21년 하반기 서울 반포동 빌딩 매매사례 신고가 정리.
작년 2021년 하반기(7월~12월) 서울 서초구 반포동 지역에 있는 건물, 빌딩 거래가 된 매매 사례와 거래현황을 설명드립니다. 서울 반포동 지역은 한강을 마주 보고 대단지로 형성된 주공아파트가 있는 반포본동과 반포대로를 사이에 두고 좌측 서래마을과 서초동 삼풍아파트 건너편의 반포4동, 강남대로 왼쪽 블록에 있는 반포1동 등으로 형성되어 있습니다.
2021년 하반기 반포동 거래현황 자료
반포동 행정구역은 아파트 구역이 절대적으로 넓고, 비아파트 지역은 상대도 좁습니다. 다른 서초구 관내지역과 마찬가지로 반포동 지역도 2021년 상반기에 비해 하반기에 거래량은 감소했고, 거래 지가 수준은 상승했음을 알 수가 있습니다.
계약일자가 8.14일자로 66억 원에 신고된 건물은 작년 10.18일에 계약이 해제되었네요. 붉은색으로 블러킹 처리된 신고건은 매매계약이 해제되었다는 표시입니다.
국토부 실거래가 공개시스템(홈페이지)
국토부 실거래가 공개시스템 사이트에서 캡처한 것이며, 2021년 상반기와 비교해보면 거래량이 다소 감소했음을 알 수가 있을 겁니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 사이트 참고하세요.
건물 거래 현황을 엑셀로 정리한 부분이며,서래 사우나 건물을 제외한 나머지 거래 건들은 전부 근생시설, 업무시설로 구성된 건물입니다.
엑셀표를 보시면 왕복4차선이상 도로변에 접한 건물의 거래량은 없고, 서래마을 카페골목인 왕복 2차선 도로, 서래로에 접한 건물이 2건이 거래가 되었고, 나머지 거래건은 이면도로에 접한 건물입니다.
서래 카페거리 북단에 위치한 허름한 구옥 건물입니다. 서래로는 기본적으로 호가가 1억 원이 넘는 곳이고, 저층이라 다소 저렴하게 매각된 것 같습니다. 대지면적 대비 1억 원 이하로 2021년 8월 말에 74억 원에 매각되었습니다.
허름한 모텔이 있는 근생 건물이었는데, 2018년 하반기에 리노베이션을 해서 작년 9월 하반기에 대지 96py에 113억원(11,747만원/py)에 거래가 되었네요. 리모델링 전후의 모습입니다.
일반주거 1,2종 지역이 많은 서래마을 특성상 3종 주거지역이라 입지 여건은 양호한 곳입니다. 4층 규모의 건물인데 신축하지 않고, 리모델링해서 매매를 한 케이스입니다.
신논현역 사평대로 두번째 이면이면서, 강남대로 이면에 위치한 코너에 위치한 근생건물입니다. 외관상 주택이 한두 개 층 있는 것 같은데, 공부상은 올(all) 근생건물입니다. 5층은 주택으로 보이는데, 용도변경을 했을 것으로 추정됩니다.
주변 환경은 보시다시피 주택과 근생시설이 혼재된 전형적인 동네 상권이라고 볼수가 있겠고요. 대지면적 약 61py의 92년 준공된 지하 1층, 지상 5층 건물로, 전형적인 꼬마 건물 수준입니다.
상권이 애매한 곳도 매물 자체가 귀하니, 거래가도 py당 가격으로 1억원이 넘어갑니다. 흥미로운 점은 20.12월에 40.1억 원에 건물을 매수해서 작년 10월에 62억 5천만 원에 재매각했으니, 보유기간이 1년도 안되어 단타 거래로 엑시트 한 경우입니다.
최근 2년동안 지가가 급상승했으니, 단기 투자로 인한 자본수익이 아주 높은 편입니다. 외관상 비용 투자 흔적은 보이지 않으니, 세전 기준으로 약 56% 정도 자본 수익을 올렸네요.
임대수익이 적지만, 지가 상승을 바라보고 타이밍을 잘 잡아 투자한 것으로 보여집니다.
지하철 7호선 논현역에서 비교적 근거리에 위치한 상권이 없는 주택가 경사지에 위치한 신축 건물로 2021.11월 초순에 85억 원(1억 1,142만 원/py)에 거래가 되었습니다.
건물 외벽은 아이보리 색상으로 마감된 신축 빌딩인데, 작년 하반기에 공급망 대란으로 건축비용이 상승하기 전인 20.2월에 완공된 건물입니다.
18.11월에 대지76.3py의 노후건물을 36억 원(대지 기준/약 4,800만 원/py)에 매입 후에 신축해서 매각된 상가주택 개념의 빌딩입니다.
단순 시세차익은 133%이지만, 시간과 비용을 투자해서 신축 및 매각을 했으니, 건축비와 여러 잡비를 제외하면 진정한 누적수익과 연평균 수익이 나오겠습니다.
이 포스팅이 조금이라도 도움이 되었다면 공감 부탁드리겠습니다.
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