강남잠실 토지거래허가제 시행,마이스 복합단지

지난 6월 17일 정부에서 부동산을 안정화하기위해서 21번째 대책 발표를 했습니다..강남구 삼성동,청담동,대치동 일대와 송파구 잠실동 일대에 토지거래허가구역을 지정해서 토지거래를 하는경우 시.군.구 장에게 토지거래허가를 받아야 합니다.

 

이번 대책발표에는 강남 영동대로 개발복합부지와 올림픽경기장 인근지역이며,이미 서울시에는 영동대로 복합개발과 잠실 MICE(국제교류복합지구)에 대한 계획이 오래전부터 진행중이라,투기세력을 사전을 차단하기위한 대책이라 보입니다.

국토부의 향후 대책 발표

국토부가 언론을 통해서 발표한 내용인데,서울시는 빠른 시일 내에 이루어질수 있도록 허가권자인 관할구청(강남구청,송파구청)을 지원해 나갈 계획이라고 합니다.

아울러 강남잠실 부동산대책 발표 후에 실거래 신고건에 대해서는 자금조달계획서 및 증빙자료를 면밀히 검토하여,불법 증여등 이상 거래 여부를 철저히 확인하고,허가 회피할 목적으로 계약일자를 허위로 작성하는등이 있는지 집중 조사할 계획이라고 합니다.

 

그럼 잠시 영동대로 복합개발과 잠실종합운동장 인근 국제교류복합지구 조성에 대해 잠시 알아보고,토지거래허가제로 넘어가겠습니다.

 

"마이스(MICE)"는 줄인말인데,기업회의(MEETING),포상관광(INCENTIVE TRIP),컨벤션(CONVENTION),전시박람회와 이벤트(EXHIBITION)의 줄임말로 영문자 첫글자를 땃습니다.

지역경제 활성화는 물론 일자리 창출과 부가가치 유발을 가져온다는 점에서 굴뚝 없는 황금시장이라 하는데,대표적인 국가가 싱가포르와 홍콩라고 합니다.

서울시가 서울미래지도를 통해서 발표한 내용입니다.이 내용은 서울시 홈페이지를 기초로 해서 작성한 글임을 알려드립니다.

서울시에서 추진중인 영동대로 복합개발과 종합운동장인근 국제교류복합지구(MICE)를 표시한 그림입니다.

SITE4 코엑스는 마이스복합단지로 구성되며,전시장과 컨벤션,숙박시설등으로 구성되며,전세계의 유명 관광명소가 될 계획을 세우고 있습니다.

현대자동차 사옥이 완공되는 2026년이면 이 일대가 어떻게 변모할지 새삼 기대되어 집니다.

토지거래허가제

토지거래허가 제도는 토지 보유의 편중현상,투기로 인한 비정상적인 지가상승을 방지하는 토지거래의 공적 규제를 강화하기 위해 시행하는 제도입니다.

 

1978년 "국토관리이용법" 개정으로 도입했고,현재는 국.계.법(국토의 이용및계획에 관한법률)에 법률 근거를 두고 있습니다.

토지거래허가제는 토지거래허가구역 지정을 통해서,허가지역 내에 토지를 거래하고자 할때에는 규정된 방법에 따라 시장,군수,구청장의 허가를 받아야 한다.따라서 토지를 매입하는 자가 허가를 신청해야 한다.

[출처: KBS]

 

이번에 시행하는 토지거래허가제는 주거지역은 18㎡초과,상업지역20㎡초과되는 거래건에 대해서 적용합니다.아파트뿐만 아니라,상업용부동산에도 적용됩니다.

 

이번 정부 발표 토지거래허가제에 관련된 궁금사항을 Q&A로 정리해봤습니다.상업용부동산에 대한 내용입니다.

 

상업용부동산 토지거래허가제 Q&A

Q. 강남 삼성동에 소재한 상가건물을 매매할려고 하는데,토지거래허가를 받아야 합니까?

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A : 건물은 토지와 건물로 구성되며,건물만 거래하면 토지거래 허가를 받을 필요는 없지만,재산권 행사에 있어 제한적이므로 토지도 함께 매입해야 합니다.

따라서 토지 용도지역이 주거지역18m2초과,상업지역20m2가 초과되면 토지거래허가를 구청장을 통해 받아야 합니다.

이번 토지거래허가구역은 20.6.23~21.6.22까지 1년간 지정되며,6월 23일 확정되어,이날 계약 체결분부터 적용됩니다.따라서 그 전날 계약분은 토지거래허가제에 적용을 받지 않습니다.

 

건물은 전부 임대사업 목적이면 토지거래허가를 받을 확률이 없으며,일부라도 사용해야 토지거래허가를 받을 수 있다고 합니다.

다만,건물 연면적에 얼마의 공간을 사용해야 하는지는 아직 구체적으로 나온 DATA는 없습니다. 건물주인이 사용면적이 높을수록 토지거래허가를 패스할 가능성이 높다고 합니다.

현실적으로 상업용건물을 전층 모두다 사옥으로 사용하라는 것은 힘듭니다.다만,주택과 형평성을 맞추기 위한게 요식행위가 아닐까라는 생각도 해봅니다.

삼성동,청담동,대치동 지역에 상업용 건물을 매입하실 분들은 강남구청을 통해서 사전에 미리 확인을 하고,진행해야 리스크를 줄일수 있을것입니다.

 

다만 국토부가 토지거래 허가제 발표 후에 허가구역의 실거래 신고건에 대해서 면밀히 검토한다고 하니,이 지역에 투자한 투자가들은 자금계획등 문제될 요소는 모두 제거해야겠습니다.

 

Q. 상가 취득 후에 일부 임대를 할수 있나요? 

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A: 제1,2종 근린생활시설인 경우,취득 후에 저층 공간인 1,2층은 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많아서,건물을 취득하고,실제로 이용하는 자가,해당 건물 일부를 임대할수있는 "자기경영" 원칙의 예외로 인정하고 있습니다.*[부동산 거래신고등에 관한 법률 시행령 제14조]

 

따라서,토지거래허가 신청인이 근린생활시설 내에 일정공간을 직접 이용하는 경우,허가권자의 판단에 따라 여타 부분에 대한 임대 제공이 가능합니다.

 

다만,신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분소유 등으로 분리되어야 하며,신청인은 허가 신청시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성,제출 하여야 합니다.

개인적인 견해

 

상업용 부동산인 토지,건물을 전문 중개하는 태박사는 주택은 인간의 최소 기본생활인 의,식,주의 하나로,필요 이상의 주택 보유는 규제 해야 한다고 생각합니다.보유세 인상을 통해,어느정도 수요 억제를 할 필요가 있다고 생각합니다.

주택을 많이 가지고 있어봐야 세금이 많아서 투자실익이 없다는것을 느껴야합니다.보금자리는 부자건 빈자건 하나는 필요하니까요.

 

유동성이 넘치는 저금리시대에 차가운 머니이라는 놈이 수익이 조금이라도 보이는 곳으로 움직이는것은 속성인데,어려운 시장상황에 맞쳐 부동산 대책이 먹히지가 않는거 같아 답답합니다.

지금은 주택 임대사업자에 대한 혜택은 거의 없고,이번 부동산대책으로 담보대출을 못하게 되어,개인사업자나 법인사업자의 보유매물이 시장에 나올 가능성이 높아 보입니다.

다만,핀셋 규제도 좋으나,세금 억제정책만이 능사가 아니고,더불어,주택 공급정책도 적절히 병행해서,좀더 성숙한 대책이 나오기를 기대할 뿐입니다. 

하루빨리 부동산시장이 안정화되어,폭등한 집값으로 서민들의 생활이 찌들리지 않고,편안하게 살수 있기를 간절히 소망해봅니다.

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