[부동산투자] 꼬마빌딩 매매시 유의사항 7가지.

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[부동산투자] 꼬마빌딩 매매시 유의사항 7가지.

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지난 시간에는 주거용부동산 종류의 하나인 개별성이 강한 빌라매매시 주의사항에 대해 포스팅을 했는데요. 궁금한 분들은 아래 링크를 참고 하시구요.

 

https://tpybd.tistory.com/11

 

몇년전부터 전 세계적으로 저상장의 국면으로 돌입하면서,저금리 정책으로 변화함에 따라 시중의 자금이 그나마 수익이 나오는 부동산시장으로 유입이 되고 있습니다.

 

그 중에서 수익성부동산의 대표주자인 꼬마빌딩,상가로 투자가 많이 이뤄졌는데요. 무엇보다 주거용부동산보다 적은 투자금액은 아니지만,중대형 건물에 비해서 투자금액이 작아서,개인이나 중소기업,법인에서 투자가 이뤄져왔던 것은 사실입니다. 

그럼 제가 현업에 종사하면서 느낀점에 대해서 몇가지 빌딩매매시 유의사항을 알려드립니다.

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이 글은 수익성부동산 중에서 꼬마 빌딩매매에 관심이 있거나 수익성부동산에 관심있는

초보분들을 위한 글임을 알려드립니다.

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[꼬마빌딩 매매시 유의사항 7가지]

1. 저금리라도 무리한 투자는 곤란하다.

움직일수 있는 가용자금은 제한적인데,금리가 저렴하다고 해서, 무리한 대출을 일으켜서 매입하는것에 조심하라는 내용입니다.

꼬마빌딩 투자시 세입자가 건물을 비우는것에 대비해, 임대소득 외에 은행이자를 낼수 있는 능력이 되는지,사전에 치밀하게 파악하라는 얘기입니다.

투자하실분들도 잘 아실테지만,지금도 최대한 대출을 받을려고 하는 분들이 있어서요.;; 개인적으로 정말 좋은 물건이 아니면,대출은 무리하게 받지 말라고 얘기합니다.

 

2. 리모델링등 추가지출을 예상하라.


사람도 나이를 먹으면 건강관리를 정말 잘하지 않는 이상 몸에 조금씩 문제가 생깁니다. 실물자산인 건물은 무생물이지만 숨만 안쉴뿐이지,사람과 다르지 않습니다.

즉 시간이 지나면서,내부 장기(배관)나 다른곳에 문제가 발생하기 시작합니다. 빌딩시장에 주로 나오는 매물들은 지은지 최소20년 이상된 건물이 많습니다. 특히나 꼬마빌딩은 더 그런경우가 많고,매각할려는 이유도 다들 제 각각입니다.

 

신축건물이 아닌 이상 건물 내,외부를 살펴보면 수리할 부분이 생기며,연식이 많으면,사람과 똑같이 잔고장이 생길수가 있어,사람의 장기에 해당되는 설비부분에 대한 수리비용을 체크하고 접근해야 합니다.

건물 투자가들은 이미 이런 내용을 잘 알고 있습니다.

 

 

 

3.가격 거품에 유의하라.

수년동안 꼬마빌딩 가격이 상승하면서,강남권 기준 과거 20~30억정도 거래되었던 건물가격이 지금은 최소40억~50억이상 형성되어 있습니다. 지역에 따라서 2배이상 오른곳도 있긴합니다.

주거용 부동산(주택,다세대,연립,빌라,아파트)은 오래전부터 국.토.부 사이트에서 실거래가 정보를 공유했고,얼마전부터 비주거용부동산(토지,오피스텔,상가,건물,호텔,공장등등)도 정부에서 신주소인 도로명주소를 기준으로해서 공개를 하고 있어서,관심을 가지면 어느정도 거래 시세를 알수가 있습니다.

그러나 개별성이 강한 꼬마건물은 상업용부동산을 전문적으로 취급하는 대표 공인중개사인 전문가들과 유대관계를 원만히 하시면서,시장상황과 거래사항에 대해서 면밀히 살피기를 당부드립니다.

 

규모가 큰 컨설팅업체를 통해서 빌딩거래가 이뤄지고 있는 것을 살펴보면,주로 중개수수료를 많이 받기 위해서,편법으로 일을 하는 경우가 더러 있습니다.

건물주 입장에서야 좀 더 많이 높고,좋은 가격에 거래가 성사되면 수고했다고 팔아준 중개인에게 수고비를 더 줄수는 있다고 생각하지만, 무자격자들은 가격을 부풀려,최대한 많은 중개료를 받기 위해서 머리를 굴리는 실정입니다. 특히 3~4명이서 팀별로 움직이는 그런 곳은 피하시길 권장합니다.

간혹,등기부등본을 열람하다보면,건물주가 생각하는 희망가격보다 몇억이상 비싼 가격에 거래되는 경우가 

종종 있어서 안타까워서 그렇습니다. 건물 투자가들은 중개보수를 얼마 갂아준다는 얘기에 움직이지 마시고,현실을 정확하게 판단하시길 바랍니다.

 

명함에 공인중개사 아닌 직함이 기재된 경우는 공인중개사가 아닌 중개보조원이나 무자격 중개인일 가능성이 높습니다. 이런 사람들하고는 중개 거래를 피하지기를 당부드립니다.

4.임대수익을 개선할수 있는지 생각하라.


요즘같은 불경기에 적용하기는 쉽지 않겠지만,주변 임대료 수준에 비해서 아주 저렴하게 있는 임차인들에게 적용할수 있을것 같은데요.

아이템이 있는 임차업종 선정을 잘해서,임대수익과 건물가치를 상승해야겠죠. 물론 상가임대차보호법이 대폭 강화되었기 때문에 이 부분도 잘 따져봐야 합니다.

5.공간활용도가 떨어지는 빌딩은 피하라.


똑같은 대지위에 지은 건물이라도,건축설계사에 따라 건물형태나 많이 달라집니다. 상권이 좋은 곳은 1층 상가가 전면에 위치하고,공간활용도를 극대화하기 위해서 건물 현관문을 전면이 아닌 측면쪽에 위치하는 경우가 많습니다.  

건물현관과 위치..등등 주차장을 지하로 만들지 않고, 1층 자주식으로 설계하고, 지하를 근생시설로 임대하는 경우도 있습니다. 현장답사를 많이 하다보면 건물공간에 대해서 안목이 생기실 겁니다.

 

6.임차인 면면을 따져봐라.


임차인이 인지도가 있는 유명한 체인점이나,병원,약국이면 금상첨화겠지만,임대료가 저렴하더라도,연체가능성이 없는 업종을 택하라는 의미입니다.

좋은 입지임에도 불구하고,임차인의 마인드나 영업능력이 부족하다면,손님의 발길이 줄어들수밖에 없으므로, 장사가 잘 되지는 않을 겁니다. 다만,그 한가지 면만 보게 되면 실수를 저지를수가 있습니다. 

능력있는 임차인을 만나게 된다면 건물 가치또한 상승할수가 있으므로, 현재 상황보다 미래의 큰 그림을 보시고 접근하시기 바랍니다. 숨어 있는 보석을 단지 임차인의 현재 모습만 보고 포기하기에는 아깝다는 생각이 들어서입니다.

 

 

7. 건물에 대한 권리관계와 물리적 하자를 체크하라.

 
마음에 드는 건물을 만나기는 정말 힘들지만,마음에 드는 건물을 만났을때 반드시 체크해야 할 부분입니다.건물을 외부에서 보는 경우와 건물 내부에서 보는 경우는 많이 다를수 있습니다. 오래전에 건물외관은 양호한데,지하층을 답사하러 갔을때,물이 잔뜩 바닥에 고여있는 것을 보고 경악한 적이 있었습니다.

설비 하자에 따른 문제점이라서 보수를 할수가 없는 상황이라,매수자는 과감히 그 건물 매입하는것을 포기했습니다. 빌딩을 취득하기 전에 반드시 권리관계의 하자도 따져봐야겠지요.

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