주택,건물 인허가 절차 싸이클,건축설계~대장생성~철거

주택,건물 인허가 절차 사이클 흐름도

 

주택-건물-인허가-전반과정

 

사람도 태어나서 죽을 때까지 일련의 사이클이 있는데, 사물인 주택이나 건축물도 일련의 싸이클로 움직이면서 서서히 소멸합니다. 주택이나 건물을 설계하고, 짓고, 인허가를 받고, 나중에 건물이 노후되어 철거될 때까지 과정을 정리해봤습니다.

가. 토지확보

 

건물을 짓기 위해서는 마음에 드는 대지를 우선 확보하여야 하는데, 건축허가를 받기 위해서는 대지는 도로면에 일정 거리 이상 접해있어야 하고, 도로 폭도 일정 거리 이상 확보하여야 건물 신축허가에 아무런 문제가 없을 것입니다.

토지

나. 건축 설계

대지를 확보했다면 주거용이든 업무용이든 용도에 맞게 어떻게 사용할지, 면적이나 층수, 설비, 인테리어 등 구체적인 밑그림을 그려야 합니다. 건축 설계는 국가공인인 건축사에게 의뢰하면 됩니다.

투자관점으로 본다면 가장 머리 아픈 과정일 수도 있는데, 주변 건축물과 뭔가 차별화를 가지거나 독특한 뭔가를 창출해야 임차인을 쉽게 유치할 수 있고, 향후 매각을 하더라도 인근 건물에 비해 경쟁력에서 우위를 차지할 수 있기 때문입니다.

 

다. 건축 허가

 

용도에 맞게 건축 설계를 법에 정한 기준으로 하자 없이 완료한 다음 위임받은 건축사가 해당 관공서의 협의를 거쳐서 건축허가를 받습니다.

라. 건축물 착공, 시공 단계(중요)

 

건물을 지을 준비고 끝나면, 관할 지자체에 착공신고를 한 후에 신축 공사를 스타트합니다. 건축물을 법규에 맞게 시공해야 하며, 구조상 안전하면서, 기능적으로 우수해야 하며, 미관상도 고려하면서 시공해야 합니다.

 

건축물-시공단계-사진

신축 과정에서 가장 중요한 단계라고 봐도 과언은 아닙니다. 더욱이 시공하면서 여러 가지 민원 발생도 많은데, 풍부한 경험력과 기술력을 확보한 시공사를 만나야 차후에 분쟁의 소지가 줄어듭니다.

건물을 얼마나 하자 없이 꼼꼼하게 짓느냐에 따라서 미래가치를 좌우할 수가 있습니다. 비유하자면 사람으로 치면 아기일 때 건강관리를 얼마나 잘해주냐에 따라서 성인일 때 건강지수가 높을지 가늠할 수 있기 때문입니다.

마. 사용승인(준공)

 

흔히 준공이라고도 표현하는데, 건물이 허가도면대로 시공을 마치고, 완공되면 건축사 등에 의해 적법성을 검토한 후 관할 지자체에 사용승인을 신청하고 받아야 합니다.

바. 건축물대장 생성

 

건물 물의 출생일부터 전반적인 현황을 대장에 기록하는 절차이며, 건축물 배치 상태나 평면도 등 도면화하여 건축대장에 기록해서 생성하는 단계입니다.

사. 소유권 보존등기

 

관할 법원에 소유자의 인적사항과 지분, 권리사항에 대해 등기신청을 해야 제삼자에게 당당히 진정한 건축주가 되는 것입니다.

아. 건물 유지관리

 

사람이 태어나고, 잔병치레를 거치면서 치료받고, 건강을 유지하듯이 건축물도 완공 후에 지속적으로 꾸준히 유지관리, 수선을 해줘야 건물 멸실까지 생명(내용연수)이 길어집니다.

차. 철거와 소멸

 

건축물의 사용목적이 사라지거나, 노후로 인해서 사용목적을 달성할 수 없을 때 관할 지자체에 철거, 멸실 신청을 하고, 건축물을 철거하고 해체하는 절차입니다.