강남 꼬마빌딩매매,교대역 사옥용 건물매매사례

강남 꼬마빌딩매매,교대역 사옥용 건물매매사례

반갑습니다.태평양부동산연구소입니다. 최근5월초순에 매각된 강남 꼬마빌딩매매,사옥용 건물매매사례를 포스팅을 해봅니다.

국토부 실거래가 조회사이트를 보면 5월8일 실거래신고된 강남꼬마빌딩매매 건을 확인할수가 있는데요.매도자는 개인입니다.

[서초동1640-8 맥스빌딩]

지도에서 보시다시피,2호선 3호선을 도보로 이용할수 있는 역세권에 근접한 꼬마빌딩입니다.

주변환경이 나홀로 아파트로 형성된 곳이고,유동인구가 적은 상권은 다소 떨어지는 곳입니다.

[맥스빌딩]

5년전에 최초 꼬마빌딩매매로 나온 건물이지만,당시 오랫동안 매각이 이뤄지지않아,매물로 의뢰한지 1년 안된 시점에 건물주가 매각을 철회하게 됩니다.

무역업에 종사하는 건물주는 본건 건물에서 일부층을 사옥으로 사용하고 있었습니다.

1987년에 준공한 건물이라 리모델링이 필요해보입니다.엘리베이트가 설치가 안된 건물이라서 리뉴얼은 필수적입니다. 

[지적도요약]

약10미터 넓은 이면도로에 접한 코너형 입지라서 가시성은 양호합니다.

[건축물대장 요약]

토지 용도지역은 2종 일반주거이며,용적률은 200%이내인데,용도지역 종세분화하기 오래전에 신축한 건물로 당시 거의280%를 적용받아 꽉차게 지은건물로 현재 3종주거지역보다 용적률이 높습니다.

이런 건물은 공간 활용도가 높으니,신축보다 리모델링 개념으로 접근하는게 좋겠지요.

[개별공시지가 리스트]

토지 공시지가는 해마다 상승하고 있는 곳이며,전철에서 다소 떨어진곳이라 상승률은 그리 높지는 않습니다.

2015년 당시 매물이 나왔을때 작성한 건물내역서입니다.당시와 현 시점을 비교해봤을때 임대료수준은 크게 차이가 없으며,임차 업종도 크게 바뀐것은 없습니다.

인근 나홀로 아파트 밀집구역이라 배후단지는 약1천세대에 못미치는곳이고,분위기에 맞는 업종이 영업을 하고 있습니다.

당시 임대수익률은 5%전후였는데,그동안 지가상승률이 높았으니,임대수익률은 떨어질수 밖에 없습니다.한국은행 기준금리가 하락했으니,요즘 강남권 꼬마빌딩 임대수익률은 2%대 수준에 머물러 있습니다.

2015년 당시 층별 임대료 내역입니다.

상권이 별로 없는 주택이 혼재한 지역이지만,이곳도 꼬마빌딩 단순토지가는 1py당 6,700만원을 향해 올라가는 상태입니다.

요즘 꼬마빌딩 50억전후 매물이 귀한 상태인데,30억대 보기 드문 건물매매사례입니다.

기타 궁금한 사항은 문의주시기 바랍니다.