2021년 하반기 양재동 빌딩매매사례, 신고가 총정리
서울 양재동 빌딩 매매사례와 신고가에 대해 정리해서 글을 올려 봅니다.
서초구 양재동 지역은 상반기와 하반기 빌딩 거래량이 비슷하게 이루어졌고, 거래 자료는 참고하시기 바랍니다.
목차
1. 국토부 실거래가 공개시스템 캡처
2. 실 거래된 빌딩 현황(엑셀 정리)
3. 거래된 빌딩 코멘트
국토부 실거래가 공개시스템(양재동)
위 2개의 사진은 2021년 하반기(7월~12월) 중 3분기와 4분기 주택이 없는 비주거 용도의 건물 거래 현황을 나타냅니다. 붉은색으로 블록처리된 부분은 계약 해제된 건입니다.
위 자료는 국토부 실거래가 공개시스템 홈페이지(rt.molit.go.kr)에서 캡처했고, 자세히 알고 싶으면 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.
양재동 빌딩 매매사례(엑셀)
양재동 건물, 빌딩 매매사례(2021년 3분기~4분기) 엑셀 자료는 양재동 거래현황에 대해 정리 차원에 작성했던 부분이고, 컴퓨터에서 보려면 확대해서 보시면 좋습니다.
위 자료는 순수 근생건물과 주택이 포함되어 있는 상가주택(거래가 50억 이상)에 대해서만 정리했습니다. 다가구주택이나 다세대주택, 단독주택은 제외했습니다.
주소에 파란색으로 표시된 부분은 왕복 4차선 이상 도로변에 접해있는 건물을 의미하며, 토지 용도지역은 3종 일반주거지역은 빨간색이고, 2종 주거지역은 파란색으로 표기했네요.
양재동은 일반 상업지역 보다, 2종 주거지역 범위가 넓습니다. 타 지역과 마찬가지로 최근 2년 사이에 지가 상승이 높았으므로, 중장기 보유에 따른 자본이득보다 최근 2~3년 단기보유로 인한 시세차익이 년간 평균 수익으로 환산하면 높다는 것을 알 수가 있습니다.
양재2동이 서초관내에서 비교적 저렴한 편이었는데, 대장상 올근생 건물 기준으로 4차선 이상 도로변에서 접근성이 다소 떨어지는 이면도로에 접한 건물들이 대지 기준으로 1py당 6천만 원 이하 거래 사례는 거의 없는 상황이며, 거의 7천만 원 가까이 근접했음을 알 수가 있습니다.
물론 건물 위치에 따라 개별성이 강하기 때문에 주변 환경, 건물 용적률에 따라서 거래 가격은 케이스 바이 케이스임은 당연한 얘기입니다만.. 상업용 건물 거래된 시간 순서대로 코멘트해봅니다.
거래된 빌딩 코멘트
왕복 2차선 도로변의 양재천로에 접해 있는 2층 단층의 꼬마 건물입니다. 맞춤 러닝화 판매점이 영업하는 곳인데, 작년 7월 말경에 대지 86.3py규모로 77억 원에 매각이 되었습니다.
대지면적 기준 1py당 9천만 원 가까이 매각이 되었는데, 양재천 라인에서는 최고가인 듯싶네요..
양재동 372-2에 위치한 에이텍 빌딩은 신분당선 매헌역 왕복 2차선 동산로 농협 건물 바로 옆에 있는 건물 전면이 넓은 건물이 작년 9월 초순에 94억 5천만 원(8,317만 원/py)에 매각되었습니다.
2종 주거지역이지만, 건물 용적률이 272% 적용받았고, 지상 6층의 반듯한 건물입니다. 92년식입니다.
양재동 82-3 엘 빌딩 2018년 8월에 급매 성격으로 74억 5천만 원(약 5천만 원)에 매각되었는데, 작년 10월 초순에 160억 원(10,623만 원/py)에 거래가 되었습니다.
지적도상 전면이 넓은 직사각형 형태며, 건물 바닥면적도 전면이 넓게 보입니다. 이 건물도 최근 10년 동안 4번 정도 거래가 되었는데요. 거래 빈도가 높다고 해서, 건물에 하자가 있거나 문제가 있다고 굳이 선입견을 가질 필요는 없다고 생각합니다.
외관상으로는 매도인이 건물 취득한 후에 리모델링 한 흔적은 보이지 않는데, 물론 눈에 보이지 않는 내부 설비 리노베이션을 했을 가능성도 있지만, 3년 보유 단기 시세차익이 약 2배 이상 상승했고, 년 평균 자본수익이 약 36%이니 양호합니다.
신분당선 매헌역 인근, 강남대로변 바로 첫 번째 이면에 자리 잡고 있는 양재동 350-8 선우빌딩이 작년 10월 중순에 120억 원(약 8천만 원)에 매각이 되었습니다.
높은 층으로 갈수록 사선제한받아서 계단식으로 올라갔지만, 건물 활용도가 높아 보입니다. 강남대로변 접근성이 좋고, 2종 일반주거지 역임에도 과거 종세 분화하기 전에 준공해서 용적률을 준주거급인 312%로 적용받았는데요.
이면 도로임에도 불구하고, 대장상 지상 8층으로 지었고, 꽉 찬 건물이라 거래가를 연면적으로 환산하면 1py당 1,700만 원 수준으로 아주 합리적인 가격으로 보입니다.
용적률을 최대한 활용한 건물도 흔치 않을뿐더러, 용도지역으로 거래가를 환산해봐도 100억 원 전후 빌딩들이 연면적 대비 2천만 원 이하 매물들이 희귀함을 알 수가 있습니다.
3호선, 분당선인 양재역을 도보로 이용할 수 있는 양재동 8-34 석우 빌딩인데, 지도를 보면 지그재그로 접근성은 그리 좋아 보이지 않으며, 맞은편에 교회가 자리 잡고 있고, 전형적인 주택가인데, 거래 가격이 시세 대비 좋은 가격이 아닐까 생각해봅니다.
석우 빌딩은 작년 10월 중순이 지나 거래가 되었는데, 대지 107py규모의 대장상 6층 건물로 거래 가는 84억 5천만 원(7,884만 원/py)입니다.
2004년에 준공된 대리석 건물인데, 2종 주거지 역임에도 용적률은 247%로 높게 적용받았지만, 매물이 귀하다 보니, 거래 가격이 만만치 않습니다.
2015년 4월경에 40억 원 조금 안 되는 39억 8천만 원에 거래되었던 양재동 263-1 서울빌딩이 작년 11월 말에 77억 원에 매각되었네요. 서울빌딩은 마방로 왕복 4차선 도로에 접해있고, 대지 기준 약 8천만 원으로 양호한 수준입니다.
건물 전면부가 좁지 않고, 1층 자주식 주차가 수월한 컨디션으로 사옥 건물로 사용하기에는 최적일 것 같습니다. 3년 전에 이런 건물 알아봐 달라는 법인이 있었는데요.
이미 다른 빌딩을 매입했으므로, 아쉽긴 합니다.
양재동 5-4 구남 빌딩 블랙야크 사옥 옆에 자리 잡은 건물로 대지면적(81.7py)은 작지만 3종 주거지 역임에도 8층으로 올라간 빌딩입니다.
용적률은 300% 가까이 적용받았고, 93년도 준공이지만, 4차선 이상 도로변에 100억 이하 매물이 귀하고, 건물 용적률이 높아서 대지 기준으로 거의 1억 1,600만 원이 넘는 거래가 입니다.
바로 왼쪽 편 전면이 좁은 신축 빌딩은 수년 전에 재활용센터 고물상이었는데, 블랙야크에서 2018년 당시 최고가로 매입해서 건물을 올린 것으로 알고 있습니다. 회사 미관도 개선하면서, 투자목적으로 괜찮은 결정인 거 같습니다.
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