2019년 강남,서초동 빌딩(건물)매매사례,토지 용도지역,거래사례총정리

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2019년 강남 서초동 빌딩(건물)매매사례,토지 용도지역,거래사례 총정리

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강남권 2019년도 서초동 빌딩매매사례 총정리를 연초에 올리려고 했는데,조금 늦었습니다.

 

2018년에 비해서 거래량은 약10%정도 증가했고,면적당 거래가격도 상승했는데,눈여겨볼것은 일반상업지역의 거래건수와 거래단가가 확연히 상승되었음을 알수가 있습니다.​

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토지 용도지역별 건물,빌딩 매매사례를 엑셀리스트로 정리해봤습니다. 투박하게 보이더라도 양해바라겠습니다.

 

2019년도 국.토.부 실거래가 사이트와 빌딩앱을 참고해서 작성했습니다. 2019년도 연말에 매각된 건물은 아직 국토부 사이트에 반영이 안되어 2020년 1.4분기때 확인해 보시면 되겠습니다.​

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국토교통부 실거래가 공개시스템

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건물시가표준액은 목적 부동산별로 비주거용 건축물은 재산세 과세기준으로 수치가 나와있지만,2000년이후 준공된 건물만 확인해 봤습니다.

 

서울시 건물시가표준액은 e-tax에서 확인해볼수 있습니다.참고 사이트입니다.

 

 

서울시ETAX - 소중한세금! 알뜰하게 사용하겠습니다

​상업용 건물 시가표준액 조회해보기

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[2019년도 서초동 2종주거지역 빌딩매매사례]

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가급적 모바일보다 pc에서 보는것을 권장해드립니다.엑셀자료를 캡쳐해서 올렸기때문에 확대해서 보서야 될겁니다. 지번별 위치는 아래에 지도 참고해보시고,컴에서 자세한 내용은 다음지도나 네이버지도에서 검색하면 됩니다.

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파란색으로 길게 표시된 것은 대로변에 위치한 건물입니다.상권이 있건 없건 4차선 이상 도로변은 토지 공시지가가 기본적으로 높게 책정이 되어 있습니다.

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2019년도 2종일반지역은 약13건정도 거래가 되었고,단순 토지지가는 3.3제곱미터당 평균가격이 6천만원이 조금 못미칩니다.대로변과 이면도로 포함한 평균 지가수준입니다.아파트처럼 표준화가 안된 개별성이 강한 상업용부동산 특성상 단순 참고만 하시면 됩니다.

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요약해보면,2019년도 서초동 2종주거지역의 건물 거래가격이 대로변은 공시지가 대비 실거래가 비율이 1.5배에 못 미치고,골목길인 이면도로는 건물시가표준액을 제외한 공가율이 모조건 2배가 넘는다고 보시면 되겠습니다.

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건물시가표준액은 2000년 이후에 준공된 건물만 이텍스 사이트 통해서 금액을 확인한겁니다. 건물시가표준액은 매년7월달 재산세를 산출하거나,건물을 매입할때 취득세를 계산할때는 반드시 필요한 수치입니다.

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다만,건물 거래할때는 오래된 건물은 토지 공시지가만 파악하는 경향이 많아,2000년후에 준공된 건물만 금액을 입력해 봤습니다.​

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엑셀양식 상단의 맨 우측에 자본투자수익률은 건물 취득가가 추적되는 빌딩을 체크한 내용인데,단순 투자수익률이며, 보유기간별로 다시 나눠져야 연도별 투자수익률(지가)을 알수가 있겠지요..​

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남부순환도로변의 서초 휠라사옥이 2012년에 236억원에 매입해서 작년 초에 430억원에 매각이 되었습니다. 보유기간은 6년이 넘습니다.년간 자본투자수익은 약12.6%정도 되겠네요.

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하지원씨가 오래전에 매각했던 서초동1563-10,14 제이케이빌딩은 법인이 2년정도 보유하고 투자수익률이 약30%상승했습니다.

 

 

세전 자본수익률이며,보유기간을 2년으로 산정한다면,년간15% 투자수익률을 올렸네요.임대수익은 포함이 안돼었고,단순 투자수익으로 본다면 꽤 성공적인 투자라고 볼수 있겠습니다.

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사실 역세권이라고 볼수 없는 곳의 지형도 경사지와 평탄지가 혼합된 곳이고,대지만 넓고 코너입지외에 주변 상권이 별로 없어,사옥용도 이외에 임대수익도 낮은 곳인데,단순 지가가 저렴하다는 이유로 손바뀜이 여러번 된 곳입니다.

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4차선 맞은편 일반상업지역 블럭에 아파트와 오피스텔등 신축현장이 한창이지만,어느정도 상권에 기여할지는 미지수입니다.

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일반 투자가들이 쉽게 투자할수 있는 규모와 위치가 아닌곳인데도 불구하고,법인에서 단기투자 위주로 건물주가 여러번 변경되었네요.;;

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서초동1561-2 스탠다드빌딩은 오래전 원주민이 다가구를 매입해서 건물을 짓고나서 일반 개인투자가에게 비싸게 42억원에 매각하고,매수자는 어느정도 보유하고 나서 작년4분기에 58억원에 매각을 하게 됩니다.​

마찬가지로 임대수익보다는 사옥용도로 사용하기 좋은 곳이고,단순 토지수익은 년간 6%에 조금 못 미칩니다.년간 임대수익(5%이상)까지 포함한다면 약11%정도로 투자 성과는 괜찮습니다.물론 세전기준입니다.​

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다만 매도인은 거주와 여러문제등으로 40억대 중소형으로 갈아 타아야 할 상황인데,현재 강남권 40억대 물건들은 임대수익이 낮아서 매입하는데 큰 어려움이 있을 것으로 보여집니다.

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남부터미널에서 우면산 가는 대로변의 오래전 진로소유였던 게임빌이 다시 매각이 되었습니다.3호선 지하철이 지하로 지나가는데,2011년 11월 약198억원 매입해서 2019년 10월에 302억원 매각되었습니다.

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보유기간인 8년동안 51%상승했고,년간6.4%정도 상승했습니다.

현재 증축등 리모델링 공사가 한창인거 같습니다.1층에 파스쿠찌가 있는 건물입니다.

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[2019년 3종주거지역 빌딩매매사례]

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2019년도 서초동 3종주거지역 실거래 신고리스트입니다.3종일반주거지역에 위치한 빌딩매매가 된 거래량은 16건입니다.대로변과 이면도로 포함해서 평균 토지가 거래단가는 3.3제곱미터당 6,200만원이 넘습니다. 참고만 해주세요.

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이면도로에 위치한 3종주거지역의 평균토지가는 비정상가인 서초동1570-12 단층건물1건을 제외하고,3.3제곱미터당 6,274만원입니다.

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실거래신고가와 토지공시지가의 비율인 공가율은 80~90년도에 지은 건물이 많아 시가표준액은 따로 표기하지 않았고,

토지만 봤을때,공시지가가 높은 대로변은 1.4배~2배 수준에 거래가 되었음을 알수가 있고,이면도로에 위치한 건물은

1.8배~2.6배 사이에 거래가 되었고,소형 건물일수록 공가율이 높음을 알수가 있습니다.

 

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이 중에서 비정상적인 실거래신고로 보이는 건물이 2건이 보이는데,서초동1570-12 대지281평 규모의 단층상가는 이미 거래하기전에 세입자 명도가 이뤄졌고,거래호가는 평당1억2천만원이상,거래시세는 9천~1억원정도로 추정해볼수 있는데,명목상 내부적으로 거래신고가 이뤄졌을 것입니다.

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마찬가지 반포대로변 코너에 위치한 서초동1451-3 원일빌딩도 주변 호가는 평당1억원이고,거래 시세는 3.3제곱미터당 8천만원~9천만원으로 추정해볼수 있는데,주변 시세에 비해 너무 낮게 신고가 되었습니다.세금문제등 제3자 거래가 아닌 내부 거래일 확률이 높습니다.

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삼풍아파트 단지 아래에 위치한 백석빌딩이 국.토.부에 실거래가신고가 올라왔는데, 급경사지에 위치한 까닭에 투자가들로부터 외면받는 건물로 오랜기간동안 매매가 안되다가 작년 가을에 매매가 이뤄졌습니다.매도기간이 길더라도, 임자는 따로 있는 법입니다..

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건물을 매각하기 위해서 1층 상가 명도문제때문에 공실상태를 오래 유지했다고 합니다..2015.6월 거래가33.5억인데,단순 투자수익률은 매도시점으로 약37%정도 되네요..

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[2019년 서초동 일반상업지역 빌딩매매사례]

 

 

4차선 이상 막히지 않은 대로변 빌딩은 파란색으로 표시되어 있습니다.​

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2019년 서초동 일반상업지역의 빌딩매매사례 리스트입니다.2018년도와 비교해서 거래금액이 많이 상승했음을 알수 있습니다.전반적으로 개발업체가 빌딩 신축을 하기 위해서 일반상업지역의 낡은 구옥건물의 거래가 많이 이뤄졌습니다.

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거래량은 22건이며, 공시지가가 높은 대로변은 공가율이 1.2배~2.5배이며,지가가 아주 높은 강남역 강남대로변에 접한 구.뉴욕제과 빌딩은 대로변임에도 불과하고,공가율이 2.5배 수준입니다.

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이면도로에 위치한 일반상업지역의 건물도 토지 공시지가가 높다보니, 100억원 이하의 건물은 찾기가 쉽지 않습니다.

 

거래가 된 건물을 표본으로 대로변에 위치한 파란색으로 표기된 건물들 평균 지가를 알아보니,지가가 아주 높은 8세컨즈빌딩을 제외하고,나머지 표본들 확인해보니,3.3제곱미터당 평균가격이 17,700만원이며,이면도로에 위치한 건물은 3.3제곱미터당 평균가격이 11,861만원입니다.

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불과 2018년 하반기만해도 이면도로에 위치한 건축부지 성격의 구옥건물이 3.3제곱미터당 8천만원~1억원에 형성되었는데,작년 하반기 기준으로 보면 상당히 토지 평당가격이 많이 상승했음을 알수가 있습니다.

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2019년도 일반상업지역 대로변 건물인 경우 공가율이 1.5배가 넘는 거래건수가 많치 않았는데,2019년도 대로변 빌딩은 공가율1.5배가 넘는 거래량이 많아 보입니다.

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이면도로에 위치한 일반상업지역 건물도 공가율이 1.6배~2.3배에 형성이 되어있습니다. 마찬가지로 건물규모가 적을수록 공가율은 높아집니다.

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작년에 상업지역의 건축부지성격의 구옥 건물의 거래가 많아짐에 따라서,상업지역에 빌딩을 보유한 건물주들의 매매호가가 높아졌는데,현재 이면도로 골목길에 위치한 낡은 구옥건물도 3.3제곱미터당 1억원이하의 매물은 이미 자취를 감추었고,건물주 호가는 평당1억 초반대 이상입니다..;;;;

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임대수익도 잘 안나오는 서초동에 소재한 일반상업지역 저층건물도 평당1억1천만원에 매물로 나왔지만,자식들의 매각 반대로 매물이 보류되었습니다.

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강남역앞에 구.뉴욕제과 건물이었던 개인이 소유한 8세컨즈빌딩이 작년11월에 투자법인인 이지스자산운영이 1,420억원(약7억원/평)에 매입을 했습니다.

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2014년 4월 당시 수도권에 거주하는 개인인 자산가가 이 건물을 평당5억원이상(1,050억원) 매입해서 세간에 화제가 된 건물입니다.결과적으로 인근 빌딩의 매매호가가 올라갈 가능성이 높아져 보이네요.;;;

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강남대로변에 소재하고 있는 강남역 구.뉴욕제과 빌딩이 최고가를 경신해서,인근 빌딩의 거래추이가 궁금해집니다.

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세전기준인 단순 토지 자본수익률로 본다면 총 보유기간동안 35%정도 자산상승이 이뤄졌고,년간 투자수익률로 본다면,보유기간 약5.5년에 년간 약6.4%정도의 수익을 올렸고,임대수익까지 본다면 매년 10%이상 수익을 올렸다고 볼수 있겠습니다.

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삼풍아파트 주 메인도로 앞의 승원빌딩은 전면이 좁고 급경사지 성격인데,세입자 명도비용이 매매가에 포함되어 있지만,평당가격으로는 1억1천만원이 넘습니다.;;; 몇년동안 시장에 매물이 나왔는데,높은 가격에 거래가 되었네요.

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서초동 대하빌딩은 시장에 나온지 오래된 빌딩으로 예전에 사옥목적의 법인고객과 내부 답사를 함께 한 적이 있는데,매매가격은 경쟁력이 있었지만,지하층에 주점이 있어 명도 문제때문에 거래가 쉽지 않았는데,개발업체에서 명도가 원만히 해결되어 합리적인 가격에 매입을 잘 한 것으로 보입니다.

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매각된 빌딩리스트는 다음이나 네이버 지도를 통해서 직접 확인해 보시고,단순 투자수익률은 화면을 확대해서 보시기 바랍니다.

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연말 전후로 교대역 역세권지역의 50억이하의 소형건물이 여러건 매매가 이뤄졌는데,국토부 실거래가 사이트에는 아직 반영이 안된거 같습니다.

 

 

서초동 문화빌딩,봉된장빌딩,홍콩반점 빌딩이 매각이 이뤄졌습니다. 참고하시구요...​

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언급할 내용이 많이 있지만,시간관계상 이것으로 포스팅을 마무리 하겠습니다.

아래에 서초구 다른 지역의 2019년도 빌딩 매매사례에 대해서 포스팅을 했으니,참고 하시기 바랍니다.

 

 

https://blog.naver.com/pgyver72/221780667103

2019년 반포동 지역,강남 토지 용도지역별 빌딩매매사례,총정리

 

https://blog.naver.com/pgyver72/221781848434

2019년 강남권,방배동 토지 용도지역별 빌딩 매매사례,총정리

 

https://blog.naver.com/pgyver72/221787989848

2019년 양재동 빌딩 매매사례,토지 용도지역별 정리,꼬마빌딩 성지

 

https://blog.naver.com/pgyver72/221789299104

2019년 잠원동 빌딩 매매사례,토지 용도지역별 총정리!!