반포대로이면 서초역 꼬마빌딩 리모델링사례,멋스럽다.

반포대로이면 서초역 꼬마빌딩 리모델링사례,멋스럽다.

안녕하세요? 태평양부동산연구소입니다. 2018년 3월말에 거래된 서초동1544-9 석천빌딩 꼬마빌딩 리모델링사례를 올려드릴려고 합니다.

[서초동1544-9] 

1988년 준공된 대지면적 약83PY,연면적 약209PY,3종주거지역 5층규모의 건물입니다.당시 거래된 실거래가는43억5천만원(약5,300만원)이고,매도인은 단독소유하고 있었습니다.

개인사정으로 건물을 매각하게 되고,매수인은 무역관련업을 종사하다가,1개층 사옥겸 노후임대수익 목적으로 건물을 취득하게 됩니다. 

 

반포대로변 첫번째 이면도로 삼면코너 북향에 위치한 건물로 입지 여건은 좋습니다.무엇보다 삼면 골목길에 접해서 진입로에 따라 주차가 편리한게 강점인 건물입니다.

신축시 북쪽에 접한 대지는 일정거리 이상 이격해야 하는데,도로를 물고 있으니,후퇴할 필요도 없고,향후 신축하더라도 건축면적의 LOSS확률날 확률도 적으니,이상적인 구옥건물인거죠.

서초동1544-9 석천빌딩

1988년도에 준공한 건물로 주거겸용 상가주택으로 타일로 마감한 구옥건물로 리모델링이 절실한 상태였습니다.당시 건물주는 경기도에 거주했고,건물주 아들이 4층에 거주했는데,자녀와 합가개념으로 정리할려고 부동산시장에 매물이 나온것으로 기억합니다.

당시 건물내역서인데,보시다시피 구옥건물상태고,리노베이션이 필요해보였습니다.건축물대장상 4,5층 주택이며,나머지층은 근생시설입니다.

[서초동1544-9 매각당시 임대내역]

2016년 연말경,당시 기억에 따르면 매도인은 건물상태와 상권대비 다소 높은 48억원에 중개업체에 매각 의뢰했다가,거래가 안되자,해가 바뀌고,2017년에 45억정도까지 검토한다는 주문이 있었어요.

당시 건물상태와 리모델링비용,상권수준등 요인으로 인해서 가격조정은 불가피한 상황이었습니다.

그러다가,다시 건물매각을 보류했다가,2018년 봄에 43억5천만원에 최종 거래를 하게 됩니다.당시 개인적으로 적정 거래시세가 아니었나 생각해 봅니다. 현재로 봤을때는 과거 시세였으니,당연히 저렴한 거래가임에는 틀림없습니다만...

[서초동1544-9 세바빌딩]

매수인은 2018년 봄에 취득하고,세입자와 상가 명도는 순조롭게 협의는 했으나,그후 오랫동안 빈건물 상태로 보유했다가 2019년 봄에 리모델링 공사에 착수를 했고,작년 가을에 공사를 완료하고 나서,주변 시세에 비해 아주 높은가격에 인근 중개업소에 임대를 의리를 했다고 합니다.

리모델링 공사를 거의 7~8개월정도 했던 건물이라 리모델링 비용도 꽤 지출되었거라고 보여집니다..

[BEFORE 건축대장]

[AFTER 건축대장]

위 건축대장 보시면 아시겠지만,리모델링 공사하면서,불필요한 주택을 근생시설로 용도변경하게됩니다.건물이름도 세바빌딩으로 정했네요.

1층은 인테리어하고,1개월전에 입점했는데,커피숍과 무인빨래방,업종2개인데,임차인은 동일인이라고 합니다.

작년 가을에 바닥면적40PY인 규모의 1층 임대가를 보7천/월580만(관.포)에 인근부동산에 의뢰했는데,현지 중개업소도 임대료 수준이 너무 높다고 혀를 내두를 지경이었습니다.

[자주식 주차장]

양면도로에 접해 주차환경이 좋습니다.!!

그러다가 코로나19 정국인 올 봄에 관리비포함해서 월500만원 가까이 계약이 되었을꺼라고 인근 중개업소에서 귀뜸해주더군요.매수자가 은행 융자도 받지않고 취득해서,자본력이 있고,건물 한개층을 사무실로 사용해서 전혀 급하지 않다 하더군요.

2층은 학원이 임차했는데 관리비 포함 월400만원에 임대를 했다고 합니다.코로나에도 저렴하지 않지만,깔끔한 건물이라서 임대 계약이 되긴 합니다.

[예상임대료 수준]

 

건물주 성향상 임대료는 대폭 조정이 힘들듯하고,층별 임대료를 보수적으로 잡더라도 한개층을 제외한 전체 임대료수준이 보증금2억에 월1,700만원(관리비포함)정도 될것 같습니다.

이상으로 서초동 세바빌딩 꼬마빌딩 리모델링사례에 대해서 마치겠습니다.최대한 풀어서 설명드린다고 했는데,이해가 될지 모르겠습니다.

기타 궁금 사항은 문의주시기 바랍니다.

이글이 조금이라도 도움이 되었다면 공감 부탁드리겠습니다!

[강남권 빌딩중개 전문]