서초동 초역세권 교대역 빌딩매매사례,프로야구 선수 김현수매입

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서초동 초역세권 교대역 빌딩매매사례,프로야구 선수 김현수매입

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안녕하세요? 태평양빌딩중개사무소의 박대표입니다. 지난 1월 초순경에 매각된 교대역 초역세권에 위치한 일반상업지역 신축부지용도의 건물 2동 매매사례를 올려드립니다. ​

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작년11월경에 주변시세에 비해 괜찮은 물건이라 생각해서 신축부지매매 성격으로 고객에게 브리핑했는데,결국 임차인명도문제로 진행을 못했는데,프로야구선수 김현수측에서 이 건물을 취득했다는 정보사항입니다.
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​ 서초동1694-7,12 2필지로 각각 소유로 된 구옥건물인데,일반상업지역,대지면적131py규모로 등기상 실거래가 2필지 포함한 합계 금액이 113억원(약8,600만원/py)에 취득했네요.
 
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매수자는 임차인 명도기간이 필요하니,수년간 보유하면서 빌딩을 신축할 계획으로 매입한 것으로 파악이 됩니다.자본력이 있으니,매월 저렴한 임대료에 부담을 느낄 필요 없고,급매성 가격?이라서 충분히 검토했을것입니다.  ​

​교대역 초역권에 위치한 구옥건물이라서 자금사정만 허락한다면 누구나 관심을 가져볼만한 매물입니다.

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더군다나 일반상업지역에 위치한 신축부지 성격의 매물이 평당1억원 이하대의 매물은 찾기가 어려운 실정입니다.;;; ​

 

최근 호가는 위치에 따라 차이는 있으나,역세권 골목길에 위치한 건부지도 호가는 1억2~3천만원이네요..;;

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상업용부동산 토지시장은 코로나19와는 크게 영향이 없어보입니다.;;

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서초동1694-12 신원빌딩

 

신원빌딩은 건물주가 연세가 많아서 정리차원에서 시장에 나온매물이며,대지면적이 약75py되는 지상4층 건물로,
1990년도에 신축한 전형적인 구옥으로 엘리베이트가 없는 건물입니다. ​ ​

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만실기준으로 보2억원에 관리비포함해서 약1천만원정도 임대료가 나오는 상태라서,개발하지 않고는 크게 수익용으로
의미가 없는 건물입니다. ​ ​

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다만 일반상업지역 지구단위구역에 위치한 건물로 용적률500%로 신축하기에는 대지면적이 적어서 안쪽필지까지 
매입하면 좀더 그림이 나오는 상황이었죠. ​

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신축부지로 개발하기 위해서는 세입자 명도가 필수적인데,6개월 명도기간을 약속했던 매도인이 자식들의

반대로 임차인 명도없이 68억원까지 매각하는 조건이라 신경은 쓰였지만,단순 토지가격은 경쟁력이 있었지요.

 

지적도 요약

[지적도요약]

 

신원빌딩 안쪽에 위치한 서초동1694-7 건물에 대해 말씀드리면 과거2014년 늦봄에 경매로 소유권을 취득한 법인이 매가25억원에 매물로 의뢰했는데,거래가 안되자 2015년에 23억까지 조정되었으나,투자가들이 선뜻 매입에 나서지는 않았습니다.
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가격이 특별히 저렴하다면 관심을 가졌겠지만,당시 식당이 있었는데,임대수익도 낮은 상태라서,알고만 있었는데, 2016년 가을에 소형법인이 21억원(약3,700만원)에 매입을 하게 됩니다.​

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서초동1694-7 자루형토지의 건물은 대지56.6py이며,2층 건물이 당시에는 식당으로 임차중이었습니다.

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서초동1694-7 건축대장

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2016년 10월 법인이 자루형 토지위의 소형건물을 21억원(3,710만원/py)취득했고,보유했다가,작년 하반기에 평당7천만원에 부동산 시장에 나왔는데,결과적으로 거의 평당8천만원에 높은 가격에 매각이 되었네요..

 

 

보통 자투리토지는 수십% 저렴하게 매매되는것이 일반적인데,앞 필지 만으로 개발하기에는 대지면적이 적기때문에,어쩔수없이 높은 금액에 매입한것으로 보입니다.

 

 

​ 앞 필지인 신원빌딩과 지구단위구역도면상 공동개발 지정방식이라 각각 필지 개발은 어렵고 2필지 공동개발로 빌딩을 신축할수밖에 없으니,그 내용을 잘 아는 지주가 비싸게 매각을 했을 것으로 보입니다.​
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​물론 시 도시건축공동위원회 심의를 통해서 2필지 각각 개발하는 방식이 있지만...심의를 통과하는데,시일도 많이 걸리고,통과한다는 보장도 없습니다.
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서초동1694-12 단독으로 개발하기에 대지면적이 75py밖에 안되니,빌딩 신축하기에도 애매하고,2필지 묶어서 개발하는게 합리적으로 판단했을겁니다.

 

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​ 다만,일반투자가들은 자루형토지라는 부정적 인식때문에 그 당시에도 쉽게 투자를 못했고,투자 안목이 있는 법인이 매입을 해서 결과적으로 세전기준 자본이득이 21억원에 매입해서 45억원에 매각했으니,시세차익24억원에 자본수익률이 214%상승했고,보유기간으로 보면 그렇고,세전 기준입니다.

 

 

연간 자본수익률으로 환산하면 계약일 기준해서(잔금일이 정확하지만;;) 약67%정도 됩니다.

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가설계를 통해서 약10층까지 신축이 가능한 건물인데,향후에 임차인 명도를 통해서 어떤 형태의 빌딩이 생길지 사뭇 궁금해집니다. 이상으로 포스팅을 마치겠습니다.

 

감사합니다.