서초동 초역세권 꼬마빌딩 매매후 리모델링사례

서초동 초역세권 꼬마빌딩 리모델링사례

안녕하세요? 태박사입니다. 2019년 10월달 매각이 된 교대역 꼬마빌딩(서초동1659-1)인 리모델링사례에 대해서 포스팅을 할까합니다.

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[서초동1659-1 서화빌딩]​

교대역 사거리중에서  서울교육대학교가 자리잡은 블럭의 초역세권에 위치한 꼬마빌딩입니다. 바로 인근의 서초동1658-1 세운빌딩..예전엔 백종원의 본가가 있던 음식점 건물이었죠.

상속으로 인한 공동명의였는데,초역세권의 가시성이 탁월한 입지라서 비싼가격에도 불구하고,당시 97억원(약8,700만원/평)에 2016년 가을에 매각이 되었습니다.3종일반주거지역인데, 당시 일반상업지역의 지가와 크게 차이가 없었지요..

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[서초동1659-1 서화빌딩]

초역세권 코너에 자리잡은 건물이라서 지나가다가 눈에 확 들어오는 건물이며,개인적으로 리모델링을 하면 좋겠다고 생각했던 꼬마빌딩입니다.

주변에 깔끔한 건물이 없어서 리모델링을 하게되며,지상 중층 이상은 임대경쟁력에서 우위를 점할수 있을거라 생각했습니다.

오래전 매도인(건설업)이 직접 신축한 건물입니다.애착을 가지고 관리해왔던 건물로 외관은 그렇치만 실내 관리상태는 양호했습니다.건물구조도 아주 탄탄한것만은 틀림없어 보였어요.

작년 여름에 54억(평당9천만원)에 매물이 나왔는데,개인적으로 비싸게 생각되진 않았지만,리모델링 비용등으로 가격조정이 필요해보였는데,5천만원 조정된 53억5천만원에 가을을 넘기지 않았고, 은행고객(변호사)에 의해 매각이 되었습니다.

당시 수많은 고객들이 투어를 했지요.건물주가 2개층을 사용중이었고,2개층이 공실상태였으므로,매각이 되면 건물주가 사용중인 주택과 서재인 2개층등,총4개층이 공실이 발생하는 셈이었죠.그러나 리모델링이 필요한 건물이므로 임차인 명도에 대한 부담이 사라진 장점도 있겠지요.

[건축물대장 요약]

지하1층의 지상5층 건물이었는데,건축대장은 올 근린시설이지만,지상4층은 현황은 건물주가 거주하는 주택이었는데,리모델링함에 있어,주택을 일반 사무실로 환원하더라도 주차대수 강화에 따른 문제될 사안은 없었습니다.

제 고객분도 내부 답사를 했었고,건물주와 미팅도 했지만,대지면적이 적다고 최종 결정을 못했습니다.;;; 

​이런 초역세권 코너에 위치한 꼬마빌딩은 특별한 사유가 아니면 매물도 잘 나오지 않을뿐더러,리모델링만 잘해도 건물수명이 많이 증가하는데,굳이 먼 미래를 가정해서 꼭 신축을 해야하는지 안타까운 생각이 들었습니다.

자자손손 물려준다면 모르겠지만,먼 미래를 누가 알수 있을까요??​

[서초동 화림빌딩]

처음 리모델링 하기전의 건물과 비교되시나요?? 올 초에 리모델링 시작해서 3월말인가 4월초에 마무리 된 모습입니다.

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뒷골목에서 찍은 사진인데,전면뿐만이 아니고 잘 안보이는 후면부까지 건물외관을 리모델을 했습니다. 샤시등 창호도 시스템으로 바꿔었구요.​

주차장법이 강화되어 기존에 주차장 폭이2.3미터에서 2.5미터로 확장되어 두대면 5미터가 나와야 하는데,이곳은 폭이 5미터가 초과해서크게 문제가 없었습니다..

마찬가지로 주차장 바닥과 벽면도 새로 깔끔하게 도색이 되었습니다..

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기존에는 붉은 벽돌에 한문으로 서화라고 적혔는데,리모델링 하면서 건물에 얼굴인 정문이 깔끔해졌습니다.

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건물 내부도 계단실과 벽면 도색과 바닥등 리모델링을 다했구요...

다만 과거에 건축사 통해서 미팅했을때,엘리베이트는 1층인 편의점 사이드공간과 1.5층 계단에 설치가능하다 했는데,역시나 계약중인 편의점 내부공간을 활용할수 없으니,반개층 올라간1.5층에 엘리베이트가 설치되어 있습니다. 아쉽지만,없는거보단 훨씬 낫지요..

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엘리베이트는 가장 무난한 오티에스 7인승입니다. 리모델링함에 있어서 공기에 많은 영향을 미치는게 엘리베이트 설치공사인데 엘리베이트발주와 설치공사,설치 후 사용검사등에 시간이 많이 소요된다고 합니다.최소 3개월이상은 잡아야 한다고 하네요...

리모델링 시작할 무렵에 지상3층과 5층....2개층이 계약이 되었다고 합니다..엘리베이트는 가장 무난한 오티에스 7인승입니다. 

리모델링함에 있어서 공기에 많은 영향을 미치는게 엘리베이트 설치공사인데 엘리베이트발주와 설치공사,설치 후 사용검사등에 시간이 많이 소요된다고 합니다.최소 3개월이상은 잡아야 한다고 하네요...

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왼쪽은 2층 입구로 초입에 화장실을 배치되어있고,현관문입니다.우측은 3층 입구 사진이구요..

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현재 2,4층이 임대 대상물인데, 제가 생각했던 임대료보다 높은 수준입니다. 층별 바닥면적30평이고,전용면적은 25평이 안되고,보5천/월320만원/관리비30만(총350만원)이라고 임대인이 말씀하시는데,요즘 코바사태로 임대가는 조정해 준다고 하시는데,얼마선까지 해줄지 모르겠습니다.주차는 무료주차로 층별로 1대 지원이 됩니다. 

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리모델링전의 지하1층,지상1층 2개층 포함 임대료가 보1.4억/월750만원(관.포)인데,지상층 임대료 조정이 이뤄지더라도,총 임대료수준은 대략 보2.7억/월1,800만원(관.포)은 되리라 보여집니다. 리모델링 비용이 얼마나 투입되었을까요?...^^​

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이상으로 지루한 글 보시느라 수고 많았습니다.포스팅 마루리 하겠습니다.궁금한 사항은 연락주세요.