건물 신축할때 중요한 토지의 건폐율과 용적률에 대해서..

건물 신축할때 중요한 토지의 건폐율(넓이)과 용적률(부피)에 대해서

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우선 이 글은 부동산에 대해서 잘 모르거나,궁금한 분들을 위한 글임을 먼저 알려드립니다.

건폐율(%)과 용적률(%)에 대해서.

혹시 건축물대장이라고 들어보셨나요?

사람에게도 이력서가 있듯이,부동산 즉,건물의 이력서라고 보면 쉽게 이해될 겁니다.건물이 어디서,언제,태어났고,어떤 구조로 지었는지 등등 세부사항이 기재된 공문서입니다. 여기에 건폐율과 용적률이 기재되어 있습니다.

오래된 건물은 건폐율과 용적률이 누락된 경우도 있지만,계산해보면 쉽게 알수있습니다.

빈 땅이 있거나,낡고 허름한 건물을 부수고 신축할때 건폐율과 용적률은 부동산에 관심있는 분들이

기본적으로 알고 있어야 할 아주 중요한 내용이라고 볼 수 있습니다.

 

건폐율과 용적율은 그 땅의 가치를 기본적으로 파악할수 있는 지표이기때문입니다. 

부동산의 전세나 월세를 구하는 수요자한테는 크게 의미가 없겠지만,공급자 입장에서는 대지를 매입해서

건물을 신축하는경우,단독주택,전원주택,다가구주택,오피스텔,상가주택,오피스빌딩,상가건물 등등을 짓거나

기존 건물을 매입하는경우는 아주 중요한 내용이 될수가 있습니다.

 

기존 건물을 매입하더라도 시간이 지날수록 노후화가 되어 신축을 할수밖에 없기 때문입니다.

시간이 흘러서 신축을 해야하는데,건폐율과 용적률이 너무 낮다면 원하는 건물을 짓기 어려울것입니다. 

물론 리모델링 대수선공사를 통해서 건물 수명을 연장하는 방법도 있긴 합니다.

 

예를 들어서 어떤 땅이 있다고 칩시다...건폐율과 용적률은 건물을 신축하고 싶은데,얼마만큼

넓게(바닥면적) 얼마만큼 높게,(층/부피)지을수 있는지를 가늠하는 척도라고 볼수있다.

 

그럼,건폐율(넓이)과 용적률(부피)은 국가에서 왜 정해놓았을까요?

 

공기의 쾌적성과 일조권등을 고려한 도시계획이라고 보시면 될겁니다.

건폐율을 무시하고 건물을 지으면 아마도 공기흐름도 안좋고,나무도 없는

삭막한 암흑 도시가 될겁니다. 도시지역에 짓는 건축물같은 경우 비싼 땅값

때문에 최대한 건축물의 넓게 지을려고 하기 때문이니까요.

이 규정은 크게 국토의 계획 및 이용에 관한 법률.줄여서 앞으로 국.이.법이라고 부르겠습니다.

국이법에서 큰틀에서 정해 놓았으며,세부기준은 각 시,도 도시계획 조례를 통해서 구체적인 내용을

알수가 있고,건축법은 이 규정에 맞게 적용되는 것입니다.

출처:네이버 지식백과

 

예를 들어서 100제곱미터의 땅위에 건물을 신축했을때 바닥면적(넓이)이 60제곱미터로

짓는다면 건폐율이 60%가 됩니다. 이해가 쉽게 되나요??

건폐율은 바닥면적의 대한 의미이며,은밀하게는 지상층기준으로 위에서 아래를 봤을때

가장 넓은 층의 바닥면적의 기준입니다.

 

그럼 각 지역별 건폐율의 기준은 어떻게 알수 있나요?

예를 들어서 서울시를 기준으로 했을때 건폐율을 알아보고자 한다면 서울시 도시계획조례를

들어가서 확인해봐야합니다.

 

                                                      서울시 건폐율과 용적률 확인할려면

아래를 클릭하세요

http://www.law.go.kr/LSW/ordinInfoP.do?ordinSeq=1394420&gubun=KLAW

 

 

서울시 도시계획 조례에 나와있는 건폐율입니다.

그럼 용적률에 대해서 알아볼까요??

 

용적률은 땅 위에 얼마만큼 넓이의 건축물을 높게 지을수 있는지를 알수있는 기준입니다.

건폐율은 넓이 기준이라서 평면개념이고,용적률은 넓이에다가 높이개념까지 포함이니,

입체적인 부피의 개념이라고 보시면 됩니다.

 

출처:네이버 지식백과사전

 

용적률은 지하층을 제외한 지상층 연면적(모든 층수의 바닥면적을 포함)의 대지면적과의 비율을 의미합니다.

 

예를 들어서 대지면적100제곱미터 땅위에 지상3층 건물을 지었을때,면적의 합계가 150제곱미터면

대지면적과 연면적의 비율이 곱하기 100을 해주면 150%라고 됩니다.

용적률 150%를 적용한 건물이라는 뜻입니다.

 

 

예를 들어서 3종일반주거지역에 해당되는 땅이 있을때 건축주는 최대250%까지

지을려고 할겁니다.그러나 건축법은 아주 디테일하게 규정해놓은 부분이 있어서

일조권 사선제한부터,층수 제한,주차장 확보,정화조 용량등이 충족해야 용적률을

다 찾아먹을수 있는 겁니다.

에라 모르겠다. 건폐율과 용적률이 왜 이렇게 적어...!! 하는분들이 있을겁니다.

건축법 무시하고 건물을 최대한 짓겠다고 하시면 말리지는 않겠습니다.ㅋ

 

만약 그런경우가 발생한다면 건물 완공하고 나서,사용승인(준공검사)를 통과할수 없고,불법건축물로 

등재되어,임대사업을 하기도 힘들뿐더러,해마다 막대한 이행강제금을 내야될겁니다.

철거 말고는 뾰족한 대책은 없습니다. 막대한 손해가 발생된다는 얘기지요.

 

아이러닉하게도 강남인 서초동에도 그런 건축물이 있더군요.대로변에 지은 빌딩인데,완공시점이 한창 지났는데도

펜스가 쳐져있어 알아보니,건물 앞 부분이 도로를 침범해서 건물을 잘라내야한다고 하더군요.ㅠㅠ

 

아마 건축주 고의는 아닐거 같고,건축사나 시공사를 잘 못만나서 그런 사단을 발생한게 아닐까 싶습니다.

건물 신축할때는 정말 신중하게 접근해야 합니다.

 

그런데,토지용도지역이 전용주거지역인지 일반주거지역인지 상업지역인지 어떻게

알수가 있을까요?

토지이용계획을 보면 쉽게 알수 있는데요.

 

다음에는 토지이용계획을 볼수 있는 사이트를 안내해도록 하겠습니다.

감사합니다.