2020년 상반기 서울 서초동 빌딩매매사례 정리

2020년 상반기 서울 서초동 빌딩매매사례 정리

2020년 상반기 서울 서초동 상업용부동산 거래된 현황을 올려드릴려고 합니다.빌딩매매사례가 작년2019년도에 비해 코로나 정국임에도 불구하고,거래량이 많이 증가했습니다.

[2019년 1분기 서초동 빌딩매매사례]

[2019년2분기 건물 매매사례]

2019년 상반기 상업용부동산인 토지,빌딩매매가 된 거래현황입니다.본 자료는 국토부 실거래신고 사이트를 기준으로 했고,캡쳐한 그림을 작성한 글입니다.

http://rt.molit.go.kr/srh/srh.do?menuGubun=H&srhType=LOC&houseType=1&gubunCode=LAND

[국토부 실거래가 확인 사이트]

지분거래를 제외하고,17건 정도 건물 매매거래가 이뤄졌습니다.물론 국토부 실거래가 사이트 화면 상단에 상업용/업무용 목차 이외에 단독/다가구 목차도 확인을 해봐야합니다. 

왜냐하면 개인적으로 이해가 되지 않지만,국토부에서 여러층으로 구성된 건물이 있으면,건축대장상 층별 용도가 1개층이라도 주택이 있으면,단독/다가구로 분류를 하는거같습니다.

건물의 주용도가 있을텐데,1,2개층이 주택이고 나머지 4개층이 근생이면,상업용/업무용 목차로 분류를 해야 맞는거 같은데,오롯이 1개층이라도 주택이 있으면 단독/다가구로 분류를 하기 때문입니다.

과거에 전층이 주택이었는데,세월이 흘러서 상권이 좋아져서,반대로 주거용도에서 근생용도로 전부 변경하는 경우도 있는데,이런 경우는 아이러닉하게도 단독/다가구로 남아있습니다.

지자체 전산 시스템과 국토부와 완전히 호환이 안되는거 같기도 하다는 생각이 듭니다.

2020년 상반기 건물 거래량은 약30건입니다. 작년과 비교했을때 약 두배가까이 거래량이 증가했음을 알수가 있습니다.타 강남권지역도 크게 차이는 없을것입니다.

전반적으로 유동성이 증가했고,초 저금리 기조로 상업용 빌딩시장에 자금이 유입됨을 알수가 있고,중개시장 또한 꼬마빌딩부터 중소형빌딩 매입 문의가 증가하는것도 사실입니다.

꼬마빌딩도 강남권에서 과거 수년전에 20~40억대가 꼬마빌딩이었는데,요즘은 70억대까지 꼬마빌딩이라고 부르는 상황입니다.;;;  

국토부 실거래가(상업용/단독/토지 목차)와 빌딩앱을 통해서 작성한 엑셀리스트를 캡쳐한 사진입니다.단순하게 거래앱을 눈으로 보면 편하지만,직접 힘들게 타이핑하는게 머리속에 오래남기 때문에 글을 작성하는것입니다.

[서초동1490-33,34 한성빌딩]

2018년에 신축한 컨디션 좋은 건물이며,임차인이 병원용도로 80% 통임차하고 있습니다. 작년에 매가140억원 접수받았는데,135억5천만원에 올2월 말에 거래가 이뤄졌습니다.

임대수익률은 3%중반 수준입니다.대로변에 위치한 점 말고는 전철역과 거리가 다소 떨어져 있으며,주변 상권또한 애매한 부분이 있어 실수요자 이외의 투자수요가 붙기에는 제한적이였습니다.

[서초동1487-1 동아빌딩]

대리석 외관으로 상태는 양호하나,건물 내부는 관리상태가 허술한 상태로,전면적인 리모델링이나,신축용도로 매각이 가능한 건물입니다.

건물주는 오래전에 공동명의로 상속받은 형제간에 보유한 부동산입니다. 

2017년말경에 본건을 소개받았는데,대지 규모211평의 북도로 코너입지의 사옥용도로 괜찮다고 생각했던 건물이 당시 110억원에서 소폭 조정이 가능하다고 했었는데,시간이 지나면서 가격이 상승했고,올초에 최종 116억원(약5,500만원/평) 매각이 이뤄졌네요.

효령로 대로변 코너입지에 위치해있고,도로 맞은편에는 서울고가 있습니다.

[남부터미널 인도박물관]

마찬가지로 시장에 매물로 나온지 근4년만에 매각이 이뤄진 건물인데,작년 10월경에 옆 필지 건물주가 매입했다는 정보사항이 있는데,올4월말에 신거래가 신고가 되어있네요..실거래가는 110억원입니다.

[서초동1658-18 창원빌딩]

교대역에서 상권은 아쉽지만,역세권에 위치한 창원빌딩입니다.건물관리상태 양호한 건물로 수익률은 2프로 후반대 건물입니다.

초창기 95억원에 매물로 나왔다고 알고있는데,85억원(약7,000만원)에 매각이 되었습니다.주변시세 대비 약간 저렴하게 매각된거 같습니다.

[서초동 인화순대국]

소형코너건물인데,공원 앞에 자리잡아 가시성좋지만,남도로에 접해 신축시 용적률에 로스가 생길법한 건물이라 리모델링으로 접근해야할 다소 아쉽다고 생각했던 건물이었습니다.

작년 하반기에 50억원에 매물로 나왔고,올 초에 최종47억원 매각을 하겠다고 건물주가 공표하고 나서,가격 조정을 원하는 고객들이 많았는데,결국 조정없이 47억원에 매각이 이뤄졌습니다.

[서초동1694-12 신원빌딩 외 1필지]

교대역 초역세권에 위치한 일반상업지역 신원빌딩과 뒷필지 거래건입니다.신축부지로 매물이 나왔는데,신원빌딩 건물주가 세입자 명도조건으로 매각하기로 했다가,자녀들 반대로 명도 조건없이 매각을 했습니다.

이면도로에 위치한 일반상업지역도 지가가 많이 상승해서 평당1억원이하 매물을 찾기가 힘든상황에서 자본력이 있는 프로야구 김**선수가 수년후에 신축목적으로 2필지를 거래가113억원에 매입을 하게됩니다.

일반상업지역 2필지 거래가 대비 단순지가로는 평당8,600만원수준으로 저렴하게 취득한 케이스입니다.임대수익은 나오지는 않습니다.

이상으로 마치겠습니다.이글이 조금이라도 도움이 되었다면 공감 부탁드리겠습니다.감사합니다.

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