강남 상가건물 매매사례,서초동 교대역세권[거래가54억]

강남 상가건물 매매사례,서초동 교대역세권[거래가54억]

안녕하세요? 태박사입니다.지난달 5월 중순경에 거래된 강남 상가건물 매매사례를 포스팅합니다.

시장에 오픈 안된 소리 소문없이 조용히 거래된 구옥 상가건물입니다.

엑셀자료를 보니,2013년도 여름에 32억원(5,500만원/평)에 매물이 나왔는데,당시 건물주는 상속받은 부동산으로 형제끼리 재산정리 차원에서 매각을 할려고 했는데,내부사정으로 여러번에 걸쳐 매매를 철회하게 됩니다.

당시 임대료는 보증금1억/월600만원인데,현재 임대료수준은 800만원~900만원 정도되지 않을까 추정됩니다.

국토부 실거래가 홈페이지를 검색하면 서초동 2분기 화면입니다.5월 19일에 매각된 건물이 눈에 들어옵니다.

소위 꼬마빌딩 규모인데요.1977년에 신축한 오래된 구옥건물입니다.

빌딩거래사례를 조회할수 있는 빌딩거래앱 "밸류맵"입니다.빌딩중개인이나 빌딩 투자에 관심있는 사람들은 필수적으로 사용하는 어플입니다.

[서초동1571-10]

2호선 교대환승역 역세권에 위치한 2층 구옥 상가건물입니다.이 지역을 잘 모르는 분들이 보셨을때,지난 4월에 매각된 바로 왼쪽에 47억원에 거래된 인화순대국 건물보다 본건이 대로변에 가깝습니다.

일반상업지역 맞은편이라,상권이 좀더 좋치않을까라고 생각해볼수 있지만,접근성이나 주변 상권으로 보면 인화순대국이 상권이 좀더 낫다고 볼수 있습니다.

반포대로30길은 교대 동서상권 8미터도로,인화순대국 남북도로길 6미터에 비해,상권이 조금 떨어진다는게 현지 중개인들도 인정하는 점입니다.

다만,강남권50억대 꼬마건물이 찾기도 이젠 힘든상황이고,입지여건상 건물신축하기에 나쁘지 않은 구옥건물이라 8천만원 중반대에 매입을 한것으로 보입니다.

목포집 유달산

6미터 4미터 코너입지의 향후 신축부지용입니다.

건물외형은 주택이지만,상권이 확장되면서

건물 용도변경 통해서 근생시설이 영업을 하고 있습니다.

1층에 소형 점포 여러개가 있습니다.

[지적도 요약]

6미터*4미터 북도로 코너입지로서,향후 신축부지성격으로 3종일반주거지역으로 북도로를 물고 있으니,필요거리 이상 후퇴할 필요없이 건물을 신축할수가 있습니다.

설계상황에 따라,사선제한 없이,면적 손실 없이 반듯하게 용적률을 확보할 것으로 보입니다.

물론 세부적으로 가설계를 뽑아봐야지 정확한 부분을 알수는 있지만,그림은 대략 보여집니다.

[건축물대장]

건물 용적률250%를 활용할수있는 토지라서 2층 구옥상가는 의미가 없습니다.오래되었으니,신축을 해야합니다. 

요즘은 골목길에 있는 신축건물도 층수를 높여보이기위해 건폐율을 줄이고 높게 지어올려서 다른 건물이랑 차별화한다는 트랜드가 있습니다.

[토지형상]

경사지가 아닌 평탄지입니다.

[개별공시지가 리스트]

서초대로변 이면에 위치한 강남 구옥 2층 상가건물이 평당8,500만원 조금 되지 않은 거래가에 매각이 되었습니다.

기타 궁금한 사항은 문의주시기 바랍니다.

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