코로나19가 언제 끝날지 모르는 상황에서 지난 3월 초에 대선 선거가 치러졌고, 앞으로 여당에서 부동산 정책을 어떻게 할지 초미의 관심사가 되었습니다. 문정부에서 상가 임대차 보호법이 좀 더 강화되었는데, 2022년 전국 지역별 상가 환산보증금의 공식과 범위를 한번 알아볼까요?
2022 전국 지역별 상가 환산보증금 공식,범위
상가 환산보증금은 임차인이 계약한 보증금과 월세에 곱하기 100을 해서 나온 수치입니다. 예를 들어 상가 임차인이 보증금1억원에 월세가 500만 원 조건으로 계약을 했다면 환산보증금은 1억 원+(500만 원*100)=6억 원입니다. 12019년 이후 환산보증금 개정이 없는 상황에서 지역별 환산보증금을 정리해봅니다.
1. 서울특별시 : 9억원
2. 수도권 과밀억제권역, 부산광역시 : 6억 9천만 원
3. 광역시, 광역시 포함 군지역, 세종자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 5억 4천만 원
4. 그 밖의 지역 : 3억 7천만 원
수도권 과밀억제권역 지역 범위
그럼 2항에서 수도권 과밀억제권역 지역 범위가 어떻게 될까요? 서울을 둘러쌓고 있는 경기도 지역인데, 북쪽으로 고양시, 의정부시, 인천광역시, 부천시, 시흥시, 광명시, 안양시, 군포시, 의왕시, 과천시, 수원시, 성남시, 하남시, 구리시까지 입니다.
경기도 광주시와 용인시도 수도권 과밀억제권역이 아닐까라고 오해하시는 분도 있지만, 포함되지 않습니다. 신설법인은 취득세 중과세 규정 때문에 용인시나 광주시에 법인을 등록하는 경우도 있습니다.
환산보증금과 상가임대차 보호법 적용범위?
상가임대차 보호법을 줄여서 상임법이라고 칭하겠습니다. 그러면 환산보증금과 상임법에 있어 어떤 의미가 있는지 궁금할 텐데요. 각 지역별 환산보증금이 다를 텐데, 이 법의 핵심인 임차인 보호규정 때문에 그렇습니다. 중요합니다.!!
환산보증금을 초과 안하는 임차인의 권리
1. 계약갱신청구권
- 2018.10.16 이후 계약한 상가는 10년까지 계약갱신 가능.
2. 권리금 회수 기회 보호권
- 계약 만기 6개월 전부터 계약 만기일까지
3. 임차인 대항력
- 상가 점유와 사업자등록을 한 임차인은 경매 시 후순위보다 우위 주장 가능.
4. 임대료 매년 5% 증액 금지
- 상임법에 의해 매년 임대료 인상을 5% 초과 금지 규정
환산보증금을 초과하는 임차인 권리
환산보증금을 초과하는 상가 임대차는 상 입법에 보호를 못 받는다고 오해하는 상가 세입자가 있는데 결론은 그렇지 않다는 것입니다. 환산보증금을 초과하더라도 계약갱신청구권과 권리금 회수 기회 보호권, 대항력을 건물주를 상대로 행사하고, 주장할 수 있습니다. 다만, 주의하실게 매년 임대료 인상 규정은 5% 제한에 적용받지 않는다는 점입니다. 이점만 알고 계시면 되겠습니다.
임대인 계약갱신 거절 사유
위에 상가 최초 임대차 계약기간이 2018.10.16 이후라면 임차인은 건물주를 상대로 10년 동안 계약갱신을 주장할 수가 있는데, 임대인도 계약갱신을 거절할 수 있는 권리가 주어집니다. 상임법이 민법 상위법 인것은 사실이지만,법 이라는 게 어느 일방에게 절대적으로 유리할 수 없는 이유이기도 합니다.
상입법에서 정하는 여러 가지 갱신 거절사유가 있는데, 일부 정리해봅니다. 빠진 부분 있습니다.
- 계약기간 중 3기의 임대료를 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 쌍방이 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하는 경우
- 임대인 동의 없이 임차물의 일부나 전부를 전대한 경우
- 임차물의 일부나 전부를 임차인이 고의나 중대한 과실로 파손하는 경우
- 임차물의 일부나 전부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못하는 경우
- 임대인이 각 목에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 위해 목적 건물의 점유를 회복하는 경우(임대 목적물을 회수한다는 의미입니다.)
가장 중요한 임대료 연체 부분은 코로나19로 인한 상임법 특별규정에 정한 기간 동안에는 임대료 연체기간에 산정이 되지 않습니다. 주의하실게 임대료 연체는 그런 사실이 있다면 해당되고, 연체했다가 변제했다고 해서 책임을 면한다는 의미가 아닙니다.
마지막의 건물 철거와 관련해서는 임대차 계약 시부터 임대인이 임차인에게 구체적으로 고지를 해야 인정이 되는 부분입니다. 다만 건물이 안전상에 중대한 하자가 발생할 소지가 있어 전문업체를 통해 안전진단을 받아서 일정 등급 이상 나오면 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 되기도 합니다. 판례가 있는데 찾지를 못하겠네요.;;
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