상가임대차보호법,세입자 계약갱신청구권 5년,10년 주장?

상가임대차보호법,세입자 계약갱신청구권 5년,10년 주장?

상가 임대차보호법 제10조 상가 임차인의 계약갱신요구권등에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.아주 중요한 내용입니다!!

상가 임대차보호법(상.임.법)을 요약해보면 줄여서 상.임.법으로 언급하고,목적은 민법의 특례로 상위법으로 민사특별법이라고 부릅니다.특별법이란 용어가 있어 민법보다 우선 적용을 합니다.

상가건물 임대차보호법은 줄여서 상.임.법이라고 표기하겠습니다.

상.임.법은 2001년도 12월 29일 제정!!주.임.법과 상.임.법은 민사특별법이고,민법보다 우선 적용받습니다.주택이나 상가가 상임법이나 주택 임대차보호법에 세부 법률이 없으면,민법의 적용을 받습니다.

상.임.법의 목적

영세상인들의 과도한 임대료인상을 방지하고,세입자의 권리를 보장하기 위한 것이다.상.임.법 적용 대상 부동산은 사업자등록이 되는 영업용건물만 해당!!서울시기준 환산보증금액은 9억원이하까지 적용!

상.임.법 제10조 계약갱신요구권등

상.임.법 제10조 계약갱신요구권 제1항을 보면,임대인은 임차인이 계약만기일 6개월전부터 1개월전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우,임대인은 정당한 사유없이 거절하지 못한다.다만,8가지 사유에 해당되면 갱신거절을 할수 있다.

임대인의 계약갱신 거절사유 8가지[2013년 8월 13일 개정된 내용]

상가임대인이 갱신거절의 8가지 사유가 있는데,정당한 사유 8가지중에서 1가지라도 해당되면 계약갱신 거절권을 행사할수 있는데,8가지 중에서 "1,3,7호"에 대해 간략하게 설명드립니다. 

1호: 임차인이 3기 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우.

3기의 차임액(3개월치 월세)은 매월 임대료가 100만원이면,3개월치는 300만원!! 계약기간중 총300만원을 연체하고 있으면,3개월 연속이든,연속이 아니든,월세를 일부만 지불했건 아니건,관계가 없고,총 연체금액이 중요하다.수년에 걸쳐서 연체가 발생했다가,일부 갚고나서,연체해도,3기의 연체금이 꼭 도달해야 법적으로 임대인의 계약해지권이 발생한다.

3기 차임액 연체가 되면,상가임대인은 계약해지권이 즉시 발생되고,단 임차인이 빠른시일안에 연체금을 전액 갚으면,자동 소멸한다.다만,임대인은 임차인을 상대로 3기 차임액 연체한 사실을 이유(그 후 완납해도 갱신거절권 주장가능)로 계약만기 6개월 전부터 한달 전까지 임차인의 계약갱신 요구를 거절 할수가 있다.

하지만,임대인이 임차인을 상대로 해지권을 행사해도 임차인이 즉시 가게를 비우고,이전하는 경우는 거의 없습니다.법과 현실은 괴리가 있죠. 이런 경우는 합의가 안되면 임대인이 임차인을 상대로 명도소송을 제기할 수 밖에 없습니다.

3호: 임대인이 사전에 임차인에게 정당한 보상을 제공한 경우!!

건물을 재건축을 하거나 리모델링 해야하는 경우,주변시세에 맞게 권리금을 지급하거나,상당한 이사비용을 지급하는경우 해당하는것으로 이 사실을 입증하기위해서 확인서,권리금 합의서등을 교부받아야겠습니다.

7호:가목,나목 사항은 임대인의 일방적인 주장이 아닌 구체적이고,입증 가능하여야 함.

과거에는 건물주의 일방적인 주장에 의해서,임차인이 가게를 비우거나,쫓겨나간 경우가 많았으나,그런 상황을 사전에 방지하기 위해서 재판에서는 임대인의 일방적인 주장으로는 인정이 안되고,임대차계약 체결 당시 구체적으로 통보해야 되며,통보의 방법은 계약서 특약사항에 구체적으로 기재하거나,서면으로 전달하거나,전화 녹취를 통해서 입증을 하면 된다.

건물이 노후,훼손,일부 멸실등 안전사고 우려가 있는경우는 단순히 구두상으로 설명할 수 없는 부분이고,

건물 구조안전진단 업체를 통해서,건물 구조안전진단 검사를 받아야합니다.건물 구조안전진단 등급은 A~E등급까지 있습니다.건물 구조안전진단 등급이 D~E등급이 나오게되면 안전사고의 우려가 있는 건축물로 재판부에서 인정받을 확률이 높다고 합니다.

다른법령에 따라서 철거 또는 재건축이 이뤄지는경우,임대인은 계약갱신을 거절할수가 있는데요.7호 "다목"의 예는 대형 국책개발사업인 2009년도에 사건이 발생한 용산참사사고를 연상하시면 되겠습니다.

임차인(세입자)의 계약갱신요구권의 도입배경

오래전부터 상인들사이에는 권리금이 존재했고,상권이 좋은 지역은 권리금이 비싸기때문에,상가임차인의 영업 초기에 비용을 회수할수가 없어서,최소한의 임차기간을 보장하기위해,임차인의 계약 갱신요구에 대한 권리를 제도화함.

계약갱신요구권 제10조 2항을 살펴보면,최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년까지 보장함(2018년 10월 16일 개정) 

법률이 개정되면 부칙이 생성되는데요.부칙도 꼼꼼히 체크해야합니다.!!부칙 제2조.2018.10.16일 후에 최초 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

그럼 사례를 한번 살펴보겠습니다.

사례1)

2013년 10월 20일에 최초 2년 계약을 했고,2015년도 10월 19일 만기가 되었고, 그 후 묵시적갱신을 통해서 시간이 흘렀고,마침 계약만기 날짜인 2018년도 9월 19일 만료일 한달전에 건물주가 건물을 신축하기 위해서,임차인을 상대로 계약 갱신 거절을 하게됩니다.

그러면 임차인은 5년 계약갱신을 통해서 5년간 충족을 했고,5년 만기전에 건물주가 미리 갱신거절을 했으므로,

더 이상 계약갱신을 할수가 없는 것입니다.만약에 임대인이 만기일 한달전에 통보기회를 놓쳐서,갑자기 사정얘기를 하면서,계약 갱신거절을 주장하면...어떻게 될까요??

이 경우는 법적으로는 자동적으로 묵시적갱신이 됩니다.당사자 합의는 별개로 보구요.,갱신은 합의갱신(재계약)과 묵시적갱신 모두 포함 됩니다.

사례2)

임차인이 2015년 8월 최초 계약(2년)을 했고,만기일인 2017년 8월에 재계약을 했기 때문에,만기일은 2019년 8월로 2018.10.16이전 계약 체결건은 계약 갱신요구를 5년간 행사가능하고,2019.8월 만기때 1년 더 계약갱신을 요구할수 있으므로,18.10.16이후 갱신이기때문에 따라서 2025년 8월까지 계약기간을 주장할수가 있습니다.

다만 특별한 사정이 없어야 정당하게 갱신청구 요구(빌미 제공X)가 가능하며,계약기간중에 3기(3개월분) 월세를 체납하면 계약만기 6월~1월전에 계약 갱신요구를 할수 없습니다.

사례3)

드물지만,이런 경우도 있을겁니다. 법 시행일 하루전에 5년 상가 임대차 계약체결 ㅠ 2018.10.16 시행(5년->10년)/만기일이 23.10.14인데, 만기일 한달전에 임대인이 계약갱신거절.상가임차인이 영업을 좀 더 하고 싶어도

계약종료가 되고,임대료 인상합의나 기타 합의를 통해 계약갱신하면 2028.10월 계약갱신요구 가능합니다.

[임차인의 계약갱신요구권의 대한 정리]

제가 한달전부터 유튜브를 운영하고 있습니다. 네이밍은 태박사TV입니다.내용은 거의 동일하니,참고해주시구요. 부족하지만,좋아요,구독 많이 부탁드리겠습니다.

감사합니다.