부동산 용적률 건폐율 투자의 기본,모르면 투자하지 마라

부동산 용적률 건폐율 투자의 기본,모르면 투자하지 마라

부동산 용적률 건폐율 

부동산에 관심있다면, 건폐율과 용적률을 많이 들어봤을텐데요. 혹시 모르시다면 부동산 투자에 대해 심각하게 고민을 해봐야 될것입니다. 간단하게 요약정리 해보겠습니다.

 

건폐율과 용적률은 아파트 재건축뿐만 아니라 상업용부동산인 수익성부동산에서 토지가치를 평가하는 중요한 기준이라고 볼수 있는데요.

이 글은 수익성부동산에 막 입문하는 초보분들을 위한 글이므로,부동산 건폐율 및 용적률에 대해 잘 아시는분들은 그냥 지나가셔도 좋습니다. ​

지금 위에 보이는 그림은 미국 해안가에 있는 건물 사진에 보이는데요.바로 해안가 앞에 붙어 있는 건물은 2층 단층건물이며, 바로 후면에는 하늘 높이 올라간 빌딩이 보이는데요.​ ​

이 그림을 보면서 해안가에 있는 빌딩은 최대한 용적률을 많이 활용해서 높게 지었다고 볼수 있겠는데요.​ ​ 물론 토지용도가 해안가에 바로 접한 건물도 뒷 건물처럼 높게 지을수 있는 상황에도 불구하고 건물주의 경제적인 상황이나 여러가지 환경으로 인해 층수를 낮게 지을수도 있을 겁니다.​ ​ ​

그러 좀 더 자세히 부동산 건폐율 및 용적률에 대해 정리해봅니다. ​ ​

 

부동산 건폐율

 

정의는 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다.말그래도 대지 위해 건물이 깔고 있는 바닥면적이라고 생각하시면 쉽습니다.​ ​

건폐율 산정시 사용되는 대지면적은 건축 대상필지 또는 부지의 면적을 말하며,건축면적은 건물의 외벽이나 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러쌓인 부분의 수평투영면적 왼쪽에 건물 모형이 보이는데요. ​ ​

그러면 건축면적을 좀더 알아보면 지상층 건축물의 수평투영면적 입니다. 그리고 기둥의 중심선으로 둘러쌓인 수평투영면적 면적..즉 건물 바닥면적이라고 얘기하는데,건축면적이란 바닥면적은 그렇다고 해서 항상 똑같지는 않습니다.​ ​

 

 

부동산(건물) 연면적?

 

그리고 연면적이란 용어가 나오는데,연면적 쉽게 말씀드리면 건물의 총면적,연면적은 건축면적의 총 합계면적입니다. 지하층부터 지상층 꼭대기까지 이것만 아시면 되겠습니다. ​

 

 

건축면적

 

건축면적에 대해 좀더 디테일하게 설명한 그림인데요. ​ ​

건물은 짓게되면 기둥이 생기는데,기둥 바깥쪽으로 외벽부분이고, 안쪽은 내벽 부분이며, 외벽과 외벽 사이에 중심선이 보입니다. 건축 설계도면에는 잘 표시되어 있는데,중심선을 둘러쌓인 공간을 건축면적이라고 얘기를 합니다. ​

안목치수로 둘러쌓인 공간을 흔히들 실사용 면적이라고 보시면 되고, 사업상 사무실이 필요해서 부동산을 둘러보면 건축물대장 상에 표기된 면적보다 좁아 보이는 이유가 건축면적보다 실제 실사용면적이 적기때문입니다.  ​

좀 더 쉽게 표시한 그림이 있는데요.
​
대지면적이 100py 위에 건축면적50py의 건물이 올라와 있으면 건폐율은 50%, 대지면적100py에 건축면적이 80py이면 건폐율은 80%가 되겠습니다.​ 이해가 되나요? 참 쉽죠..ㅎ

 

부동산(건물) 용적률?

 

 

건물의 총 연면적중에서 지상층 연면적을 대지 면적으로 나누어진 비율을 의미합니다. 예를 들어서 대지면적100py의 지상층 연면적이 250py의 빌딩이 있으면 건물 용적률은 250%가 되는 것입니다.​

부동산 용적률에 대해 좀더 설명 드리자면 이제 알고 있는 건물의 지상층 총합계면적, 건물의 밀도율이라고 보시면 되는데요. ​ ​

대지면적이 100평위에 지하 1층,지상3층짜리 건물 있다고 봤을때,한층당 건물 바닥면적 50평,대지 면적분의 지상층 연면적의 합계 연면적이기때문에 지상층 면적의 합계인 150㎡ 용적률은 150%입니다. ​ ​

핵심은 용적률 계산할때 지상층 연면적의 합계라는 사실만 잘 기억하세요. 지하층은 아무리 넓어도 건물 용적률에 포함이 되지 않습니다.

다만 건폐율 및 용적률은 국토의 이용 및 계획에 관한 법률에 의해 시,도 지자체 조례에 의해서 토지 용도지역에 따라 달라지게 됩니다.

토지 용도지역은 건물에 상가,점포가 들어 있다고 해서 상업지역이 아니냐라고 물어보시는 분들이 있는데, 상업시설 즉 근린생활시설이라고 하는 건물 용도는 일반주거지역1종,2종,3종 및 준주거지역에도 들어갈수가 있습니다.

토지 용도지역은 행정에 관한 내용이므로, 지자체 홈페이지를 통해서 알수가 있습니다. 서울시 토지용도지역을 알수 있는 사이트 입니다.
  

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