맞벽(합벽) 건축 정의, 맞벽건축물 철거 동의와 신축

오래된 구도심을 가보면 낡고 흐름한 건물이 빽빽이 자리 잡고 있는 경우가 많습니다. 꼭 구도심의 상업지역이 아니더라도 전면이 넓은 건축물이 있는데, 분명 하나의 건물로 보이는데, 건물은 2동이 있습니다. 맞벽 건축물 정의와 철거 동의와 신축에 대해 알아볼까요?

 

   맞벽 건축물 정의

외관상이나 눈으로 봤을때 1동의 통건물로 보이지만, 건물 동간 이격거리가 육안으로 확인하기 쉽지 않지만, 실제 출입구가 각각 존재하고, 건축대장 및 등기부등본상 소유자가 각각 다른 경우가 있습니다. 이런 경우를 맞벽 건축물 또는 합벽 건축물이라고 부릅니다.

지주가 다른 토지 2필지 위에 건물 1개 동을 합의해서 짓는 이유는 미관상 건물 가치를 증대하기 위한 목적과 광고효과등 수익을 올리기 위해서입니다.    

 

교대역-동우빌딩-청림빌딩-맞벽건축

교대역 6,7번 출구에서 시계방향 1시 방향으로 5분이내에 있는 서초동1698-13(동우빌딩),1698-15(청림빌딩)입니다. 일반인들이 지나가면서 보기에는 하나의 건물이나 빌딩으로 보이는데, 2개의 건물이라고는 상상도 못할 것입니다. 물론 정문쪽을 유심히 보면 경계선이 보이기는 하지만, 합벽 건축물로 쉽게 단정하기가 어렵습니다.

건축법 59조에 따르면 맞벽 건축은 아무 지역이나 지을 수 없고, 대통령령으로 정하는 지역 중에서 건축법과 민법 제242조를 적용받지 않고, 건축법 시행령과 시행규칙에 의해 맞벽 건축을 지주 동의하에 지을 수 있습니다.

민법 제242조는 토지 경계선 부근의 건축에 대한 내용인데, 특별한 관습이 없으면 토지 경계선으로부터 반미터를 띄워야 하며, 전항을 규정을 위반하면 위반한 소유자에게 건물의 변경이나 철거를 청구할수 있다. 다만 건축에 착수한 후 1년이 경과했거나, 건물이 완성된 후에는 손해배상만을 청구할 수가 있다.

교대역-웅진타워빌딩-예전상태

위 사진 1,2는 서초동1573-13,14 웅진타워빌딩 신축하기 10년전의 모습입니다. 당시 건물에 재산상의 분쟁이 있어 공동 소유자중 지분권자가 재판을 통해 승소해서 한쪽 면의 건물을 잘라낸 부분이 위의 건물사진2에 보입니다. 아마 웅진타워가 있던 곳이 과거에 저런 모습이었다고는 상상도 못할 겁니다.

건축사나 시공전문업체 의견에 따르면 건물의 경계선을 정해 잘라내는 절삭작업은 기술적으로 아무런 문제가 없다고 합니다. 다만, 절삭 작업전에 구조안전 진단을 통해 건물의 안전을 판단하고 진행하는 사항이고, 작업하면서 붕괴를 대비해 내부 구조를 보강하면서 한다고 보면 될겁니다.     

 

   맞벽 건축물 가능지역

•  
• 1. 상업지역(다중이용건축물/공동주택은 소방법상 스프링클러나 그밖에 이와 비슷한 자동식 소화설비를 갖춘 곳으로 한정)  
• 2. 주거지역(건물 및 토지의 소유자간 맞벽 건축을 합의한 경우에 한한다.
• 3. 허가권자가 도시 미관 또는 한옥 보전과 진흥을 위해 건축조례로 정하는 구역
• 4. 건축협정구역(이하 중략)

 

 

 

   맞벽 건축기준

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• 주요구조부가 내화구조일 것
• 마감재료가 불연재료일 것

 

 

   맞벽 건축물 철거

오래전 과거에 인접 토지 소유자가 합의해서 맞벽 건축을 했더라도 세월이 지나고, 각자 환경이 달라지거나, 상속이나 여러 가지 이유 등으로 재산을 처분할 경우가 발생합니다. 이럴 경우 건물의 경계는 외관상으로는 구별하기는 쉽지 않지만, 소유권은 엄연히 분리가 되어 있어, 2필지 중 한필 지를 소유한 건물주는 본인이 소유한 건축물을 리모델링이나 신축을 계획할 수가 있으나, 현실적으로 쉽지가 않습니다.

 

서초동1586-4,5-합벽건축-분리전후모습

우선 본인 필지에 해당하는 건축물의 경계선은 분명 있으나, 가장 먼저 해야 할 것은 지자체 담당 공무원에게 충분한 상담을 거친 후에 신축이나 리모델링을 가능하다면, 두 번째 옆 필지 소유자와 연락을 해서 건물 구조안전에 대한 문제가 없다는 가정하에 건물 철거 및 신축동의에 대해서 잘 설득해서 원만하게 합의를 이끌어 가야 합니다.

위 사진은 남부터미널 명인제약건물 옆에 있는 오래된 합벽건축물인데, 장기보유한 소유자가 관리능력이 없어,매각되면서 지주간의 신축 이나 리모델링 협의를 거쳐 건물을 자기지분만큼 잘라내고,서1586-5는 리모델링,-4는 신축으로 방향을 잡은 모습입니다. 

 

건물 구조안전진단은 외부업체에 의뢰해서 철거공사를 했을 경우 인접 지주의 건물에 손해나 악영향이 없는지 판가름하는 기준으로 중요한 부분으로 잘 챙겨야 하는 부분입니다.

 

   건물 신축 절차

 

1. 철거계획서, 철거 멸실 신청(소유자/대리인(감리자, 시공업체 선정)=> 구청장)

2. 철거, 멸실 신고서 교부(구청장=> 신고인)

3. 철거공사(소유자, 관리인/철거 전문업체)

4. 철거공사 공정 확인(소유자/감리자/전문업체) 후에 건축대장 말소 신청 시 확인서 제출

5. 철거나 멸실 여부를 구청 공무원 현장 실사.

6. 건축물대장 내용 말소.