서초동 2021년 하반기(7~12월) 건물,빌딩 매매사례 총정리

서초동 2021년 하반기(7~12월) 건물,빌딩 매매사례 총정리

2021년 하반기 건물,빌딩 매매사례 총정리

 

2021년 하반기(7월~12월) 서울 서초동지역 건물,빌딩 거래된 것에 대한 매매사례를 올려 드립니다. 아래를 참고하세요.​

 

번거럽더라도 모바일보다 컴퓨터에서 보시기를 권유해 드립니다. 모바일은 화면이 작아 도표가 안보이실 수도 있습니다.

서울 서초동은 2021년 상반기와 비교해보면, 하반기때는 대출금리 상승과 더불어 지가 급등으로 인한 임대 수익률 악화,부동산 세금 증가 등으로 매매로 인한 빌딩 건물 거래량은 상반기 대비해서 약30%정도 감소한거 같습니다.
강남권 지역을 비롯해서 타 지역도 크게 차이나지는 않을 것입니다.
​
건물주 입장에서는 높은 양도세 부담에 갈아탈 매물이 마땅치 않으면,대부분 매매를 철회하기 때문에,시장에 매물 품귀현상이 더해지고,수요 대비 공급량이 부족하고,중개업체 경쟁도 치열하니,임대수익률과 관계 없이 지가가 상승할수 밖에 없는 구조입니다.
​
2022년에도 이 기조는 이어갈 것으로 보이는데, 다만 급등세는 금리 영향 등으로 다소 위축되지 않을까,지가 상승률은 최근 2년 대비 하락하지 않을까 조심스럽게 추정해봅니다. 그렇다고 지가가 떨어진다는 얘기는 결코 아닙니다. 아주 큰 경제위기나 북한과의 전쟁이 나면 떨어질수도 있겠지요. 
​
2021년 상반기 비주거용 건물 서초동 거래량은 50건 초반정도인데, 하반기때는 30건 초반정도 거래가 이뤄진거 같습니다. 순수한 지상에 건물이 있는 거래건들을 기준으로 한 것입니다.
​
아래 자료는 국토부 실거래가 공개시스템과 빌딩거래앱,지인 정보를 통해 작성함을 알려드립니다. 실거래가 신고방식으로 국토부 실거래가 공개시스템에는 공개가 되지 않는 거래건들도 일부 있을수 있습니다.
​

2021년 하반기 서초동 건물 매매사례​

위 사진을 클릭하면 크게 볼수 있습니다.

엑셀로 정리한 자료인데, 행의 주소에 파란색으로 표기된 것은 왕복4차선 도로에 접해 있는 매각된 건물을 의미하며,용도지역은 토지 용도지역이며,일상은 일반상업지역을 의미하고,2~3종 주거지역은 파란색입니다.
​
과거에 매매 거래가 있었던 건물은 취득가를 표기했고,자본투자수익률(단순 시세차익)은 보유기간 총 시세차익에 대해 계산을 했으며,년간 투자수익률은 말그대로 연으로 환산한 수익률이며, 세전 기준이며,임대수익은 포함되지 않은 수익률을 의미합니다.  ​

구옥 건물을 취득해서 신축해서 매각한 빌딩은 건축비와 기타경비등의 추정으로 산출하기에는 편차가 발생할 것 같아 년간 수익률을 표기하지 않았습니다.  
공급망 문제등으로 올 하반기에 건축비가 급등함에 따라서 건축비 비중은 과거 대비 많이 상승했기에 신축을 고려한다면 건축비 비중을 많이 높여 경비는 보수적으로 접근해야 될 것입니다.
​
년간 자본수익률을 본다면 최근 2년동안 급등했으므로 단기로 투자했던 투자가들의 수익률이 높음을 알수가 있는데요. 과거 5~6년전의 저금리 기간 이전의 빌딩 거래건들은 자본이득(시세차익)기준으로 연간10%정도면 괜찮은 투자수익이라고 봤는데,사뭇 그때와는 분위기가 많이 달라졌음을 알수 있습니다.​

대로변 기준해서 정리를 해보면,서초동 비역세권에 위치한 2~3종 일반주거지역도 토지 거래가격이 평당1억원에 근접했음을 알수가 있습니다. 작년 하반기 건물 거래 순서대로 정리해볼께요.​

서초동1585-7 서문빌딩

2019년 12월에 67억원에 매각되었고, 작년 7월에 다시 거래되었던 서문빌딩입니다. 거래가는 101억5천만원입니다. 1py당 1억 3천만원 중반대입니다. ​

매도인인 중소기업인데 사옥개념으로 신축하기 위해 취득하지 않았나라고 생각했지만, 이곳 사거리 특성상 주차장 규제가 있어 신축보다 재매각으로 방향을 틀지 않았을까 생각해봅니다.​

서초3동 사거리 랜드마크 입지로 광대로변인 반포대로에 접해 있는데, 대지면적이 작어서 평단가는 높게 거래가 이뤄졌습니다. 매수자가 어떻게 리모델링을 할지 궁금해집니다.;;​

 

서초동1574-13 옥재빌딩

교대역 8번,14번 출구 사이 중간 서초중앙로 대로변에 위치한 일반상업지역 대지면적 81.3py 구옥건물이 175억원(21,538만원/py)에 작년 7월 중순에 매각되었습니다. ​

이 쪽 상업지역 라인은 이미 재건축이 이뤄졌고,샌드위치 개념으로 갇혀 있는 형국인데요. 주변 시세대로 매각은 이뤄진거 같고,대지면적이 적어서 어떻게 개발할지 지켜보고 있습니다.

신축부지 성격으로 매각되었고, 올 봄에 임차인 명도가 완료될 예정이고,내년 하반기경에 건물이 완공될것 같습니다. 
​

서초동1316-3 성원빌딩

강남역 진흥아파트 재건축 아파트를 마주 보고 있는 낡은 저층 상가건물(일반상업지역)이 개발부지 성격으로 작년 7월말에 대지면적 약406py이 시행사가 1,101억원(27,111만원/py)에 매각되었는데요.​

강남역 초역세권 강남대로변 매도 호가가 평균10억원이고, 서초대로변이 4억원정도 추정되고,4차선 서운로 도로변에 위치한 개발부지 성격의 본건 구옥건물이 토지 평당가 2억중반대가 넘는 거래 가격인데요.

​서초대로변 건너편의 오피스텔로 신축중인 서초동1321-7 르메이릐강남 오피스텔 2019년 7월에 평당 1억4천만원 초반대에 거래가 되었으니, 비교해보면 2년만에 두배 가까이 거래가 되었음을 알수 있겠네요.

강남역 진흥아파트 재건축과 건너편의 롯데칠성 물류부지,코오롱 부지등 굵직한 개발계획이 있는 과거부터 호재가 깊은 지역이라 미래가치를 염두하고 매수했을것으로 짐작합니다. 

서초동1625-2 CSM빌딩

서울교대 사거리에서 멀지 않은 왕복4차선 사임당로에 접해 있는 CSM빌딩이 작년8월말에 290억원(8,788만원/PY)에 매각되었는데요.
이미 오래전부터 시장에 매물로 나왔다가 중간에 보류되었다가, 2021년 초에 230억원에 매물을 접수 받았는데, 거래가 안되다가 하반기에 생각보다 비싸게 매각이 되어 깜빡 놀랐습니다. ​

오랫동안 매각이 안되다시피해서 건물주측에서 작년 5월경에 현수막을 통해 매매한다고 연락처를 게시하기도 했었는데,컨설팅업체들에게 소문나면서 얼마나 찝쩍거리고,펌핑했는지.다소 높은 가격에 매각이 이뤄졌네요.;;
​
작년 초여름에 한방병원 용도로 건물을 알아보는 고객이 있었는데,사정상 진행을 못하게 된 것이 아쉬울 뿐이네요. 당시엔 가격이 수십억 낮을때였거든요.​

이쪽 사임당로는 유동인구도 별로 없고 상권이 애매한 지역이라 상가보다는 회사사옥이 적합한 곳인데, 코너입지이긴 하지만 토지모양이 특이하고, 전면이 좁은 직사각형 형태의 건물입니다. 오래전에 대화감정평가법인이 입주해 있었지요.
​

서초동1630-1,6,7 쌍용자동차 정비소

서초1동 주민센터 대각선에 위치한 자동차 정비소인데,국토부 포함 디스코나 밸류맵에도 온전히 표기가 안된 거래건입니다. 매각되었다고 소문만 들었습니다.​

왕복4차선 코너입지로 2종 일반주거지역이며, 대지면적 약192PY으로 신축부지 성격으로 144억원(약7,500만원/PY)에 매각이 되었습니다.​

매도자는 연세가 많은 다수 공동소유자로 건강문제로? 아님 재산을 분배하기 위해 매각한 것으로 추정되고,위치와 접근성이 애매해서 업무시설보다는 주거용도가 적합해 보이는데, 지가수준이 있으니,주거용으로 타산이 안맞아 자체 사업이나 다른 것으로 개발할 것으로 보입니다.
​

서초동1694-10 희성빌딩

교대 서울중앙지방법원 동문 서초중앙로 맞은편에 위치한 희성빌딩이 19년 연말에 530억원에 매각이 되고나서 21년 10월 중순에 877억5천만원(약2억7천만원/PY)에 단기투자 개념으로 2년만에 재매각이 이뤄졌네요.
​
교대 대로변 초역세권 일반상업지역에 2억후반대에 매각이 이뤄졌으니, 현재 매도호가는 3억이상 4억정도 될것으로 보입니다. 

​과거 김영어학원이 입주해 있었던 건물로 널리 알려져 있습니다. 임대수익을 제외한 자본수익률은 66%로 연간 투자수익율은 33%이며, 세전기준입니다.
​

서초동1487-4 JS빌딩

서초3동 사거리와 서울고 사거리 대로 중간라인 6차선 효령로에 접해 있는 제이에스빌딩이 작년 12월초에 100억원(9,429만원/PY)에 매각되었는데요. 작년 상반기에 네이버부동산에 광고로 올라왔던 건물인데,다소 높은 가격이 아닐까라고 생각했었는데...비싸게? 매각이 되었습니다.​

1층에 파스쿠치가 입점해 있다고 해도,위치상 임대료 수준이 높지는 않을텐데요. 바로 2필지 옆의 직거래로 저렴하게 매각된 메타빌드 빌딩 거래와 비교된다고 볼수 있겠습니다.
​
이 쪽 라인은 흘러가는 상권이라고 해야할까요..이면쪽은 소형 아파트단지나 다세대등 주거용으로 이뤄져있고,인근에 과거에 매각된 건물들이 한창 신축중에 있습니다. ​

이면도로에 위치한 서초동 건물 거래건에 대한 매매사례도 정리해주고 싶지만, 시간관계상 마무리하겠습니다. 서초동 이외 지역도 순차적으로 정리해 드립니다.

 

2021년 상반기 서초동 빌딩 매매사례는 아래를 참고하시기 바랍니다.

2021년 상반기 서초동 빌딩 매매사례 총정리