서울 강남 서초동 꼬마빌딩 매매사례,교대역 서울중앙지방법원 인근[거래가47억원]
안녕하세요? 태평양부동산연구소의 태박사입니다. 최근 4월 초순에 매매계약이 된 교대역 역세권지역에 위치한 상가주택이 아닌 ALL 근생시설인 강남 꼬마빌딩 매매사례를 포스팅을 해드립니다.
코로나사태가 끝날 기미가 보이지 않는 가운데,기존의 역세권지역의 임대수익이 나오지 않는 60억이하의 꼬마빌딩이 작년 연말과 올해 초를 전후로 거의 다 매각이 이뤄졌습니다.
얼마남지 않은 소형 매물인데,역시나 코로나19 기세도 투자열기를 꺽지를 못하나 봅니다.;;;
2019년 8월경에 최초 매각 희망가50억원에 건물주로부터 매물을 의뢰 받았고,매매호가가 높아서 거래가 안되었다가 2019년 늦가을에 47억원에 매매가격 조정이 이뤄진상태인데,그나마도 건물 상태대비해서 가격이 이매하다보니,거래가 안되었지만,건물주는 시간이 흘러도 47억원을 고수했습니다.
1억에서 2억정도 조정되면 매매계약을 하겠다는 투자가들이 어러팀이 있었는데,번번히 가격조정에 실패했습니다.
서초동 서울중앙지방법원을 자주 오시거나,교대 서초역 인근을 자주 오시는분들은 지나가다가 한번씩은 봤을 건물입니다.신축한지 오래되어 리모델링이 필요해보이는 건물인데,입지여건이 어리인공원을 끼고 있어 사람들 눈에 잘 들어오는게 장점이라면 장점이라할수가 있습니다.
1층 인화순대국은 영업한지 10년이 지났고,가성비 괜찮은 음식점이라서 주머니 사정이 가벼운 직장인들이 저녁때 회식을 자주하는곳이라서 영업이 잘되는 그런곳입니다.입지여건도 외부에서 찾아오기 좋은곳도 한몫하겠지요..
상권규모로 본다면 교대역 사거리 블럭중에서 가장 상권이 좋은 곳이죠. 먹자라인 메인 상권은 아니지만,서초대로변 바로 본건 건물로 가는 골목길이 작년에 30평전후의 점포 권리금1억정도 형성된 곳이기도 합니다.
건물은 1989년도 신축한 구옥건물이지만,건물 내부상태는 양호합니다.지하층부터 지상4층까지 육안으로 봤을때 누수흔적은 보이지 않습니다.서초동에 살다보니,자주 들리던 곳인데,인연만들기가 참으로 힘드네요...;;
다만,리모델링하기에는 주차여건과 엘베 넣기에 다소 애매한 구조라 보이는데요.오랫동안 매각이 이뤄지지 않았는데,최근에 은행pb고객이 매입을 했다고 합니다.
더군다나 임차인 명도해주는 조건이 아니고 승계한다고 하니,매도인도 부담을 덜었다고 하더군요.단순 임대수익을 위한 목적보다 사옥을 일부사용하고,나머지 임대수익 목적이지 않나 생각을 해봅니다.
개인적으로 소형 로펌이 사무실도 사용하면서 임대사업하기엔 나쁘지 않은 구조로 봤거든요...그러나 제 고객들은 규모가 적거나,투자 실익이 적다는 이유로 매입을 결정하지 못해 인연 만들기에 실패했습니다.
물론 매각되기 얼마전에 이 물건에 대해 다시 검토해보겠다는 고객의 문의가 있었지만,한발 늦은게지요..
제가 브리핑했던 건물내역서의 첫페이지입니다..보시다시피 임대수익은 강남권 낡은 구옥건물과 비슷하게 임대수익은 나오지 않는 상태이며,지하층은 특별한 사유로 공실상태이며,건물주인 임대인도 리모데링이 필요한 건물이라 명도문제로 임대에 신경을 쓰지 않고 있습니다.
어슬프게 악성임차인 계약했다가 명도하는것도 일이지 않습니까...상임법이 강화되어 10년간 계약갱신요구권이 생기는것도 부담이구요..;;;
3종주거지역 코너입지의 단순지가가 평당 약8,300만원이라 대부분의 고객들이 단순지가가 높다고 판단했지만,제가 보기엔 역세권 50억이하 매물이 자취를 감추었기때문에 누군가는 매입을 할꺼라는 생각을 가지고 있었습니다.
역시나 은행pb고객들이 매입을 잘하더군요...아니 비싸도 은행피비고객들이 매입을 하더라구요..제가 오랫동안 중개를 해왔지만,강남권 꼬마건물들은 참으로 아이러닉합니다. ;;; 온라인상이라서 많은 생각을 표현을 못하겠어요....
이면도로 골목길 6미터 4미터 코너입지로 양호합니다..토지개별공시지가는 평당3,100만원이 조금 넘습니다.공시지가가 상권 지가 대비 더 낮은 지역도 있지만,수년간 거래사례를 보더라도 역시나 공시지가는 저평가 된 곳입니다.평당4천만원은 나와야 되죠.
층별 내역을 보면 지하층 면적이 지상층 바닥면적보다 적은게 아쉽습니다.보통 지하층 바닥면적이 지상층보다 넓거든요..지상층은 4층까지 면적 감소없이 올라가 있습니다. 바닥면적 기준이고,4층은 일조권제한으로 꺽이긴 했죠.체감면적은 당연히 적어 보일겁니다..
미국 글로벌 금융위기때 빼고는 공시지가가 지금껏 상승해왔습니다...!! 서울의 다른지역도 마찬가지일겁니다...
근에 매매계약이 되었고,앞으로 어떻게 리모델링 할지..몇년후에 신축을 하지....변화의 모습을 눈여겨 봐야겠습니다......
마지막으로 요즘 같은 시기에 누가 건물에 투자를 할까?라고 생각을 해볼수 있지만,자금 흐름은 그렇지 않은거 같습니다.앞으로 시장상황이 어떻게 바뀔지는 아무도 알수가 없습니다. 다만 코로나사태가 잠잠해지면 소위 전문가라고 자칭하는 인물들이 한마디씩 하겠지요..
기타 궁금사항은 덧글이던 문자든 유선이든 언제든지 문의주시기 바랍니다.
전세계가 코로나로 고통을 겪고 있는데,하루 코로나19 사태가 안정화되길 기도해봅니다.감사합니다.
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