전세금 돌려받기 임차권등기명령제도를 아시나요?

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전세금 돌려받기 임차권등기명령제도를 아시나요?

 

 

안녕하세요? 태박사입니다. 집을 계약하고,만기가 되어서,전세금을 돌려받아야 하는데,임대인이 여러가지 핑계를 되면서,전세금을 원하는 기간에 못 받는 경우가 한번쯤은 있을거 같은데요.

 

 

먼저 임차권이란 무엇일까요? 말 글대로 임차,즉 한자이지만,한글로 풀이하면 부동산을 빌린다는 뜻의 말입니다.빌리는것은 대부분 유상(유료)이지만,무상(공짜)도 있습니다. 즉,부동산을 빌려서,내가 사용하고 있으니,거기에 대한 권리라고 보시면 됩니다. 여기서 빌리는 사람을 임차인,빌려주는 사람을 임대인이라고 통상적으로 부릅니다.

 

결론부터 말씀드리자면,계약 만기가 끝나서,임대인에게 보증금을 돌려 받아야지 다른곳으로 이사를 갈수가 있는데,여러가지 사정으로 전세금을 반환받는 것보다 다른곳으로 이사를 빨리가야할 경우는 어쩔수 없이 작은 짐 한두개 정도 나두고,가는 경우도 있습니다.

 

 

그런데,전세금을 못 받고 이사를 먼저가면 어떤 일이 생길수 있느냐라고 반문할수도 있겠는데요.일반적인 상황은 아니고,극단적인 상황이긴 하지만,평생을 힘들게 모은 전세금을 안전하게 지키는것은 변수가 있을수 없잖아요. 

 

이 글은 부동산에 대해 잘 모르는 사회초년생들이나 청소년을 위한 글이니,아시는분들은 패쓰하길 바랍니다.!!

주택임대차보호법.줄여서 주.임.법이라고 부르겠습니다. 부동산 관련법은 민법에 모든 내용이 나와있지만,경제적 약자인 세입자(임차인)의 권리를 좀 더 주기 이해서,정부에서 주택 임대차보호법을 1980년대에 만들게 되었지요. 

 

 

오래전 과거에는 집이 매매가 되면 집을 산 주인이 세입자에게 집을 비워달라고 하면,벙어리 냉가슴 앓듯이 계약기간도 보호 못 받고 쫒겨나기 일쑤였는데요. 특히 살고 있는 집에 경매가 진행되면,세입자들은 전세금 한푼 못받고 쫒겨나는 일도 많았습니다.

 

 

이런 사회문제로 인해서,임대차보호법이 생겨나게 되었는데, 우선 세입자(임차인)로 권리를 인정받기 위해서는 전입신고와 점유(이사)를 해야지,다른 3자에게 권리행사를 할수가 있습니다. 생각해보면 이것은 아주 쉬운 내용입니다.부동산이 매매가 되거나,경매가 실행되어 소유권(주인)이 변경되는 경우,내 집에 권리가 없는 사람이 살고있다면 기분이 좋을 사람은 아무도 없을 것입니다. 

 

 

이 때 권리라고 하는것은 합법적으로 동사무소에 주민등록(전입신고)가 되어있고,실제 거주하고 있는것을 의미합니다.이것을 주택임대차보호법에서는 대항력이라고 부른답니다. 대항요건은 주민등록(전입신고)+점유(이사완료)입니다. 대항요건을 취득하면 제3자에게 권리를 주장할수 힘이 생긴답니다.

그런데 위에 설명드렸듯이,전세금 돌려받기 전에 다른곳에 이사를 급히 가야 하는경우는,어쩔수 없이 집을 비울수밖에 없는데,그렇게 되면,다른사람한테 권리를 주장할수 있는 대항력이 없어지게 되므로,권리행사 하기가 힘들수도 있습니다.

 

대항력은 최악의 경우 경매가 진행될경우에 우선변제권을 행사하기위해서 하는 것입니다. 

 

 

자기보다 권리순서가 늦은 후순위 권리자보다 우선적으로 권리행사를 할수 있다는 점 때문에 다들 하는것입니다.따라서,이런 상황이 발생할때,집주인(임대인)의 동의를 구하지 않고도,세입자(임차인)가 법원에 임대차등기명령을 신청하는것입니다.

 

 

주의할점은 계약만기일이 지나야 하고,그 전에 집주인에게 이사를 가야하니,계약을 해지한다는 문자나 녹취등의 증거자료를 확보하고,집주인에게 내용증명을 보내는게 좋습니다. 

 

 

임차권등기명령제도를 이용하기 위해서는 신청서류가 필요한데,임차권등기신청서,임대차계약서,주민등록초분(본인명의),등기부등본(주택,건물),부동산목록(등기부 표제부 참조)이 필요합니다.신청서는 법원에 비치되어 있습니다.

임차권등기를 신청하면,법원에서 서면으로 심사판단하며,대략 2주일정도 소요된다고 합니다.그렇치만 급하다고,임차권등기가 등기부에 표시되기전에 이사를 가는것은 고민해봐야하며,세입자가 직접 신청하지 않고,대리인(법무사,변호사)를 통해 신청하는 경우는 고려대상입니다. 

 

 

임차권등기명령 신청을 하기 위해서는 인지, 송달료, 등록세, 등기신청수수료를 납부하고 납부확인서를 신청서와 함께 제출해야 합니다. 현재 기준으로 인지는 2,000원, 송달료 계산은 4,700원 × 당사자 수 × 3회분 입니다. 등록세는 7,200원이고, 등기신청수수료는 3,000원입니다.

 

그럼 등기비용의 부담의 주체는 누구일까요??

등기비는 권리를 취득하는쪽에서 부담하는게 원칙입니다.임차권등기 설정비용은 임차인,임차권등기 말소비용는 임대인이 하는게 원칙입니다. 소송을 통해 보증금을 돌려받는경우는 원인제공자인 임대인이 모든 비용을 부담하는것이 맞겠지요.경우에 따라서는 상호 합의에 의해 비용을 부담할수도 있습니다. 

 

물론 임차권등기를 신청하고,등기부에 임차권등기가 표기된다고해서 전세금을 당장 받을수 있다고 볼수는 없지만,최소한의 집 주인에게 압박할수 있는 수단이 되고,경매가 진행될시에는 후순위보다 먼저 권리행사를 해서 전세금을 보호받을수 있겠습니다.

 

최악의 경우는 전세보증금 반환소송을 통해서 받거나,임차권에 근거한 경매실행을 통해서 보증금을 받는 방법도 있으나,시간이 많이 걸리는 단점이 있습니다.

 

 

최대한 쉽게 설명할려고 글을 작성했지만,아쉬움은 남는거 같습니다.부동산관련글은 계속 이어나갈 예정이니,한번씩 방문해주시면 고맙겠습니다.