공시지가 상승,재산세 부담,부동산 증여 절세팁!!

공시지가 상승,재산세 부담,부동산 증여 절세팁!!

정부의 공시지가 상승에 대한 재산세부담으로 최근 부동산 증여등 세금 절세에 대해 문의가 많아 포스팅을 올립니다. 

개개인의 처한 환경과 조건이 달라서 세금부담에 절대적인 기준은 없으니,이점 참고하시고,보시길 바랍니다.

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사례)박 씨는 지방의 노후된 건물을 보유하고 있는데,높은 양도소득세를 피하기 위해 아들에게 7년 전 취득한 지방의 **시에 소재한 소형건물(취득가액 2억 원,현재가액 6억 원)을 증여하자니,당장의 세부담이 커서 고민이다. 

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증여세 부담 없이 양도소득세를 줄일 수 있는 방법은 없을까?​

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박 씨처럼 당장의 증여세가 부담스러운 경우에는 건물분과 토지분을 따로 증여하는 것도 생각해볼 수 있다.아래의 글처럼 증여재산 공제를 활용해볼수 있다.​

예를 들어서 아들에게 일정부분 증여해야한다면? 만약 토지분은 배우자에게 증여하고,건물은 아들에게 증여하면 어떻게 될까?우선 토지에 비해 건물 평가금액이 그리 높지

않기 때문에 아들에게 건물만 증여하면 세 부담이 적다. 

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예를 들어 토지의 현재가액은 5억 5,000만 원,건물은 5,000만 원이라고 하자. 

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​증여재산공제액

배우자 : 6억원

직계존비속 : 5천만원(미성년자2천만원)

기타 친족 : 1천만원

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토지를 배우자에게 증여하면 6억 원을 넘지 않아 배우자 증여세는 없고,아들 역시 5,000만 원의 공제 적용 후 건물에 대한 증여세는 없다.

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다만 증여부동산의 취득세는 신고가를 6억으로 한다면 4%로 24,000,000원이 발생한다.그리고 배우자는 그 부수 토지에 대해 증여받은 금액이 취득가액이 되므로 양도 차익을 줄일 수 있어 더 유리해진다. 

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예를 들어 5년 뒤에 지방 건물을 8억 원(건물 부분 8,000만 원, 토지 부분 7억 2,000만 원)에 양도한다고 가정해보자. 

먼저 부분에 대한 양도 차익 3,000만 원(＝건물 양도가액 8,000만 원－취득가액 5,000만 원)에 대해 아들은 과세표준 세율15%에 누진공제액(1,080,000원)을 빼면 양도세가 3,420,000원이 발생된다.참고로 장기특별보유공제는 포함 안된 기준입니다.

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그리고 토지만을 보유한 배우자는 양도차익 1억 7,000만 원(토지 양도가액 7억 2,000만 원-취득가액 5억 5,000만원)에 대해 과세표준 세율38%에 누진공제액(19,400,000원)을  빼면 양도세가 45,200,000원이 발생된다. 

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즉 아들,모의 건물에 대한 취득세 및 양도세와 배우자의 토지 양도세를 합하면 전체 세 부담은 약 7,300만 원(=2,400만 원+342만원+4,520만 원)으로,박 씨가 계속 보유하다가 8억 원에 양도했을 때의 세금 2억 5천만원보다 약1억7천만원이상 절세가 가능한 셈이다. 

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다만,정확한 절세효과를 누리기 위해서는 세무사와의 자문은 필수적이며,기타 궁금사항은 세무사에게 문의를 바랍니다.

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2020/05/08 - [부동산세금] - 부동산 증여 유의사항,양도소득세 이월과세? 세금폭탄