건물매입,법인명의로 취득,장&단점,취득세 중과세요건,매매 유의사항

 

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건물매입,법인명의로 취득,장점과 단점,취득세 중과세요건,빌딩매매 유의사항

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안녕하세요?태박사입니다.건물을 사거나,빌딩을 매입할때,취득명의를 개인으로 할까,법인명의로 할까에 대한 고민은 한번쯤은 했을텐데요.법인명의로 할경우 장,단점과 취득세 중과세요건에 대해서 정리할까 합니다. 

 

 

먼저 이 글은 회사 사옥을 매입하거나,임대사업용으로 건물을 매입할때,최소의 참고 자료로 활용하기 위한 자료입니다.최종결정은 꼭 세무사의 자문을 구하고 빌딩매입시 취득 명의를 결정하시기 바랍니다.

먼저 결론부터 말씀드리자면,양도시 세금을 비교해보면 건물매입시 법인명의로 취득할경우,세금부담이 훨씬 줄어든다는것을 알수있습니다.자세한 설명은 아래에 있는 글을 참고하시구요.

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소득세 과세표준

​ 대한민국 세법은 소득이 있는곳에 세금이 있다는 전제하에 소득이 발생하면 세금을 신고,납부해야합니다.특히 양도차익이 많이 발생하는 부동산인 경우 금액이 크기때문에 세금부담이 큰것은 어쩌면 당연한 사실일겁니다.

 

 

개인 임대사업자가 보유하고 있는 건물을 매각할때 양도차익이 5억원을 초과한다는 전제조건하에 설명드립니다. 간단히 세율만 비교한다면 양도세 과세표준액(각종 비용 공제)의 42%,지방소득세 10% 가산해서 46.2%가 발생됩니다.

 

 

이미 취득가와 취득시 각종비용(취득세등,법무사보수,취득및양도할때 중개사보수,필요경비등등)을 공제한 상태의 순수익상태에서 요율로 판단하지만,최종 이득에서 거의 절반정도가 양도세로 납부하게 됩니다.;; 

 

 

법인세 과세표준과 세율

​ 위의 개인사업자 소득세와 비교해 봤을때,과세구간이 넓고 금액이 아주 큽니다.개인소득처럼 세율을 매기면 엄청난 세금이 발생하기에,법인세율은 개인 소득세에 비해 높지는 않습니다. 

 

법인사업자는 법인소득세를 내야하는데,줄여서 법인세라고 합니다.법인은 과세표준액이 높은 대신에 세율은 높지 않습니다.예를 들어 양도차익이 5억원을 초과할경우 법인세는 과.표20%에 지방소득세10%를 가산해서 22%가 됩니다.

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개인 임대사업자(46.2%)와 비교했을때 소득세를 비교해보면 법인 임대사업자(22%)로 했을경우 절세효과가 2배이상 차이가 나게 됩니다.단순히 세무관점으로 본다면 법인사업자로 취득해서 나중에 양도하는게 훨씬 더 유리합니다.

다만,법인설립부터 운영까지 일반인들은 까다롭다고 생각해서 주저하는 경우가 많은데,세무대리인을 통해서 자문을 받으면 어렵지는 않을 것입니다.

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​ 법인 설립은,현물출자하는 방법,기존 법인을 인수하는 방법등 여러가지 방법이 있다고 합니다.
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요즘은 1인법인이나 가족법인을 설립할 수가 있습니다.사업규모가 커서 투자금을 확보하기 위해서 주주를 많이 모집할 필요가 있는 성격이 아니기 때문에,법인(임대사업자)설립에는 큰 규제가 없습니다.​

 

단순히 세무적으로 봤을때는 법인 임대사업자가 유리해보일수는 있으나,운영적인 관점이나 여러가지로 검토해서 전문가의 자문을 받아서 명의를 정해야되겠습니다. 

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단점으로는,법인사업자는 개인사업자와 달라서,법인계좌의 자금을 함부러 인출 할수가 없습니다.요건이 맞게 해야되고,그리고,법인은 이중과세 우려가 있다고 하는데요.

법인세도 납부하고,회사의 대표이사는 급여에 대해서 별도로 세금을 내야 하지만,비용 공제를 받을수는 있겠지요.다만 법인명의로 취득하기 위해서는 설립한지 5년이 넘어야 취득세 중과세를 피할수 있습니다.
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[​법인명의 취득세 중과세 요건]

두번째로 법인명의로 취득세 중과세 요건에 대해서 간략하게 살펴보겠습니다. 아래의 3가지가 모두(and) 충족되어야 취득세 중과세 요건이 성립이 된다고 합니다.
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1. 본점 위치(수도권 과밀억제권역 내)

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과밀억제권역

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●서울특별시(제외지역-가산디지털단지, 구로디지털단지)

●인천광역시(제외지역- 강화군, 옹진군, 서구대곡동, 불로동, 마전동,금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동,

인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지)

●남양주시(해당지역-호평동, 평내동, 금곡동, 일패동,이패동,가운동, 수석동, 지금동, 도농동)

●구리시●고양시●군포시●과천시●광명시●부천시●성남시●안양시●의왕시●의정부시

●시흥시 (제외지역-반월특수지역) ​

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2.법인설립시점(5년 이내)
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신설법인은 설립한지 5년이 지나야 중과세가 없습니다.
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3.부동산 취득위치(수도권 과밀억제권역 이내)

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예를 들어서 서울에 소재하는 신설법인이 3년밖에 안되었고,삼성동에 위치한 부동산을 취득했을경우는 3가지를 모두 충족하므로,취득세 중과세 요건에 부합합니다.따라서 개인에 비해 취득세가 약 두배정도 많아진다고 합니다.

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그러면 본점위치를 과밀억제권역 밖에서 법인을 설립하고 서울에 있는 건물을 취득하면 세가지가 충족이 안되므로,취득세 중과세에서 빠져나갈수 있느냐라고 생각하시는 분들도 있지만,결론적으로 본점요건이 세법상 충족해야 인정이 된다고 합니다.

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[세법상 본점 요건3가지] 

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1.물적시설

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실제 사용하고 있는 사무실에 책상과 의자등 시설이 있어야 합니다.

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2.인적 설비

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실제로 근무하는 인력(직원)이 존재해야 됩니다.

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3.의사 결정

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중요한 사안등이 대표와 직원등이 의사결정을 할수있어야 한다.
따라서,사무실만 구해놓고,서류상만 존재하는 Paper Company라면은 본점 인정을 받을수가 없다고 합니다.

 

그리고,법인을 설립해놓고,개인들이 법인의 자금을 투자하는 방법은 두가지고 있다고 합니다.자본금으로 투자할지,대여금으로 할지는 상황에 맞게 해야된다고 합니다. 

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대여금(빌리는것)으로 할때는 금전소비대차 계약서를 통해서 이율(국세청 고시 연4.5%)을 명시하고,자금흐름을 식별할수있게,이자분을 자동이체를 꼭 하시고,추후에 변호사 공증까지 하면 자금출처에 문제가 없고,완벽하다고 볼수 있겠지요.
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금전소비대차 계약을 쉽게 설명하면,은행에서 돈을 빌릴때 작성하는 대출약정계약서와 비슷한 개념이라고 생각하면 간단합니다.다만 공공기관과 개인이 아닌 개인과 개인,개인과 법인등..주체가 다를뿐이겠죠.​
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계약서는 언제든지 만들수 있지만,이자에 대한 입,출금자료는 조작이 절대로 불가능하므로,통장 자동이체설정은 필수라고 합니다.실제 대여금에 대한 이자를 주고 받고 한 내용이 있어야지 금전 소비대차 계약이 적법하겠지요.

 

이상으로 글을 마무리합니다.이 글이 조금이라도 도움이 되었다면 공감과 덧글 부탁드리겠습니다.감사합니다.