2021년 시행되는 부동산 정책,제도 한눈에 정리하기.

2021년 시행되는 부동산 정책,제도 한눈에 정리하기

2021년 부동산 정책과 제도

 

안녕하세요? TPY 스토리입니다.

내년 2021년 부터 달라지는 각종 부동산 정책과 제도의 종류와 시행시기를 총정리 합니다.집중해주세요!!

 

 

2021년 부동산 정책&부동산 제도 

 

1월 시행: 신혼부부 생애최초 특별공급 기준완화
1월 시행: 입주 예정일 통보 구체화
1월 시행: 양도세 과세시 분양권도 주택으로 간주
1월 시행: 장기보유특별공제 거주기간 추가
1월 시행: 소득세 최고세율 인상 및 과표 최고구간 신설
1월 시행: 종부세 세율 인상
1월 시행: 종부세 공제한도 확대
1월 시행: 법인 주택 양도 추가세율 인상
1월 시행: 재건축 실거주요건,안전진단 강화
1월 시행: 입주 전 하자보수 의무화
2월 시행: 전매제한 위반자 입주자격 10년 제한
2월 시행: 수도권 분양가상한제 주택의 의무거주기간 설정
4월 시행: 공동주택관리법 개정(경비원에 갑질행위 금지)
6월 시행: 양도세 중과세율 인상 6월 시행: 전월세 신고제 시행
7월 시행: 신축 공동주택 에너지성능 기준 강화
하반기 시행: 3기 신도시 등 3만가구 사전청약 우선 진행

 

 

먼저 2021년 부동산 정책,세금제도와 부동산 청약제도와 기타 제도로 정리해보겠습니다.​

 

 

2021년 부동산 세금 정책​​

1. 분양권도 주택으로 간주(양도세)​.

기존에는 분양권은 주택 숫자에 포함되지 않았지만,내년 1월1일 부터는 신규 취득한 분양권도 주택수에 포함되어,양도세를 매겨진다고 합니다.

다만 1주택자가 이사를 목적으로 분양권을 취득하는 경우는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용한다고 합니다.​

2. 1세대 1주택 장기보유특별공제 거주기간 추가항목​

원칙적으로 지역에 따라 보유기간과 거주기간을 충족하는 9억원이하의 1세대 1주택자는 양도세가 비과세가 적용되었습니다.

그런데 실거래가9억원을 초과하는 1주택자는 초과분에 대한 양도세를 부담하여햐 하는데,이때 보유기간에 따라서 장기보유공제 혜택을 제공해주었습니다만.

이번에 장기보유공제율을 줄이고,거주기간을 신설해서 각각 적용해 주겠다는 것입니다.

부동산 정책​ 장기보유 특별공제는 물가 인상분만큼 비용 보전차원에서 양도소득에서 공제를 해주겠다는 의미로 해마다 년8%정도 공제 적용을 했는데요.

 

내년1월1일부터는 장기보유 년4%와 거주기간 년4% 반영해서 각각 최대 40%까지 공제를 해준다고 합니다.

합치면 최대80%까지 공제받는겁니다. 주택을 보유하고 있으면서 거주가 아닌 임대목적이거나 투자목적은 불리합니다.

막연히 장기보유했다고 해서,공제율을 현행처럼 년간8%씩 해줄수 없다는 의미가 되겠고,실거주 요건을 강화했다고 보시면 됩니다.​

 

3. 소득세 최고세율 인상 및 과세표준 구간 신설​

2021년 1.1일부터 소득세 과세구간이 기존에 과.표 5억원 초과에 소득세 세율이 42%인데,과세구간이 신설되어 최고 과.포10억원초과시 세율이 45%로 기존보다 세율이 3%가 늘어나게 됩니다.

본세가 최대 45%이니,여기서 지방세까지 포함하면 약50%정도 양도소득세가 발생하지 않을까 싶습니다.​

4. 종부세 세율 최고6%까지 인상​

2021년에는 다주택자 경우에 종부세 세율이 최대6%까지 인상되며,조정대상지역 2주택이나 일반 3주택자는 공시가격에 따라서1.2%~6%까지 적용됩니다.​

다주택을 소유한 법인은 종부세 최고 세율인 6%가 적용되고,기존에 6억원 공제받는 제도가 폐지되어 보유세에 대한 부담이 되고 있는데요.

일부 다주택 개인들 같은 경우는 세부담으로 종부세 과세기준일 6월1일 전에 주택 처분을 할 것으로 전문가들은 예상하고 있는데,어느정도 시장에 매물로 나올지는 미지수입니다.

5. 종부세 공제한도 최대80%까지 확대​

내년에 과세기준일(21.6.1) 현재 만60세 이상의 부부공동명의를 포함한 1세대 1주택자는 주택을 5년이상 보유한 경우 보유공제50%에 연령공제40%까지 포함해서 종부세 세액의 최대80%까지 공제를 받는다고 합니다.​

현재 종부세 세액의 최대70%까지 공제를 해주고 있는데,내년에 은퇴한 1주택자는 10% 더 공제 받을수가 있어 세부담이 조금 더 낮아진다고 볼수가 있습니다.​

 

6. 법인 주택양도 추가 세율(10%->20%)​

법인은 부동산을 팔거나 할때 양도소득세 대신 법인세를 납부하게 되는데요.

개인에게 적용되는 양도세 세율(6%~42%)에 비해서 법인에게 적용되는 법인세 세율(10%~25%)은 상대적으로 낮기때문에 그동안 세금 절세를 목적으로 법인명의로 투자에 활용해왔는데요.​

내년부터는 기존의 추가되는 세율이 10%에서 20% 상향되면서,법인 명의의 주택 양도시 법인세 세율은 과세표준에 따라서 30%~45%로 세 부담이 증가되며,여기에는 주택을 취득하는 권리인 분양권과 입주권이 포함됩니다.​

21.6.18일 이후에는 8년 이상 임대하는 수도권의 6억원이하, 비수도권의 3억원 이하 주택도 추가세율이 적용됩니다.​

7. 양도소득세 중과세율 인상​

내년 6.1일부터 다주택자가 주택을 팔게 되면은 기본세율+20%~30%로 기존에 비해 추가로 10%가 인상이 됩니다.

2년 미만의 조합원 입주권을 팔때도 현행 40%에서 70%로 아주 높아지게 됩니다.​ 주택 보유기간이 1년 미만인 경우는 양도세 70%,2년 미만 보유시 60%를 적용하면서 양도세 부담이 아주 높아질 것으로 보입니다.

때문에 내년5월말 전까지 양도세 회피매물이 많이 나올예정이라고 하는데,어떻게 될지 지켜봐야겠지요.​

 

 

2021년 부동산 청약 제도

 

1. 신혼부부 생애최초 특별공급기준 완화​

집이 없는 무주택자 자격의 실수요 성격의 특별공급 신청기회를 늘리기 위해서 특별공급 소득요건이 완화됩니다.

기존에 소득요건에 대한 논란이 있어 이 부분에 대한 보완성격입니다.

 

[2020년 도시근로자 월평균소득]​

도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이가구 120%)이하의 신혼부부 특별공급 소득요건을 130%(맞벌이가구 140%)이하로 완화되는 조건입니다.​

신혼부부 특별공급으로 배정되는 물량을 소득수준에 따라서 7대3으로 공급해주는 방식인데요.

기존에 도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이가구120%)이하에 해당되는 가구에게 70%,나머지 30%는 이번에 완화되는 대상자와 기존에 탈락된 가구를 상대로 추첨제 방식으로 배정을 한다고 합니다.​

 

 

2. 분양공급 주택 입주 예정일 사전통보 신설​

신규로 공급하는 신축 주택중에서 사업주체가 입주일을 언제 통보해야하는지 구체적인 규정이 없어서 일부의 사업주체가 입주 예정일을 모집 공고일과 다르게 공지하는 경우가 있었는데요.​

이런 문제점때문에 입주자들은 잔금 마련과 기존에 보유했던 주택의 처분하거나 파는 문제가 있었는데요.

이런 문제를 방지하기 위해서 2021년부터 사업주체(시행사)는 실제 입주가능한 날로부터 2개월전에 입주 예정일을 통보하고 공급계약서에 이를 명시해야합니다. ​

 

3. 전매제한 위반자 10년간 입주자격 제한​

기존에는 위장 전입이나 가짜 임신 진단서 발급등의 공급질서 교란행위에 대해서 10년간 입주자격을 제한했는데,전매제한 위반에 대한 청약 제한은 별도로 없었습니다.​

따라서 국토부에서 이번에 전매제한 위반자에 대해 불이익을 주기위해서 21.2.19부터 전매행위 제한을 위반한 자나 알선자를 포함해서 10년간 청약자격을 박탈한다고 합니다.​

4. 수도권 분양가상한제 주택의 거주기간 의무설정​

실수요자의 주택 당첨 기회를 확대하고,투기수요를 차단하기 위해서 수도권 분양권상한제에 적용하는 주택에 대해 입주자에게 거주 의무기간이 부여가 됩니다.​

공공택지에서 분양가격이 인근시세에 80%미만인 주택은 5년,100%미만인 주택은 2년으로 하며,거주기간 중 부득이한 사유( 해외체류,근무등)가 있으면 거주한 것으로 간주하며,만약 위반하는경우 한국토지주택공사(LH)에 우선 매각을 해야합니다.

5. 3기 신도시등 3만가구 사전청약 우선진행​

내년 7월경부터 3기 신도시 포함 수도권에서 원래 청약보다 1,2년 미리 사전 공급하는 청약제가 진행한다고 합니다.​

 

 

 

기타 각종 부동산 제도

1. 재건축 아파트 실거주요건,안전진단 강화​

내년부터 투기과열지구 안의 재건축 아파트의 경우는 최초 조합설립을 신청하면 분양 신청 공고일 기준으로 반드시 실거주2년을 충족해야 조합원 분양권을 받을수가 있습니다.

"2년 실거주는 합산 거주요건이므로 연속해서 2년을 거주하지 않아도 된다고 합니다."​

재건축을 시작하는 첫번째 단추인 안전진단에 있어 관리주체도 강화되는데,기존에는 허위로 보고서를 작성하는 등 중대한 하자에 대해서만 처벌을 했습니다.

앞으로는 보고서를 부실하게 작성하는등의 행위에 대해서도 과태료를 부과한다고 합니다.​

기타 세부사항등을 정비해서 2021년부터 시작하는 안전진단 사업장부터 시행할 방침이라고 합니다. ​

 

2. 입주 전 하자보수 의무화​

주택 공급업체 및 사업주체는 "주택 공급계약에 따라서 입주지정기간 개시일 45일전까지 입주예정자 사전 방문을 최소2일이상 실행해야되며,사전 방문 1개월전까지 사전방문에 필요한 사항을 제공해야 합니다."​

일반 하자 중에서 전유(실사용하는곳)부분은 입주 예정자에게 공급 주택을 인도하는 날까지,공용부분은 사용검사를 받기 전까지 조치해야 합니다.​

그리고 주택 사업주체는 하자에 대한 보수공사 처리 현황을 인도일의 입주예정자에게 알려야 하며,공사가 끝난 후에 사용검사권자에게 자료를 제출해야 합니다.​

결론은 내년1.24일부터 공동주택의 입주자 사전방문에서 발견된 하자에 대해 사업주체는 입주일 전까지 보수공사를 완료해야 한다.​

3. 전월세 신고제 시행​

주택 임대차 3법에 포함된 내용인데,여러가지 준비기간을 거친 후 내년 6월에 시행될 예정입니다.​

 

전월세 신고제는 임대인과 세입자가 거래 계약을 체결한 날로부터 30일안에 계약사항인 임대기간,보증금,임대료,당사자명의 등의 사항을 지자체에 의무적으로 신고하는 제도로 신고 후에는 자동적으로 확정일자가 부여된다고 합니다.​

계약이 변경될때도 계약일로부터 30일 이내에 신고하면 되고,만약 공동신고를 하지 않거나,거짓 신고를 하면 100만원,500만원 과태료가 부과되며,일방이 신고를 거부하면 거래 상대방의 단독신고도 가능합니다.

도움이 조금이라도 되었으면 좋겠습니다.