최근 아파트 가격이 몇 년 동안 폭등해, 도저히 아파트로 이사를 할 수 없는 서민들이 수도권으로 밀려나거나 틈새상품인 빌라 거래가 증가해왔고, 전세금 또한 많이 올라서 깡통 전세라는 용어까지 등장했는데, 전세 계약할 때 전세금 반환보증보험 제도 어떤 게 있는지 정리해볼까요?
호구들의 비밀과외[빌라 깡통전세]
sbs 프로그램에 "호구들의 비밀과외"편 부동산분야가 있는데요. 사회 초년생들이 원룸 거래할 때 허위매물 피하는 방법과 신혼부부가 신축빌라 전세 계약할 때 주의사항과 아파트 관리업체의 비리 등에 대한 내용이었습니다.
아파트에 비해 환금성이 부족한 다세대주택, 흔히 빌라가 풍선효과로 덩달아 수요가 증가하자 매매가격이 상승했고, 전세 가격이 상승해서 심지어 매매가와 전세 가격이 차이가 별로 없는 깡통전세 우려가 있어 주의가 필요합니다.
깡통전세란? 주택의 매매가보다 전세금이 더 많아서 계약 만기때 전세금을 반환받기 힘들어서 결국 전세 세입자가 손해를 볼 수밖에 없는 구조입니다. 특히 빌라는 아파트에 비해 거래빈도가 낮아서 환금성이 부족한데, 기존의 저금리 기조하에 전세거래보다 월세 거래가 증가하는 추세에서 신축 전세에 대한 수요 증가로 인해 전세사기 사건도 증가한다고 합니다.
신축빌라 전세를 알아볼때는 아파트 임대와 달리 거래빈도가 적어 매매가 시세 파악하기가 어렵기 때문에 시간을 가지고 여유 있게 알아봐야 합니다. 분양하는 빌라인 경우 전세가 나왔을 때 내부 상태는 아파트 못지않게 마감재도 양호하고, 엘리베이터도 완비되어 있어, 전세금에 무감각할 수가 있는데, 이럴 때일수록 더욱 조심해야 합니다.
최근에 이런 기조를 악용하는 컨설팅업자와 감정평가업체, 대출 중개인, 부동산업 소등 일부 적폐들이 작전을 짜서 신축빌라 전세금을 뻥튀기해서 아무것도 모르고 계약한 전세 세입자는 추후에 신용도가 나쁜 새 주인으로 조작되어 명의가 바뀌게 되면, 주택에 압류나 가압류 등이 들어와서, 결국 살고 있는 집이 경매로 넘어가면 경매 감정가보다 높은 전세금으로 인해 유찰이 되어 저가 낙찰에 선순위로 세금을 공제하고 전세금 배당을 받게 되어 차후 막대한 손해를 볼 수 있다는 얘기입니다.
사회경험이 부족한 초년생이나 시간이 부족한 직장인인 경우는 이사를 갈려고 하는 지역의 시장 분위기를 신중하게 파악하고, 현지 중개업소를 통해서 꼼꼼히 빌라 거래가를 조사하고, 국토부 실거래가 공개시스템을 통해 빌라 전세 신고가도 체크해야 나중에 큰 사고를 피할수가 있습니다.
전세금 반환보증제도[전세금 반환보증보험]
빌라 등 특히 환금성이 부족한 부동산인 경우 계약 만기 때 수요 안정성이 취약해 원하는 기간에 전세보증금을 회수하기가 어려울 상황이 빈번하게 발생하게 되는데요. 정부에는 이런 리스크를 방어하기 위해 전세금 반환보증제도를 도입했고, 취급기관은 흔히 허 그라 고하는 주택도시 보증 공사(hug)와 한국 주택금융공사, 서울보증보험(sgi)등 3곳이 있습니다.
이 기관들이 취급하는 보증제도는 전세금 반환보증보험인데, 계약만기일로부터 1개월까지 보증금을 반환받지 못한 경우 전세금 보증기관인 허그나 sgi에서 전세 세입자에게 보증금을 먼저 반환해주고, 추후 임대인에게 구상권을 행사해서 전세보증금을 받아 가는 시스템입니다.
과거에는 전세금 반환보증보험은 집주인인 임대인의 동의를 구해야 하는데, 현재는 임대인의 동의를 구하지 않아도 가입이 가능합니다.
보증보험 대상 부동산
| 보증기관 종류 | 가입대상 부동산 | |
| 서울보증보험(SGI) | 단독주택,다가구주택,아파트,다세대주택(연립주택), 주거용 오피스텔 | 도시형 생활주택 |
| 주택도시보증공사(HUG) | 노인복지주택 | |
| 한국주택금융공사(HF) | 도시형생활주택,노인복지주택 | |
전세보증금 반환보증보험은 세 기관이 모두 전담하고 있는데, 가입대상 부동산 종류는 단독주택과 다가구주택,다세대주택(연립)과 주거용 오피스텔은 모두 가입할 수 있다.
전세금 보증금액
| 보증보험기관 | 전세금 보증금액 |
| 서울보증보험 | 아파트는 전세금 제한 없으며,일반주택은 10억이내가능 |
| 보증금 전액만 가능(일부는 안됨) | |
| 주택도시보증공사 | 수도권지역 전세7억원이하,기타지역 5억원이하 |
| 전세보증금 한도내 신청금액 | |
| 한국주택금융공사 | 수도권지역 전세금5억원이하 |
| 기타지역은 3억원이하 |
전세보증기관은 SG>HUG>HF순으로 보증금액이 많아집니다. 서울보증보험(SGI)은 전세금의 제한이 없고, 주택도시 보증 공사(HUG)는 수도권 지역 7억 원 이하, 기타 수도권 이하 지역은 5억 원 이하. 한국 주택금융공사(HF)는 수도권 5억 원 이하, 기타 지역은 3억 원 이하입니다.
보증보험 수수료(%)
| 종류 | 보증 수수율 |
| 서울보증보험 | 아파트(전세금의 연0.192%) |
| 기타주택(전세금의 연0.218%) | |
| 주택도시보증공사 | 아파트(전세금의 연0.128%) |
| 기타주택(전세금의 연0.154%) | |
| 한국주택보증공사 | 일반(0.07%) |
| 우대(0.05%) |
전세보증금 반환보증보험은 한국 주택보증 공사(HF)<주택도시 보증 공사(HUG)<서울보증보험(SGI)으로 한국 주택보증 공사가 가장 수수료가 낮으며, 전세입자 입장에서 유리합니다. 다만 서울보증보험은 보증되는 금액이 높은 만큼 수수료율이 높아지는 거죠.
전세보증보험 신청 가능 기간
전세보증보험 신청기간은 계약기간이 시작할 때 가입하는 것이 가장 좋은데, 생업이 바쁘다 보면 좋은 제도를 놓칠 수도 있는데, 계약기간이 얼마 지났다고 해서 가입을 못하는 것은 아니니 걱정하지 마세요. 보증기관별로 보험 신청 가능한 기간이 다르니, 주의하시기 바랍니다.
서울보증보험은 전세 계약기간이 2년인 경우 10개월이 넘지 않아야 하며, 1년인 경우 5개월이 경과되지 않은 시점에 보험에 가입이 가능하다.
주택도시 보증 공사는 보증보험 가능 기간은 전입신고 날, 잔금일 중 늦은 날부터~전세 계약기간의 2분의 1일 경과되지 않은 날까지 가능하다.
한국 주택금융공사는 전세 계약기간의 4분의 1이 경과하지 않은 날까지 가능합니다.
맺음말
전세보증금을 대신 반환해주는 보증기관이 있다고 해도, 전세로 사는 집의 채무상태나 매매시세에 따라서 전세금 100% 전부를 반환받지 못할 수도 있다고 하니, 보증기관을 전적으로 신뢰해서는 안되고, 자기 재산은 본인이 공부해서 지키는 방법 밖에는없습니다. 빌라 주변시세와 채무상태를 꼼꼼히 파악해서 계약하시길 당부드립니다.