상가주택매매,근린생활시설주택,상가주택 취득세 쉽게 계산하기.

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상가주택매매,근린생활시설주택,상가주택 취득세 쉽게 계산하기

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안녕하세요? 태평양빌딩연구소 태박사입니다. 오랜만에 글을 올려드립니다.

 

흔히들 상가주택,근린생활시설주택,점포주택,겸용주택,근린주택등 이런 용어는 한번씩은 들어봤을텐데요. 부동산을 투자할때,아파트를 팔고,거주하면서 노후보장성으로 임대를 생각하는 경우가 많습니다.

 

 

 

대표적인게 주인세대가 있는 다가구주택이나 다세대주택,아니면 1층에 상가점포가 있는 상가주택등 꼬마건물을 한번씩 생각해봤을텐데요..

 

간단하게 상가에 해당부분은 상가 취득세율,주택에 해당부분은 주택 취득세율인데,거래예정가에서 상가와 주택 부분을 어떻게 안분해서 계산할지 혼동스러운것은 사실입니다..

 

 

상가주택을 매매할때 취득세금을 어떻게 계산하는건지,대해서 궁금할꺼라 보여서,자세하게 포스팅을 올려드릴테니,참고하시기 바랍니다.

 

 

상가주택 참고용입니다.

 

 

예시로 서울특별시 서초구에 소재하고 있는 상가주택을 예를 들어 설명해드립니다.

 

 

상가주택은 상가(비주거용)과 주택으로 건축물용도상 구성이 되어있고,주택이 아닌 비주택은 부동산매매시 취득세4%,농어촌특별세0.2%,지방교육세0.4%로 취득세금은 실거래가의 4.6%입니다.

 

 

주택은 거래면적과 거래가격에 따라서 취득세율이 차이가 있습니다. 아래 도표를 참고하시구요.

 

상가주택은 상가부분과 주택부분으로 구성되어있기 때문에,거래가에서 상가분과 주택분을 분리해서 세율을 적용해야하는데,상가와 주택으로 분리하는 방법을 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

상가주택을 매입하게되면 매수자는 실거래가(거래예정가)의 상가부분의 4.6%,주택 부분의 면적과,거래가액에 따라서 1.1%~3.5%의 취득세등의 세금으로 부담하게 됩니다.

 

 

상가와 주택의 가격을 산출할려면 우선 재산세 부담의 기준인 기준시가,즉 공시지가나 건물시가표준액,개별주택가격을 알아야합니다.

 

 

검색창에 일사편리 서울이라고 검색하면 화면이 뜹니다. 일사편리 서울 부동산정보조회 시스템에 접속합니다. 화면 우측에 서울부터 지방지역까지 검색해서 열람할수가 있습니다.

 

http://kras.seoul.go.kr/land_info/info/baseInfo/baseInfo.do

부동산정보 통합 열람

박스를 클릭하면 일사편리 서울 부동산정보조회시스템으로 접속할수가 있습니다.

 

 

 

사이트에 접속하면 화면 우측을 보시면 각 지역별로 클릭해서 열람할수가 있습니다. 서울이외 지역은 참고하시구요.

 

서울 서초구 서초동지역이니까,서울부동산 정보시스템 초기화면의 좌측에 보면 개별주택가격을 클릭합니다.

 

 

화면이 바뀌면서 검색해야할 목적부동산의 행정구역과 구.주소 지번을 입력해서 검색을 하면 주택부분에 해당하는 대지면적과 건물연면적,개별주택가격을 알수가 있습니다.

 

총 대지면적에서 주택에 해당하는 대지면적을 빼면 상가에 해당하는 대지면적을 바로 알수가 있습니다.

본건 대지면적230.20㎡,주택 대지면적139.66㎡,상가 대지면적은 230.20-139.66=90.54㎡

이해되시죠??

 

 

개별주택가격은 위의 도표 면적 우측에 표기된 11억2천만원입니다. 개별주택가격은 주택에 해당되는 토지와 주택 건물가가 포함된 금액입니다.

 

 

상가부분은 상가에 해당하는 건물 시가표준액이 있는데,시가표준액에는 토지 가격이 포함되지 않아서 별도로 상가에 해당하는 토지면적에 공시지가를 곱해서 계산해야 합니다.

 

 

재산세 부과의 기준이 된다고해서 기준시가라고 하는데,단독 및 다가구주택은 개별주택가격,아파트나 구분등기된 빌라,다세대주택은 공동주택가격이라고 부릅니다.

 

부동산용어 어렵죠?...;;;

 

 

그럼 상가부분 토지 개별공시지가를 검색해볼까요? 

 

상가부분의 공시지가액=토지면적90.54㎡x850만원/㎡=769,590,000원=7억7천만원(계산편의상 십만단위 반올림)

 

 

마지막으로 상가부분의 건물시가표준액을 검색하시면 됩니다.

 

https://etax.seoul.go.kr/index.html?20191012

서울시ETAX - 소중한세금! 알뜰하게 사용하겠습니다

위 박스를 클릭하면 서울ETAX 홈페이지로 이동합니다.

 

 

이텍스 초기화면에서 우측 중간을 보면 이텍스이용안내에 마우스를 갖다대면 자동적으로 창이 내려갑니다.클릭하지 마세요.

 

 

 

화면 좌측에 조회/발급을 클릭합니다.

 

 

 

 

조회/발급 바로 아래의 메뉴에 주택외 건물시가표준액 조회를 클릭합니다.

 

 

목적 상가주택의 행정구역을 입력하고 조회 버튼을 클릭하면 아래에 시가표준액을 조회할수가 있습니다.

 

2019년도 건물시가표준액은 182,763,874원입니다.

 

 

상가부분(토지 공시지가액+건물시가표준액)=7.7억+1.83억(계산 편의상 십만단위 반올림)=9.53억원.

 

 

이해를 돕기위해서 상단에 있는 상가주택 배분하는 공식을 다시 올립니다.이제 간단합니다.

 

상가주택의 거래예정가를 50억원으로 보고 계산해보겠습니다.

 

상가부분에 해당하는 금액을 산정해볼께요.

50억원X상가(토지공시지가액+건물시가표준액)/상가(토지공시지가액+건물시가표준액)+개별 주택가격

50억원X [9.53/ (9.53억+11.2억원)=22억9,860만원=23억원(계산 편의상 반올림)

 

그럼 주택부분에 대한 금액은 마찬가지로 공식 대입해도 되고,상가부분이 산출되었으니,총 거래가에서 상가부분을 빼주면 주택부분의 금액을 알수가 있습니다.

 

거래예정가격이 50억원이니 23억원을 빼면 27억원이 됩니다.

 

 

서울시 서초동 ****-** 상가주택

거래예정가50억원

취득세 산출....

주택부분=27억원(9억원 초과 3.5%)=9,450만원

상가부분=23억원(4.6%)=10,580만원

상가주택의 총 취득세금=약2억원..

 

이 경우는 주택면적과 상가면적이 많이 차이가 안나서 비주거용건물 취득세와 비교했을때 아주 많은 차이가 나지 않습니다.

 

 

상가주택이 아닌 비주거용 건물이라면 50억원X4.6%=2억3천만원. 약 3천만원이 적은 비용은 아니지만,상가면적과 주택면적의 차이가 클수록 세금차이가 나겠지요.

 

 

 

서초구청 담당연락처

약식으로 계산을 했기에 개략적인 금액을 산출해봤습니다. 정확한 금액을 알기위해서는 해당관청 재산과를 통해서 문의하시기 바랍니다.

 

서초구지역은 세무1과에서 취득세 상담이 가능합니다..

 

최대한 쉽게 설명한다고 했는데,이해가 잘 될지 모르겠습니다.참고만 해주세요.

 

감사합니다.

 

 

 

 

강남권빌딩중개전문

태박사