상가임대차보호법,환산보증금을 초과하는 세입자보호 가능?

상가임대차보호법,환산보증금을 초과하는 세입자 보호가능?

안녕하세요? 태평양부동산연구소입니다.많은 분들이 아직 환산보증금제도가 폐지안되었냐는 문의가 있는데요. 몇년전부터 실효성이 떨어지는 환산보증금제도 폐지에 대해서 아직 언론을 통하거나,정부에서 공식발표는 없는거 같습니다.

환산보증금을 초과하는 상가임대차계약에 대해 정리를 해보겠습니다.!!

상가임대차보호법이 만들어진지 오래되었기때문에 현재는 환산보증금을 초과한 상가임대차도 보호를 많이 받고 있습니다.

그렇다고 모든 조항이 상가임대차보호법에 적용을 받는것은 아닙니다.!!

상.임.법의 적용대상은 사업자등록에 대상이 되는 건물을 말하고,임대차목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다.당연히 영리를 목적으로 하는 상가임대차 적용함!!

비영리목적인 종교단체는인 교회나,사찰(절)은 상.임.법의 적용을 받지 못합니다.

각 지역별 환산보증금액인데요.

**현행은 2018년 당시 개정된 환산보증금!! 개정안은 2019년도 4월 3일 시행된 환산보증금!!

상가임대차보호법에 환산보증금을 시행령에 표기됨. 2019년 4월 3일 일부개정!!상.임.법 시행령은 대통령령이라서 국회를 거치지 않고,국무회의를 통해 쉽게 개정이 가능합니다.

2019.4.2 상임법 시행령 일부개정(환산보증금)

2019년 4월 2일 일부개정되어 환산보증금이 증액되었습니다.

서울특별시는 9억원,수도권 과밀억제권역,부산광역시는 6억9천만원!!

대구,광주,대전등,그리고 세종특별시 가족 화성 안산 용인 김포 광주시 포함은 5억4천만원,그 밖의 시,군은 3억7천만원!!

환산보증금=보증금+(월세*100)

환산보증금액에 대한 예시입니다. 각 지역별 환산보증금을 초과하는 임대차입니다.

환산보증금액을 초과하는 임대차(상.임.법 항목4가지)/상.임.법이 아닌 민법 적용받는 항목 2가지!!주의깊게 살펴보세요!!

계약갱신요구권 행사 가능함!! (단,8가지 사유가 없을때)

다만, 2018.10.16 이후 신규계약이나,갱신계약(최초 영업일~10년)에 따라서 계약갱신 주장기간이 달라질수 있습니다.

권리금 회수기회 보호에 대해 보호!! 차임연체3기면 임대인이 계약해지권,갱신거절권 행사가능.

대항력에 대해 설명드리면,후순위 물권변동,즉 임대차계약이후에 건물 매매(경매)로 인해 소유권이 변동되면,새로운 건물주에게

계약기간을 주장할수 있는 권리하고 생각하시면 됩니다.

다만,상가임차인은 대항요건을 갖추어야 하고,대항요건은 사업자등록+점유를 원칙으로 합니다..잔금일 이후가 되겠죠.

위에서 설명드렸듯이,물론 계약갱신5년,10년 가능한지는 따져봐야합니다.

환산보증금을 초과하는 상가임대차는 위의 그림에서 보듯이,2가지 항목이 민법에 적용을 받습니다.!!

환산보증금을 초과하는 상가임대차는 임대인이 청구하는 차임증액청구가 연5%한도가 없어 그 이상 청구 가능하다.

상.임.법에서 묵시적갱신이면(싫으면 만기1개월전에 무조건 조건변경 통보!!) 임대차 계약기간은 1년 연장됨.

환산보증금액을 초과하는 임대차는 묵시적갱신(1년 아님!!)

임대인과 임차인은 계약당사자는 각각 계약해지권이 있다. 진짜 잘 몰랐죠??

그럼 근거법 팩트 체크해보죠!!

환산보증금을 초과하는 상가임대차는 특별한 사정이 아니면,묵시적갱신을 하시면 안됩니다. 계속 영업을 하고 싶으면 적극적으로 계약갱신 요청을 해야됩니다.

물론 임대인이 계약해지를 통보한다고 해서 가게나 사무실을 즉시 비워줄 필요는 없습니다. 계약해지 의사표시후 6개월후에 효력이 미치기 때문입니다.

다만,상가임대차보호법을 적용받는줄알고,무조건 1년 자동연장된다고 생각 하시면 안된다는 겁니다.

마지막으로 정리해보겠습니다.환산보증금을 초과하는 상가임대차계약도 상.임.법에 보호를 받지만,2가지 항목만 민법의 적용을 받아서 상황에 따라서 불리할수가 있습니다.

환산보증금액을 초과하는 상가임대차는 "묵시적갱신"만 주의하시면 되겠습니다.

연속적으로 계속 영업을 하고 싶다면 임대인 눈치보지 말고,적극적으로 임대인에게 계약갱신 요구를 해서,임차권 방어를 해야 될 것입니다.

마지막으로 환산보증금을 초과하는 상가임대차에 대해서 유튜브 영상을 올려드립니다.참고하시기 바랍니다.

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