계약금 3가지 의미,증약금,해약금,위약금과 부동산 계약금 반환에 관해

계약금 3가지 의미,증약금,해약금,위약금과 부동산 계약금 반환에 관해

안녕하세요? 태평양부동산연구소입니다.부동산을 거래할때,계약금을 주고 거래하거나,계약해지로 계약금을 반환하거나..등등 기타 여러상황이 존재하는데요. 부동산계약금의 성질에 대해서 정리해볼까 합니다.

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부동산을 사거나 팔거나 하게되면, 일반적으로 계약서를 작성하게 됩니다. 구두계약도 계약이지만,현실은 계약 했음을 입증하는 서류나 증거자료가 있어야 합니다.

그런 문제때문에 부동산 계약서 작성과 동시에 계약금을 주거나 받고,거래 당사자 쌍방이 계약서에 서명 또는 날인하고 계약서를 별도로 보관하는 것입니다.

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그런데,우리가 임대차계약을 하거나,매매계약을 할때는 하나의 계약행위로 보이지만,속을 들여다보면,두가지의 계약이 성립합니다.한가지는 부동산 매매계약이나 임대차계약이 존재하고,다른 한가지는 임대 보증금의 일부인 계약금을 주거나,받거나 또는 매매 대금의 일부인 계약금을 주고 받는 계약금 계약입니다.계약금은 통상 관례적으로 거래대금의 10%입니다.​

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계약금은 3가지 성격이 있는데,하나는 계약의 의사표시로 약속의 의미로 증약금의 성질이 있고,두번째는 민법565조에 의한 해약금에 의한 해약금이 있고,마지막으로 손해배상 예정액으로 위약금과 벌금 성격인 위약벌이 있습니다.위약금은 계약서 특약사항에 명시해야 효력이 발생합니다.​

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우리가 잘 아는 민법565조의 해약금의 성질은 계약금을 교부한자(매수인,임차인)는 그것을 포기함으로써,그리고 이 계약금을 받은자(매도인,임대인)는 그 배액을 상환함으로써 언제든지 계약을 해제할수 있다.

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해약금은 거래 당사자의 강요나 합의 없이 그냥 스스로 포기하는 권리라고 생각하면 되겠습니다.

그러나 부동산 거래금액의 10%라도 해도 적지 않은 금전이다보니,눈물을 머금고 억울하게 포기하는 경우는 특별한 사정을 빼고는 드물다고 봐야 하는데요.​

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불현듯 십수년전의 일이 생각나서 적어봅니다. 강남구 논현동 어느 중형 고급빌라의 매매계약을 어렵게 성사시켰는데,매도인은 5공때 표창장을 받은 어르쉰이었고,매수자는 작은 병원 원장님이었습니다. 

매매계약을 하기 전부터 매수자는 고민이 많은 상태여서,와이프를 동반하고 재답사를 한 끝에 매매계약을 하게 됩니다.2000년 초반의 당시 8억원이면 적지 않은 집값이었습니다. 당시 매도인과 매수자는 대화중에 같은 동향이라는것을 알게 되어 반가워했습니다. 

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나중에 알게되었지만,원장님은 복층 구조인 이 빌라를 아주 마음에 들어하셨는데,반신반의 했던 원장님 부인은 계약 파기를 생각을 했고,계약한 다음날 새벽에 논현동 매도인 자택에 찾아가서 계약금 반환에 대해서 눈물을 흘리면서 어르쉰에게 호소했다고 합니다.

당시 추석을 앞두고 있는 시점이라 저는 이미 시골을 내려갔었고,명절을 보내고 올라오니,계약 해제가 되었다는 얘기를 대표이사를 통해 듣게 됩니다.

당시 어르쉰은 빌라를 팔고 실버타운이나 조용한 곳으로 이사하길 희망했는데,같은 고향의 먼 선후배 사이라고,눈물을 흘리는 것을 마지못해 지켜보다가,인정상 매매 계약금을 돌려줬다고 합니다. 

차마 동향인 먼 후배를 내치기가 그랬다고 하더군요.일반적인 케이스는 아니지만,만약 어르쉰이 계약금을 안돌려 줬으면 어떻게 되었을까요? 어쩌면 매수인은 계약금 전액을 돌려받지 못할 지도..아니면 일부만?​ 아니면 계약금 날리기 아까워 마지못해 계약이행 절차를 밟았겠지요....​

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이 경우 계약한 후에 단순변심으로 계약 해제를 생각했다면 정상적인 경우는 매수자는 계약금을 포기하고,매도자는 계약금의 배액을 배상해야 될겁니다.이 경우가 해약금 성격이 될겁니다.. 해약금을 설명하다보니,옛 과거일을 두서없이 올리게 되었습니다.;;

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마지막으로 계약서상 특약으로 표기할수 있는 위약금이 있는데.민법398조 4항에 위약금의 약정은 손해배상 예정액으로 추정한다고 규정하고 있습니다. 

따라서,채무불이행의 경우 실제 손해액과는 상관없이 예정된 배상액을 청구 할수가 있고,배상액의 예정이 아닌경우,위악벌인 경우는 그것을 입증해야 된다.위약금이 배상액의 예정으로 추정되는경우 법원은 예정액이 과다한 경우 감액할수 있다고 합니다.  ​

구분		내용
위약금	위약금	*손해배상 예정  *민법 제398조 4항 위약금의 약정은 손해배상 예정액으로 추정   *계약서에 특약사항에 기재해야 효력이 있다.
	위약벌	*특별한 사정이 있는 경우에 인정(법학자)/판례 있음  *계약의 이행을 강제하기 위해 손해배상과는 상관없는 일종의 벌칙이다.  *위악벌은 일반적으로 위약금보다 금액이 높다.  *위악벌은 위약금과 달라서 법원에서 감액할수 없다.  *위악벌로 인정받기 위해서는 특별한 사정이 있어야 한다.  *위악벌로 인정받기 위해서는 침해되는 "이익"이 부과되는 "벌"과 균형이   맞아야한다.

[위약금/위약벌 정리]

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여기서 한가지 매도인이나 임대인입장에서 팁을 드리자면,계약서 작성시 특약사항에 "채무 불이행시 계약금은 위약금으로 한다 "라고 기재하세요. 

무슨 소리냐? 매수자나 임차인이 채무 불이행하면 계약금은 자동 몰수하면 되는거 아니냐..라고 생각하실수 있지만,매수자나 임차인이 소를 제기하면 일정금액은 토해 내야합니다.

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​법이라고 하는것은 때로는 일반적이지 않을때가 있으므로,자의적으로 쉽게 해석하면 안되겠습니다. 쉽게 표현할려고 해도,판사가 아니니까 여기까지 하겠습니다.판례는 여러건이 나와있는데,검색하시면 확인해 볼수 있습니다.​

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