매매 후 철거와 신축할때 건물분 부가가치세 면세조건?
회사 컨셉에 맞게 새 건물을 짓거나 기존 건물을 철거하고 나서 신축 공사를 하기 전에 매매 거래에 대한 건물분 부가가치세를 면세받는 조건에 대해 정리합니다. 건물 매매에 대한 부가가치세는 거래금액이 적지 않아, 세금 부담이 적지 않아 초기 투자금액에 영향을 미칠 수가 있기 때문입니다.
물론 매도인이 낡고 허름한 건물을 거래를 하기 전에 깔끔하게 철거를 했더라면 좋겠지만, 매수인의 선호조건?을 헤아릴수도 없고, 설령 그렇다고 하더라도 철거비용을 부담하면서 건물을 팔려고 하는 경우는 아주 드물다는게 현실입니다.
상가, 건물 등 부가가치세?
주거용 부동산과 달리 비 주거용 부동산인 상가, 근생건물, 호텔, 공장 등 건물에 대해서 부가가치세가 발생합니다. 매매나 임대를 할 때 말이죠. 매도인(양도인)과 매수인(양수인)이 건물 매매계약을 체결하고, 거래 쌍방이 사업유형이 동일한 경우에는 포괄양도양수 계약(특약사항 명기로 갈음)을 통해서 매수자가 부가가치세를 부담할 필요가 없는데요.
철거를 목적으로 허름한 구옥이 있는 상태에서 매매계약을 통해서 추후 잔금 절차를 거쳐 취득하면 거래가액에서 토지분과 건물분이 안분해서 분리가 되는데, 건물분 가액에서 10% 부가가치세가 발생하는 것입니다.
낡은 건물을 새로 신축한다는 의미는 그 건물을 사용하기에는 건물의 기능과 구조, 효용성, 안전문제등 리스크가 크기 때문에 실익이 없어서 비용을 들여서 새로 짓는다는 건데요. 건물을 실제 사용할 의도와 계획이 없음에도 건물분에 대한 부가가치세를 납부한다는 것은 매수자 입장에서는 억울한 측면이 있습니다.
부가가치세 법 시행령 제64조 2항 신설(2022.2.15)
부가가치세법 시행령 | 국가법령정보센터 | 법령 > 본문
부가가치세법 시행령 [시행 2022. 6. 16.] [대통령령 제32419호, 2022. 2. 15., 일부개정]
www.law.go.kr
올해 2월 15일 토지와 구옥 건물을 취득 시 토지만 사용하는 경우에 대해 공급가액(실거래가)이 토지와 건물 안분배당이 아닌 공급가액을 토지만 적용해서 할 수 있는 내용을 대통령령에 지난 2월에 신설되었는데, 내용은 아래와 같습니다.
시행령 64조 [토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산]
중략.
2항. 법 제29조 제9항 제2호 단서에 따라 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우는 건물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. [신설 2022.2.15]
1. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물 등의 가액을 구분한 경우.
2. 토지와 건물 등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우.
즉, 시행령 64조 2항 2호에 따르면 매매계약서상 토지와 건물을 함께 취득하지만, 오래된 건물은 철거를 해야 하므로, 철거 목적과 건물가액을 "0"으로 하는 특약사항을 매매계약서에 표시하면 부가가치세는 납부할 필요가 없습니다.
시행령이 개정되거나 신설되면 시행일자를 확인해야 하는데, 개정일과 신설일을 기준해서 "부칙"을 확인해야 합니다. 시행령 64조 2항이 올 2.15일 신설 조항으로 생겼으며, 부칙을 확인해 본 결과 이 날로부터 즉시 시행하므로, 이날 이후로 신축 목적으로 구옥 건물을 취득한 경우는 건물가액을 안분해서 건물가에 대해 부가가치세를 납부할 필요가 없습니다.
그럼 과거에는 건물의 가치가 거의 없는 구옥을 취득했을 때 건물분에 대한 부가가치세를 납부했을까요?
정답은 그렇지 않다는 것입니다. 건물 부가가치세에 대해 과거에도 개정이 있었는데, 크게 2018년 연말 이전과 이후로 분리해서 적용했습니다.
▶2018년 12월 말 이전
철거 예정인 건물을 계약 당시에 멸실을 예정하고, 취득한 후에도 건물을 실제 철거했다면 건물을 사용할 목적이 전혀 없으므로 거래 가는 토지 전체를 매매가액으로 보는 게 맞고, 이러한 경우는 부가가치세를 납부할 필요가 없습니다.
2012.5.23일에 의견을 낸 기획재정부 부가가치세 제과-267 내용을 참고하시면 되겠습니다. 내용을 요약해보면 매도인과 매수인이 건물 양수도(매매) 계약을 체결하면서 토지가액은 전체 매매가로 했고, 건물가액은 0으로 했는데, 매수자는 계약 시부터 건물을 철거할 계획이었고, 취득 후에 실제 철거가 이루어졌고, 거래계약서에도 건물가액이 0으로 표시되었다는 점을 종합적으로 살펴봐서 건물 과세표준은 0에 해당되므로 건물 부가가치세는 별도로 발생되지 않는다는 것입니다.
다만 이러한 경우에 해당되지 않는다면 부가세법 시행령에 근거해서 토지와 건물을 안분해서 건물분에 대해 부가가치세를 납부할 의무가 있다는 내용입니다.
▶2019.1.1일~2022.2.14일
건물 매매계약을 할 때 토지와 건물을 전체로 보고 계약서를 하나로 작성하면서, 거래가에서 토지가액과 건물가액을 분리해서 각각 기재하는 게 원칙이지만, 실무에서는 거래 상방이 포괄양수도가 성립되면 부가가치세가 발생되지 않으므로, 토지가와 건물가를 구분하지는 않습니다.
다만, 포괄양수도가 성립되지 않는 경우는 토지가액과 건물가액을 분리해서 건물가액을 건물 과세표준으로 하여 부가가치세를 신고, 납부하는 형태입니다. 따라서 건물가액이 낮으면 낮을수록 부가가치세 부담을 줄일 수 있으므로 꼼수를 동원해서 낮게 신고하는 경우가 많아 정부에서는 2019.1.1일 부가세법 시행령을 개정해서 신고하게 됩니다.
예를 들자면, 철거 예정인 건물을 매입하려고 건물 매매계약을 할 때, 매매가에서 토지가를 전체로 하고 건물가를 0으로 하더라도 감정가 또는 기준시가로 안분한 금액을 비교했을 때 30% 이상 차이가 나면 계약서에 표기된 건물가액을 무시하고, 안분 방법(감정가액, 기준시가)에 따라 건물가액을 과세표준으로 해서 부가가치세를 계산한다는 의미였습니다.
따라서 국세인 부가가치세를 줄이기 위한 행태를 방어하기 위한 당국의 고민은 엿보이지만, 실제로 건물이 쓸모가 없고, 철거를 했음에도 불구하고, 부가가치세를 내야 한다면 논란의 여지가 많을 것으로 보이는데, 이러한 문제점 때문에 이번에 시행령이 개정되지 않았을까 생각합니다.