역삼동 빌딩매매 매각사례,언주역 차병원인근 봉은사로 이면 코너건물
안녕하세요? 태평양부동산연구소 태박사입니다.
9호선 언주역 차병원인근에 위치한 현빌딩은 지난 10년동안 소유자가 3번정도 손바뀜이 되었습니다. 강남권에서 이런 거래건은 흔한거 같습니다.
건물을 매도(sale)한 공동소유자는 보유기간 약4년정도에 41%가 상승했으니,매년 지가상승률10%에다가 임대수익률까지 포함한다면 10%중반정도 수익이 발생한거 같습니다.물론 세전기준이지만,이 정도면 빌딩중개사가 봤을때,아주 양호한 수준으로 보여집니다.
2010년도 준공한 건물인데, 일반주거지역 1종에,단순 토지가는 평당6천만원이 조금 못 미칩니다.
건물을 취득한지는 4년이 조금 안되었지만,보유기간 대비해서 이 정도 수익률은 지가가 높은 강남이라고 해서 흔한 케이스는 아닙니다. 최근3년동안 매각된 건물의 거래가격을 분석했을때,보유기간 기준으로 매년 단순 지가상승률을 10%이상 충족한 건물은 많치 않았습니다.
게다가 빌딩투자의 하나의 매력은 임대수익까지 발생하니,매년 평균수익률은 15%정도를 상회했을것으로 보여집니다.물론 세전수익기준입니다.이런 점때문에 부동산 투자의 꽃인 수익용 빌딩투자는 꾸준히 자산가들의 투자1순위 자리를 차지할것으로 보입니다.
준공한지 10년이 된 건물이라 컨디션은 나쁘지 않고,거래가 대비 연면적 기준해서 평당2,600만원이 조금 넘습니다.
상권이 별로 없는 곳이지만,만실기준해서,임대 수익률(년)이 4% 근접하니,양호한 건물이라고 보면 될듯합니다.
지하철9호선 언주역에서는 가깝지만,주변환경은 주택가와 근생시설이 혼재되어있는데,지도에서 보는거와 같이 붉은점이 음식점인데, 상권은 거의 없다고 봐야 할듯합니다.
아래에 지도에서 보시다시피,붉은점은 음식점인데,주변환경은 거의 주택가라고 보면 되겠습니다.
현빌딩은 2015년도전에 시장에 매물로 나왔을때도,주변 상권이 없다보니,건물 컨디션은 괜찮아도,매각되기까지는 시간이 많이 걸렸는데,당시 건물주가 55억원을 희망하다가, 자금이 필요해서,50억원 이하로 매각을 했던것으로 기억납니다.정확히는 48억5천만원.
강남에 아는 중개업체 통해서 부동산시장에 매물로 나왔다는것은 알았지만,과거 경험상,거래가 쉽지가 않을것 같아서,신경을 많이 못쓴 건물이었는데,최근에 확인을 해보니,매각이 되었습니다. 매도가는 70억원으로 알고 있었는데,약간 조정이 이뤄져서 실거래가 신고는 68억5천만원에 거래가 되었습니다.
강남권에서 꼬마빌딩보다 조금 더 높은 가격대인 70억대 건물로 접근을 해보면,투자가들은 회사 사옥개념이 아닌 이상,단순 임대수익률만 따지지 않고,주변 상권도 많이 보는 측면이 있습니다. 50억대 언저리인 꼬마빌딩도 마찬가지입니다.
하지만,현실은 초역세권 상권이 괜찮은 골목길에 위치한 상가건물은 평당1억원정도..,지역에 따라서는 1억원을 훨씬 상회하기도 합니다. 대지면적이 적을수록,초 역세권일수록 토지 평단가는 훨씬 높아지는 특성이 있습니다.;;; 비싸더라도,매물도 귀한 상태구요.
일반주거지역1종이라서 서울시 조례에 의해서 건폐율은 60%이내,용적률은 150%이내로 건물을 지을수 있는곳입니다. 역삼동지역은 국기원지역 포함해서 전용주거지역과 일반주거지역1종이 생각보다 많이 있습니다.
봉은사로 이면의 골목길 이지만,6미터,6미터 코너에 위치해 있습니다. 누가 매입했는지 궁금해서,등기부를 확인해 보니,용인에 주소를 둔 법인이 매입을 했더군요. 개인투자가들은 상권을 많이 따지시니,역시나 법인에서 대출을 많이 받아서 매입을 했군요.
대지가 크고,건물 지은지 오래 안되었고,임대수익률도 나쁘지 않으니,법인 자산도 올릴 겸해서,아마도 투자개념으로 매입을 했을겁니다..차후에 일부층은 사옥으로 사용할 계획이 있을지도 모르겠네요.
강남의 다른 지역에 비해서 용도지역이 주거1종이라 토지 개별공시지가는 낮습니다.
강남권지역은 분명히 작년에 비해서 거래량은 많이 줄었지만,단순 토지가격은 꾸준히 오르고 있는 상황이네요. 국토부나 실거래앱을 통해서 얼마든지 확인할수 있는 부분이니 더이상 언급은 하지 않겠습니다.
임대료수준은 2015년 당시 기준으로 올렸는데,만실기준으로 지금은 2,300만원 조금 넘지 않을까 추정이 됩니다.물론 공실이 있으면,임대수익률은 떨어지겠습니다. 등기부에 기초해서 보니,매수자(법인)는 중소기업은행 통해서 채권최고액60억원(원금50억)을 잔금 대출로 받았으니,거래금액대비 70%조금 넘게 받았네요.다만,감정가격이 그리 높아보이진 않아서,신용대출도 조금 포함 되었을것으로 판단이 되네요.
실거래가와 토지건물의 공시지가 합계 금액의 비율,즉 가격 수준을 파악하기 위해서 공.가.율이라고 표시했는데,대로변이 아닌 이면도로,골목길에 위치한 건물은 강남구로 봤을때 약2~3.5배정도 형성된거 같습니다.
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감사합니다. 빌딩전문 중개사 박대표배상.
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