2021년 하반기 서울,방배동 빌딩(건물)매매사례 총정리
2021년 하반기 서울,방배동 빌딩(건물)매매사례
안녕하세요? 2022년 임인년이 시작한지도 벌써 한달이 지났습니다. 어제가 입춘인데,봄을 시샘하는 한파가 몰아쳐서 겨울로 되돌아가는 느낌입니다.;;
2021년도 하반기(7월~12월) 방배동 일부 지역에 거래된 빌딩,건물들인데,상가주택등 겸용주택과 순수 근생건물들의 거래 현황을 보여준 지도앱입니다.
3~4분기(7월~12월)방배동 거래량
방배동 지역도 서초동과 유사하게 작년 상반기에 비해 하반기에 거래량이 감소했음을 알수가 있는데요. 상반기에 겸용주택 건물을 제외한 올 근생건물을 기준으로 30건정도가 거래가 되었고,하반기에는 위 표에 보이는 것처럼 20건이 거래가 되었습니다.
상반기(1월~6월) 거래량 대비 하반기에는 비주거용 건물이 약 30%이상 감소가 되었고, 거래량 중에서 절반이 왕복4차선에 접한 건물임을 알수가 있습니다.
아래 표는 작년 하반기(7월~12월)기간의 거래된 비주거용 건물,빌딩을 엑셀로 정리한 내용입니다. 가로 행에 파란색으로 보이는 건물은 왕복4차선이상 대로변에 접한 건물을 의미합니다.
엑셀 그림을 보면 왕복4차선에 접한 건물이 거래량의 절반을 차지했음을 알수가 있을겁니다. 상대적으로 매물이 귀한 꼬마빌딩 보다는 거래금액이 다소 높은 대로변의 건물들이 거래되었음을 추세로 볼수 있겠네요.
시간관계상 대로변에 위치한 건물들에 대한 부분만 코멘트 해보겠습니다.
방배동1823 가나안빌딩
4,7호선 환승역인 이수역1번출구 바로 앞에 위치한 가나한빌딩이 작년 7월 초에 자산운용(리츠) 관련업체 통해서 737억5천만원(약1억500만원/평)에 매각되었습니다. 전철 출구 바로 앞이라 일반상업지역이라고 생각할수 있는데, 3종 일반주거지역입니다.
은행과 보험사등 금융업체 임차인들의 비중이 높으며,지하층은 대형 운동시설이 있는데,매수자는 다각도로 검토한 이후에 매각했을 것으로 사료됩니다.
방배동474-14 엔지니어링 회관
방배동 서울교통공사(구.메트로) 인근의 효령로에 접한 건물인데, 3종주거지역에 용적률이 무려336% 적용된 빌딩입니다. 토지용도상 용적률 약86%정도 서비스를 받아 활용도가 높습니다.
작년 7월초에 대지면적 265py,거래가225억5천만원(약8,500만원/py)에 매각되었습니다. 대지면적 기준해서는 높아보이지만,연면적대비 거래가는 1,500만원/py수준으로 낮습니다.
방배역에서 서울교통공사로 가는 효령로 대로변은 차량 이동만 있는곳이고 유동인구는 별로 없는 것으로, 지난 4년간 거래된 지가수준은 서초구 지역중에서 하위에 포함되는 곳인데,이곳도 작년 하반기에 과거 상승률에 비해 높은 상승률로 거래가 이뤄졌습니다.
대지면적 대비 연면적이 넓어 공간 활용도가 높아 가치가 어느정도 거래가에 반영되지 않았을까 생각해봅니다.
방배동1929,1835
이수역 1번출구에서 가까운 곳에 위치한 신축부지 용도의 구옥건물 2동인데, 작년7월말에 66억과 40억에 각각 매각 되었습니다. 아마도 임차인 명도 후에 매각된것으로 보입니다.
위 그림에 보듯이 일반상업지역이 아닌 구간에 살짝 노선상업지역에 반영되어 지가수준은 낮지 않습니다. 지가는 1py당 1억2천만원이 조금 넘는 가격에 거래가 되었네요.
방배동978-34 엠젠플러스
방배역에서 서울교통공사 방향으로 직진하다보면 오르막길인데, 오르막 초입 삼거리 코너에 위치한 건물이 본건입니다. 작년 7월말경에 140억원에 매각이 되었습니다. 6년전에는 86억원에 거래가 된 건물이지요.
방배동864-21 현재어학원
내방역에서 이수역 방향으로 가다보면 방배 재건축5구역 대각선 대로변 코너에 위치한 랜드마크 성격의 저층 건물인데,작년 8월말에 150억원(약1억1,800만원/py)에 매각되었네요.
방배5구역이 재건축이 완료되면 배후단지로 인해 수혜를 볼 입지로 보여지는데,2종주거지역이라 다소 아쉽긴하지만,향후 재건축 목적으로 보유하기엔 좋은 위치인것 같습니다.
방배동764-30,31 좋은책
이수역 동작대로 북단의 이수교차로 방향에 위치한 대로 코너에 위치한 빌딩인데, 기존에 두발로 정형외과가 입점한 빌딩입니다. 2007년 준공했고, 건물 외관은 양호해 보이며,거래가는 171억(약1억1천만원)입니다.
건물주가 임차인 명도해주는 조건으로 매각을 한것으로 보여집니다.
방배동983-40 sk주유소
방배역 1번출구에서 가까운 대지381.5py의 sk주유소가 작년 9월초순에 310억원(8,127만원/py)에 매각이 되었네요. 신축부지 성격으로 주유소가 있어 지가는 높지 않은 수준에 거래가 된듯 합니다.
이곳에는 백석대학교와 협회등 사옥건물이 많은데, 신축후에 향후 어떤 업체가 입주할지 궁금해집니다.
방배동475-31 케이에이치빌딩
서울교통공사 부근 효령로에 위치한 화장품 뷰티 관련 사옥용 빌딩으로, 작년11월초에 다소 높은 거래가인 165억원(10,645만원/py)에 매각되었습니다.
방배동909-6 방배센트럴빌딩
방배역 초역세권에 위치한 신축빌딩으로 2018년 4월에 구옥상가건물을 180억원에 취득해서 신축을 통해 부가가치를 최대한 올려 작년 12월초에 530억원(약1억9,500만원/py)에 매각되었습니다.
건축비를 600~700만원에 반영해서 단순 시세차익을 따져보니,약200%(2배)이며, 연평균 자본수익률로 세전 기준으로 임대수익 제외한 자본수익이 년간 약57%정도 나오네요.
방배동912-3 예솔
마지막으로 작년12월초에 매각된 방배역에서 멀지 않은 대지규모 약81py의 전면이 아주 좁은 예솔빌딩 76억5천만원(약9,400만원)에 매각되었습니다.
전철역에서 약140미터 거리로 초역세권이라고 볼수 있지만,이쪽 구간이 유동인구가 그다지 있는곳이 아니고,강남권의 대로변 초역세권에 매물이 귀하다 보니,저층 상가주택임에도 불구하고 1억 가까운 금액에 매각이 되었네요.
정리해보니,방배동 지역도 전반적으로 비주거용건물의 거래가격이 많이 상승했지만, 보유기간별 자본이득(시세차익)을 살펴보니,연평균 자본수익이 20%가 넘는 곳은 강남 타지역에 비해 드문 수준임을 알수가 있습니다.
2021년 하반기 서초동 빌딩 매매사례 포스팅입니다. 아래를 참고하시구요..^^ 이글이 조금이라도 도움 되었다면 공감 부탁드리겠습니다. 글쓴이에게 큰힘이 됩니다.
서초동 2021년 하반기(7~12월) 건물,빌딩 매매사례 총정리
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