 거래 당사자중 일방이
포괄양수도로 계약하지 않고,매도자가 건물분 부가세 별도조건으로 부가세를 요구하고,매수자가 포괄양수도를 원치않는 경우도 있으니,상황에 맞쳐 알아서 하시면 됩니다. 

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포괄양수도가 성립되는 조건이 여러가지가 있는데요. ​

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예를 들어서,임대사업자 대 임대사업자/회사 사옥 대 회사 사옥(실사용)/이런 경우는 사업방식이 비슷해서 포괄양수도로 인정해줍니다. 구체적인 부분은 세무사에게 자문을 받는게 가장 정확합니다.​

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2. 상가 소득세 신고시 감가상각을 하지 않으면 양도소득세가 줄어든다.​

 

상가나 건물은 소득세 신고를 할때,감가상각비를 계상을 하면,소득세나 법인세가 줄어들수가 있는데요. ​

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다만,양도소득세 계산시에는 건물 감가상각비로 계산한 금액은 제외하도록 되어있어서,양도세가 많이 나옵니다.
건물 감가상각은 소득세나 양도세중 한가지만 선택해야 된다는 거죠..
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그래서,소득세를 줄이는 것이 절세효과가 클지,나중에 양도세를 줄이는것이 절세에 유리할지는 매년 소득세 신고시 마다 판단할 필요가 있다고 합니다.
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대체로 양도소득세는 장기보유특별공제가 양도차익에 최고30%를 인정받기에,최고세율에 걸리더라도 실제 부담세율은
20%정도입니다. 소득세가 더 많다면 감가상각을 반영해보는것이 유리하겠지요..

3. 장기보유특별공제를 최대한 활용하자

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​부동산 양도소득세는 3년이상 보유하게되면 장기보유 공제라는것을 인정해봅니다. 과거에는 비주거용인 경우 10년을 보유하면 30%까지 공제해주었습니다.명목은 물가인상에 대해서 인정해주겠다는 취지가 깔려있습니다.​

장기보유공제는 세법 개정으로 상업용부동산은 15년간 30%(1주택자는 최대80%)의 비율만큼 양도차익에서 차감해주는 제도입니다. 따라서,최소3년이상 보유하고,15년 될때까지 보유하면 매년 공제의 폭이 커집니다.​
보유한지 3년이하면 장기특별공제는 받지 못합니다.

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4. 양도시기에 따라서 재산세와 종합부동산세를 내지 않을수가 있다. ​

 

재산세와 종합부동산는 과세기준일이 매년 6월 1일에 소유한 사람이 내는 세금입니다.​

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따라서,부동산을 팔때는 6월1일 이전에 파는것(잔금)이 유리하고,반대로 사는경우 라면 6월1일 이후에 사는것이
그 해에 재산세와 종합부동산세를 내지 않을수가 있습니다.​

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부동산의 양도는 잔금일과 등기이전일자를 기준해서 빠른날짜로 합니다. 기본적인 사항이지만,거래 경험이 많지 않다면 모르고 지나갈수도 있습니다.꼭 체크해야 할 사항입니다.!!​​

 

5. 가격이 떨어진 상가는 같은 해 이익이 난 부동산과 같이 판다.

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양도소득세는 1년간 매도한 부동산 중 같은 세율의 자산은 합하여 계산합니다. 따라서 손실이 있는 상가 등과 이익이 많은 부동산은 같은 해에 파는것이 유리하다고 합니다.​

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부동산의 양도 손실은 사업소득과 달리 차후년도에 적용되지 않는 것이 특징입니다.
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6. 양도 후에는 신고기한 내에 신고,납부하는 것이 유리하다.

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이부분은 대부분 분들이 아시지만, 바쁘다보면 놓칠수 있는부분이고,비용이 제법 많기 때문에 아무리 바쁘시더라도, 담당 세무사 통해서 꼭 챙기셔야겠습니다.

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부동산의 양도소득세는 잔금이 속하는 달의 말일부터 2개월이내에 신고,납부해야합니다.

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신고하지 않으면, 20% 신고불성실 가산세가 나오고,양도세를 납부하지 않으면 연간 10.95%정도로 가산세가 붙으므로,반드시 신고납부하는 것이 유리하다고 합니다.

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최대한 쉽게 풀어서 설명한다는것이 이해가 잘 될지 모르겠네요. 세무쪽은 저도 이해가 잘 안될때가 있습니다.ㅜㅜ

 

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