공인중개사 전망에 대한 솔직한 생각
오랫동안 전 세계적으로 저금리 정책의 기대감으로 시장에 통화량이 증가하여, 화폐가치가 떨어지다 보니, 실물자산인 주식시장이나 부동산 시장에 유입되어 시장이 과열되고, 부동산 가격이 전반적으로 많이 폭등했습니다. 우리나라뿐만이 아니고, 미국이나 유럽 등 선진국에 발생했던 비슷한 현상입니다.
한국은행에서 작년 하반기에 저금리에서 고금리 정책으로 전환했고, 양도세 완화정책과 공급완화 정책으로 몇 년 동안 폭등한 지역은 가격조정이 필요해 보이지만, 지역별로 양극화 문제로 부동산 가격은 앞으로도 불확실성이 심해질 것 같습니다.
지난 과거 그동안 학습효과로 인해 부동산에 관심있는 남녀노소 할 것 없이 많은 분들이 생겼고, 주택 가격 폭등으로 젊은 세대들의 상실감 때문에 빚투를 하거나, 가상화폐에 몰입하는 현상까지 생겼지요.
아파트 가격이 많이 오르다보니, 거주보다 투자자산으로 바라보는 시각이 지배 적으며, 부동산을 중개하는 공인중개사 제도와 자격증에 대한 관심이 높아졌고, 지난 수년간 응시율을 보더라도 알 수 있습니다. 오래전에도 부동산 상승국면에는 중개사 시험 응시생 및 합격자가 많긴 했습니다.
하지만 중개사 제도는 도입한지 40년이 되었고, 그동안 누적 합격자 수가 50만 명에 가까이 되고, 전국에 개업 중개사 숫자는 10만 업체가 넘어가고 있습니다. 서울 강남 3 구인 서초구, 강남구, 송파구에 등록한 개업 중개사만 약 7천 개 업체에 달합니다. 물론 공인중개사 시험을 준비하는 모든 사람들이 중개업을 위해 생업전선에 뛰어들 거라고는 생각하지 않습니다.
부동산에 관심이 많아서 공부할려는 목적으로 자격증까지 도전하거나, 취미 삼아서 자격증을 여러 개 공부하는 사람도 있겠고, 근무하는 회사에서 필요한 자격증으로 인사고과 등 여러 이유가 있겠으나, 가장 비중이 높은 것은 노후 보험용으로 대비해서 시험을 준비하는 사람들일 겁니다.
그래서 국가자격증 중에서 운전면허증 다음으로 인기가 많은 자격증이라고 해야 할지는 모르지만, 많이 응시하는 시험으로 알려줬고, 덕분에 산업인력관리공단 시험 응시료 수입도 꽤 짭짭할 것으로 보입니다. 그러나 공인중개사 시험을 준비하는 사람들은 냉정하게 판단해야 할 필요가 있습니다.
필자는 IMF세대로 지방대를 졸업하고, 경력직원만 모집하는 구인시장에서 취업이 안돼 어쩔 수 없이 상경을 고민하고, 서울에 중소기업에 취업했다가, 미래 비전이 보이지 않아 여러 번 그만두고, 서른 초반에 부동산중개업에 입문한 케이스입니다.
주경야독으로 공부하다가 2005년도인가..16회 공인중개사 자격증을 취득했고, 지금까지 업에 종사하고 있는데, 100세시대라고 하지만,70대까지 청승맞게 일하고 싶지는 않고, 제2의 인생을 대해서 고민중에 있습니다.
제가 생각하는 중개사제도의 문제점을 논해 보겠습니다.
1. 수요에 비해 공급이 너무 많고, 경쟁이 너무 치열해서 혼탁한 시장
다른 업종도 별반 차이가 없겠지만, 자격증 중에서 중개사만큼 출혈경쟁이 심한 업종도 없을 것입니다. 이미 오래전부터 마구잡이 합격자 배출로 포화상태가 지났고, 정부도 뭔가 선진국형 부동산 유통시장 개방.. 어쩌고저쩌고 고민하지만, 막상 뭔가 뚜렷한 대책이 없는 상태입니다.
부동산 시장 개방으로 미국의 ERA, CENTURY21, REMAX와 호주, 영국 등 중개업체도 국내에 여러 업체가 진출해 있지만, 거래관행 등 해외 시스템과 맞지 않고, 중개사법상 저가 수수료에 가로막혀 거래활동이 많지 않은 수준이며, 주로 중소형 빌딩 등 임대차와 매매 등 상업용 부동산을 취급하고 있는 실정입니다.
중개사들의 먹거리인 큰 파이의 규모가 큰 대형빌딩과 같은 부동산은 슬프지만, 대형 회계법인,감정평가법인등에서 컨설팅 형식으로 독식하고 있는 실정입니다. 이러함에도 정부와 중개사 소관청인 국토교통부는 말로만 부동산 정책의 안정성을 외치지만 중개사 제도에 대한 문제점에 대한 개선에는 그리 관심이 없어 보입니다. 공인중개사 시험에 대한 전편 재고가 필요해 보입니다.
2. 공인중개사 시험제도 개편
이미 많이 늦었지만, 공인중개사 합격자 인원 관리 및 시험제도를 개선해야 한다고 생각합니다. 예전부터 상대평가를 통해 인원조절을 한다고 했지만, 아직 시행되고 않고 있고, 시험 또한 실무와 동똘어진 써먹지도 못하는 폭넓은 범위의 원론 수준입니다.
예전에 1.2차 시험은 모두 객관식으로 5지선다형으로 시험을 봤었는데, 중개사 시험이 객관식이라고 해서 결코 쉬운 시험이 아닙니다. 떨어 뜨리기위한 시험이죠. 20대의 두뇌 회전이 빠른 법학 전공자들은 과거 3개월 만에 합격했다는 얘기도 있었지만, 중개사 시험 응시자 대부분은 중년층 비중이 높고, 주경야독으로 공부하는 경우 몇 년 동안 공부해야 합격하는 경우도 있습니다. 전업으로 공부한다고 해도 스타디 방식에는 차이는 있겠지만 최소 10달 정도는 열심히 공부해야 합격할 수 있습니다.
1,2차 과목중에 중개실무와 거리가 있는 등기법 등 과목은 과감히 빼고 1차 시험으로 통합해서 문제수를 줄이고, 2차 시험은 실무에 맞게 주관식으로 해야 한다고 봅니다. 그리고 취급할 수 있는 부동산의 종류가 광범위하므로, 주거용 부동산과 상업용(산업용) 부동산으로 이원화, 전문화해서 자격제도를 운영해야 한다고 생각합니다.
동네에서 아파트 중개를 주로 하는 중개사는 아파트 거래는 전문가일지 모르지만, 비주거용인 상업용 부동산의 빌딩 매매, 건물 매매 등은 전문가라고 보기는 어렵습니다. 원룸이나 일반 주택 등 전월세 매매거래는 중개할 수는 있지만, 복잡하고 까다로운 상업용 중개는 시간도 많이 소요되고, 사무실을 비워야 하는 경우가 많아 현실적으로 맞지 않기 때문입니다.
미국은 주거용부동산,상업용부동산을 취급하는 라이선스가 별도로 존재하는데, 우리나라 공인중개사처럼 몇 년 공부하는 시험이 아니고 몇 개월 동안 열심히 공부하면 합격할 수 있다고 하더군요. 다만 실무경력을 쌓은 다음에 자격증 시험에 응시할 수 있다고 합니다.
우리나라로 따지면 주택관리사(보) 그런 장치인거죠. 고시까지는 아니지만, 공인중개사 시험에 수많은 인원이 합격하기 위해 오랫동안 시간과 돈을 투자하는 현실이 안타까운 현실이라고, 이 얘기는 재작년인가 작고한 미국의 유명한 한인 중에 스타 부동산그룹의 남문기 회장님이 국내에 왔을 때 부동산 모임에서 말씀했던 이야기입니다.
3. 공인중개사 협회의 무능
공인중개사 협회는 개업공인중개사를 회원으로 권익을 대변하는 단체인데, 회원의 권리는 고사하고, 감투를 쓰고, 뭔가 자기네들의 이득을 얻기 위한 곳으로 변질되었습니다. 3년마다 협회장 선거를 하고 있지만, 정치판이나 다름없기도 하고, 쓸씁하기도 합니다.
협회의 무능과 어려워진 시장상황으로 각 지역의 중개사들은 각자도생으로 내몰려 치열한 경쟁으로 버티고 있고, 생존문제로 협회에 대한 관심이 갈수록 멀어지고 있어 이 또한 중개사 단합의 걸림길로 작용하기도 합니다.
거대한 플랫폼시장이 이미 중개사 목을 겨누고 있는 상황에 회원들이 뭉쳐도 시원찮은 판에 네 탓 네 탓 소모전으로 회원들의 원성을 많이 사게 되고, 작년 말에 당선된 협회장이 얼마나 개혁을 도모할지도 미지수입니다. 뭔가 뚜렷한 그림이 보이지 않습니다.;;;
4. 중개는 공인중개사만?
시장에는 과거 배출한 중개사 자격증이 넘쳐나고 있는데, 현장에는 특히 상업용부동산은 무자격자들이 편법으로 영업을 하거나 설치고 있는 실정이고, 시장을 왜곡하는 암적인 존재들이죠. 가끔씩 뉴스를 보면 부동산 사기와 관련된 기사가 나오는데요.
실제 공인중개사가 사고를 치는 경우는 극히 드뭅니다. 무등록 브로커나 중개보조원이 대부분 사고를 치는데, 일반인들은 그런거 구분없이 싸잡아서 중개사들이 사고를 친다고 생각하고,사기꾼이라고 생각을 하는거죠.;;
중개사고가 발생하면 개업중개사는 민,형사상 책임뿐만이 아니고, 중개사법에 의해 어렵게 취득한 자격증 취소는 물론이고 나중에 시험을 봐서 자격취득에도 몇년간 응시제한이 있습니다. 그 절차를 거치더라도 지자체에서 중개업등록이 반려될수도 있구요.
부동산 중개행위는 중개사법상 공인중개사만 할 수 있는데, 실질적으로 중개행위를 보조하는 중개보조원이 실무를 거의 다하는 실정입니다. 이러한 문제의 원인은 중개보조원들을 무수히 거느리는 중개법인뿐만이 아니라 영세한 개업 중개사들의 의식이나, 직업에 대한 프라이드 부재에 있을 겁니다. 정부의 부동산 제도 실패에도 분명히 원인은 있긴 합니다.
자격제도 실패로 인한 과다 출혈경쟁으로 어려워진 개업중개사가 다수의 무자격자들을 고용해서 영업 도구로 활용하기 때문에 이러한 문제가 발생하는 것입니다. 부동산 중개사는 보험판매원이나 외판원이 결코 아닌데, 뭐가 굉장히 잘못된 거죠. 경쟁이 과다하면 결국 투기가 부추길 수밖에 없고, 결국 그 피해는 국민들이 볼 수밖에 없는 것입니다.
그럼에도 공인중개사가 되고 싶다면?
이런분들에게는 권유드리고 싶습니다. 경제적으로 여유가 있어서 생업을 통해 매달 일정한 수입이 고정적으로 필요하지 않은 분들이거나 대인관계가 원만하고, 인맥이 넓어서 개인이나 회사 기업들을 통해서 영업을 할 수 있는 분들에게는 적극 추천해드립니다.
그 대신에 머니와 직접 연관된 일을 수행하기에 정신적인 스트레스가 만만치가 않습니다. 권리보다 책임이 뒤따르는 경우도 많이 발생하기도 하지만, 고객과의 신뢰관계를 통해 심혈을 기울여서 거래가 성사되면 보수를 떠나서 일에 대한 보람도 어느 정도 느낄 수 있고요.
2030년에 사라질 직업 중에 공인중개사 직업이 포함되어 있는데, 아마 아파트와 같은 표준화되어 있는 그런 깔끔한 부동산이 가능성이 높아 보이는데, 상업용 부동산처럼 정형화되어 있지 않고, 거래단위가 크면서 중개인의 협상능력이 필요한 부동산 분야는 다소 시간이 늦쳐지지 않을까 싶습니다.
막연한 장밋빛 환상 ??
생업으로 매달 고정적인 수입이 필요한 분들에게는 그렇게 맞지 않는 직업일수 있습니다. 물론 부동산종류나 지역별로 편차는 있지만, 이미 시장은 포화상태이고, 시장은 아프리카 밀림보다 더 살벌합니다. 구체적으로 언급하기는 그렇고, 중개사끼리의 경쟁은 말할 것도 없고, 양아치 같은 진상 고객들과의 힘겨운 투쟁도 언제 있을지 모르지만 긴장해야 합니다.
이 바닥은 정말 냉정하고 차갑기도 합니다. 마음이 여린 분은 스트레스만 받고 병이 생길 수도 있습니다. 특히나 이런 분들은 도시락 싸들고 말리고 싶습니다. 부동산 가격이 많이 올라서, 한 건 하면 수수료가 얼마 받냐? 한건에 그렇게 많이 받아? 쉽게 돈 버네..
이 따위 마인드를 가진 사람이면 오래 버티기도 어렵고 일찌감치 때려치우라고 얘기하고 싶네요. 이런 분들이 시장에 진입하면 돈에 눈이 멀어서 상도의 따위는 신경도 안쓰고, 무섭게 질서를 어지럽히더군요. 두서없는 긴 글인데,도움이 될지 모르겠네요.