주택연금 장점과 단점 주택연금 예상액(표)

그동안 저금리 기조 속에서 주택의 대표주자인 아파트 가격이 많이 상승했는데, 작년 하반기부터 금리가 인상과 더불어 대출규제 영향으로 서울 및 수도권 아파트 거래건수가 줄고 있습니다. 주택연금 신청 시 장점과 단점, 향후 연금 예상 수령액 표를 올려봅니다.

 

주택연금 정의

 

주택을 보유하다가, 나이가 들어 직장을 그만두거나, 은퇴를 하게되면 현금흐름이 없거나 부족하게 됩니다. 국민연금이 있지만, 노후 생활비에 비해 부족한 실정입니다.

주택 연금이란 집을 가지고 있지만 소득이 적은 어르쉰을 대상으로 평생 동안 또는 일정기간 동안 안정적인 수입을 얻기 위해 집을 담보로 맡기고, 본인 집에 살면서 매월 다달이 정부 공기업을 통해 연금을 받는 것을 의미합니다. 정부는 주택연금이라고 하지만, 실질적으로 주택을 담보로 매월 생활비를 받는 주택연금대출로 생각하면 되겠습니다.  

주택연금 장점

 

1. 평생동안 가입자 및 배우자에게 지급(한분 사망 시 감액 없이 동일 지급)

2. 국가가 보증하므로 연금 지급 중단이 없음

3. 합리적인 상속(부부 모두 사망 시 주택을 처분해서 주택가치보다 지급한 연금이 적으면 상속인에게 연금이 지급되고, 주택가치보다 지급받은 연금이 많으면, 상속인에게 청구하지 별도 청구하지 않는다고 합니다.

4. 세제혜택(연간 200만 원 한도로 대출이자비용을 소득 공제하며, 재산세는 25% 감면을 받고, 저당권 설정 시에는 농어촌특별세나 국민주택채권 매입의무, 등록면허세가 각각 일정 비율로 면제받는다.

5. 건강보험료 미적용(주택연금으로 받는 돈은 담보 성격으로 공적 연금이 아니므로, 보험료가 인상되지 않는다)

6. 주택 가격이 상승할 때보다 하락할 때 가입하는 게 유리할 수 있다. 

 

주택연금 단점

 

주택연금도 보험처럼 해약을 할수 있지만, 그동안 받았던 연금에 대한 이자를 부담해야 하고, 연금을 가입할 때 납부했던 집값의 1.5%에 해당하는 보증료도 환불 받을 수가 없습니다. 그 이유는 주택연금은 집을 담보로 해서 연금형식으로 받는 대출 성격이기 때문입니다. 연금을 수령할때는 이자를 공제하지 않고, 연금수령자 모두 사망시에 금융공사에서 집을 처분하고 그때 이자비용을 차감하는 성격입니다.

그리고, 주택연금은 집에 대출이 있으면, 갚고 난 후에 가입이 가능합니다. 대출을 갚을 자금이 부족하면 주택연금으로 받을 돈이 90%까지 한꺼번에 받을수 있는 일시인출 제도를 활용할 수 있는데, 이렇게 되면 총 받을 연금에서 대출금을 공제한 상태에서 연금을 지급하기 때문에 나중에 받을 연금은 어쩔 수 없이 줄어들 수밖에 없습니다. 

 

가입조건

1. 부부 중 한 명이 만 55세 이상

2. 부부 중 한 명이 대한민국 국민

3. 부부 기준 공시 가격 9억원 이하 주택 소유자
4. 다주택자라도 합산 공시가격 9억 원 이하 신청 가능

5. 공시 가격 9억원 초과 2주택자는 3년이내 1주택 팔면 가능.

 

과거에는 주택 시가 9억원 이하 기준으로 매겼는데, 2020.12월부터 시가에서 공시가격 기준으로 변경되어, 가입조건이 좀 더 완화되었습니다. 

 

가입대상 부동산

 

1. 주택법상 주택(아파트, 다세대,빌라, 단독)

2. 노인복지주택

3. 주거용 오피스텔

 

 

주택연금 상품 종류

내 집 연금 3종 세트가 있는데, 소득별, 연령별 맞춤형 주택연금인데, 고령층의 부채 감소와 노후대비 등 목적으로 2016년 월 25일 출시했다고 합니다.

1. 주택담보대출 상환용 주택연금 : 주택담보대출 상환을 위해 연금 지급 한도의 90%까지 일시 인출이 가능해 대출을 갚고 남은 자금으로 연금을 지급받는 방식입니다.  

 

2. 주택연금 보금자리론 : 만 40세 이상 가입 가능하며, 내 집 마련과 노후생활비 걱정을 동시에 해결한다고 하는데, 상품 종류는 u-보금자리론, 아낌 e보금자리론, t보금자리론이 있습니다.

 

3. 우대형 주택연금 : 저가주택 어른들에게는 최대 약 21% 더 많은 연금을 지급한다고 합니다.  

가. 부부 기준 1억 5천만 원 미만 1 주택자

나. 주택 소유자 또는 배우자가 기초연금수령자

다. 주택 소유자 또는 배우자가 대한민국 국민.

2019.1.1 이후 가입한 부부 모두 만 65세 미만 가입자로서 1억 5천만 원 미만 1 주택자인데, 기초연금 수급자가 아니어서 우대형으로 가입을 못한 경우는 향후 우대형 전환을 신청할 수 있습니다.

 

 

주택연금 예상수령액 표

 

2019년 기준 통계청 매월 노후생활비 기준입니다. 자료 갱신은 2019.1월인데, 성별(개인별, 부부별) 최소 소득과 적정소득을 작성한 표입니다.

부부 기준으로 적정 노후생활비는 243만원이며, 개인기준으로 남성 적정 노후생활비는 158만원이며, 여성 적정 노후생활비는 151만원입니다. 부부기준 최소 노후생활비는 176만 원인데, 물가 인상률에 따라 미래에는 더 많은 소득이 필요하지 않을까 싶습니다.     

한국주택금융공사-주택연금-예상수령액

한국주택금융공사(HF) 홈페이지에 접속하면 일반주택,노인복지주택,주거용 오피스텔에 따른 예상수령액 표를 볼수가 있습니다. 예상했지만 일반주택>노인복지주택>주거용 오피스텔 순으로 연금이 적어지고, 늦게 가입할수록 주택연금이 많아집니다.

 

맺음말

2019년 부부 적정 노후생활비가 약250만원인데, 도표에서 적정한 연금을 받을려면 65세때 가입, 시가 10억원 이상 주택을 보유해야지 근사치로 받을 수 있을 것 같습니다. 100세 시대라고 하는데, 빅테크시대에 앞으로 과학기술 혁명이 더 발전하게 되면 120~130세까지 살수 있다고 하는데, 가난한 노인이라면 행복이 아니고, 지옥이 될지도 모르겠습니다. 주택연금이 아니더라도, 소액으로 그나마 리스크가 적은 미국 지수ETF(S&P/나스닥)에 장기 적립식으로 투자하던지 각자 노후대책은 빈틈없이 준비해야겠습니다.