2020년 양도세 개정안,상가주택 세부담 커진다.

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2020년 양도세 개정안,상가주택 세부담 커진다.

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엊그저께 7월 25일 기획재정부에서 2020년 양도소득세 개정안을 발표했는데요. 비중이 큰 부분은 거래가격이 9억원이 초과하는 수도권의 상가주택에 거주하면서,임대소득을 올리는 계층이 타켓이 될듯합니다. 부속토지가 넓은 단독주택도 유의할 필요가 있겠구요.

2019년 세법개정안중에서 단독주택 부속토지 기준강화와 9억원 초고 상가주택의 양도세강화등 우선 2가지에 대해서 글을 포스팅을 합니다.

 

●단독주택 부속토지 기준강화

●상가주택 상가분 양도세기준 강화

 

과거에도 실거래가9억원이 초과하는 단독주택이나,상가주택은 9억원 초과분에 대해서 양도세가 일정요율로 부과가 되어왔는데요. 1세대 1주택은 원칙상 양도세가 비과세입니다.

 

세법에서 고가주택 기준인 9억원 초과인 경우가 앞으로 시행될 세법에서 비중이 클거 같습니다.수도권에 소재한 단독주택 경우는 주택이 깔고 있는 바닥면적이 있고,그 이외부분을 부속토지라고 하는데,9억원 이하에,주택 부속토지가 5배수 이내일 경우 양도세 비과세인데,앞으로 부속토지가 3배이하일경우만 비과세로 적용한다는 겁니다.;;;

 

국.이.법상 도시지역은 부속토지가 5배이내,비 도시지역은 부속토지가 10배 이내 기준입니다. 도시지역,비도시지역은 우리가 흔히 알고 있는 지역이 아니고,정부에서 지정한 지역이 따로 있습니다.  

 

국토의 이용과 계획에 관한 법률은 보면,토지용도지역이 있고,공법상 도시지역은 주거지역,상업지역,공업지역,녹지지역으로 구분되면,흔히 첫 글자를 따서,현업에서는 주.상.공.녹이라고 부릅니다. 

이 중에서 도시지역중 녹지지역은 건폐율이 서울시 조례기준 20%이내입니다. 이런 경우 예를 들어 대지331㎡(구.100평)의 주택이 바닥면적이 구.20평이하 밖에 안되는데,이런 경우는 어찌 되나요? 이런경우는 거래가 관계없이 양도세가 비과세에서 제외되는지,우려스럽습니다.

 

세법에서는 주거와 상가가 혼용된 형태를 겸용주택이라고 부르는데요.일반적으로는 상가주택으로 부르지요. 대지위의 건물,한개층은 주인이 거주하고 나머지층은 임대하는 경우가 많잖아요. 

 

기존에는 전체 건물연면적 중에서 상가면적보다 주거면적이 넓으면 양도시에 주택으로 간주를 했고,상가면적이 주거면적보다 넓으면,각각 기준에 따라서 양도세가 부과되었지요.

 

주택은 9억원이하면 비과세구요. 그런데 앞으로는 상가부분은 비과세에서 배제될 뿐만아니라,장기보유특별공제 축소로 수도권,특히 지가가 높은 서울지역의 상가주택을 오랫동안 보유한 건물주가 건물을 양도를 한다면 적지 않은 양도세가 부과될거 같습니다.

 

아래는 제가 활동하는 모임에서 세무사님이 개인적인 견해를 밝힌 내용입니다.

기획재정부는 2019년 7월 25일에 2020년 세법 개정안을 발표했다.양도소득세 관련규정은 많지 않았다.1주택자에 대한 과세특례 합리화를 위해 비과세대상 부수토지 범위를 조정하고 고가겸용주택에 대한 과세 합리화를 위해 주택 이외의 부분에 대한 과세체계를 변경한 것이 눈에 띈다.

 

먼저 현행 1세대1주택 비과세 적용 대상 부속토지를 보면  도시지역은 주택 정착면적의 5배를  도시지역 밖은 10배를 적용하도록 규정하고 있다.현행 규정에서 수도권 도시지역의 토지 이용 효율을 높이기 위해 비과세되는  부수토지의 범위를 5배에서 3배로 축소하겠다는 것이다.

 

 

수도권 내의 도시지역의 부수토지만 비과세 범위를 축소함으로 수도권외의 도시지역(5배)과 도시지역 밖의 부수토지(10배)는 종전대로 적용된다.

 

고가 겸용주택의 주택과 주택외 부분 과세 합리화 개정사항은 하나의 건물이 주택과 주택외 부분으로 복합되어 있는 겸용주택의 경우 주택면적이 주택외 면적보다 클 경우에는 전체를 1세대1주택으로 보아 비과세규정을 적용해 주고 있다.

 

현행 규정은 실거래가 9억초과 겸용주택에 대해서는 주택부분만 주택으로 보아 비과세규정을 적용받고 장기보유특별공제도 최대 80%까지 공제받지만,주택외의 부분에 대해서는 비과세가 배제될 뿐만 아니라 장기보유특별공제도 일반공제율인 1년에 2%씩 최대 30%까지 공제가 가능하도록 개정한다는 것이다.

두 개정 규정은 내년에 개정하여 2022.1.1 이후 양도분부터 적용될 예정이다.1세대1주택 비과세 규정은 전국민들에게 해당되는 규정이다.따라서 불합리한 점을 개선할 수는 있겠지만 수십년동안 시행되어 모두가 그렇게 알고 있는 규정들을 규정의 합리화를 위해 손질하는 것은 법적 안정성과 예측가능성에 비추어 몹시 우려스럽다.

또한 개정사항중에 수도권 내에 도시지역이라고 하더라도 건폐율이 33.3% 미만일 경우 부수토지 면적을 3배로 한정하는 것은 모순이다.법적으로 건폐율이 20%인 자연녹지일 경우 토지이용효율을 높이고 싶어도 높일 수 없는데 비과세 범위는 주택 정착면적에 3배밖에 안해 준다면 억울할 수 있으므로 건폐율이 고려되어야 할 것이다.

(수도권 도시지역 중 주거ㆍ상업ㆍ공업지역으로 한정하거나 자연녹지 지역은 제외)고가 겸용주택도 9억원을 초과하는 겸용주택에 대해 개정규정을 적용할 경우,전체  거래가액이 9억원을 초과한다는 이유로 주택외의 부분은 비과세가 배제된다면 9억원 초과하는 고가주택 비과세규정 취지에 어긋난다고 생각된다.

 

순수주택의 경우 9억원까지는 전액 비과세가 되고 9억원을 초과하는 양도차익부분에 대해서는 일정비율[(양도가액 -  9억원) /  양도가액]에 대해서만 과세가 된다.그런데 거래가액이 9억원을 초과하는 겸용주택의 경우 주택과 주택외 부분을 분리하여 주택부분만 주택으로 본다면 순수주택의 비과세소득과 차이가 날 수 있다. 

예를들어 12억원에 거래된 겸용주택의 경우 주택가액이 7억원이고 주택외 부분이 5억원일 경우 주택부분만 비과세 되고 주택외 부분 5억원은 과세가 된다면 결국 비과세대상 거래가액은 7억원 밖에 되지 않는다.

 

주택과 주택외 부분이 합해서 9억원 이하일 경우는 전체가 비과세되는데 9억원을 초과했다고 주택외 부분이 과세가 된다면 문제가 발생한다. 

 

따라서 주택과 상가를 합해 9억원까지는 주택으로 인정되고 9억원을 초과하는 상가부분만 주택외로 판정되도록 계산식이 보완된다면 불합리한 점이 바로 잡아질 것이다.

상기 사례에서 주택부분이 7억원이므로 상가 5억원중 2억원은 비과세대상 주택으로 3억원은 과세대상 주택외 부분으로 판정되므로 순수주택이 9억원까지 비과세되는 현행 규정과 차별이 없게된다.

 

주택과 주택외의 주상복합건물로서 9억원을 초과한 건물은 2021.12.31  이전에 양도하여야 절세되므로 처분시기를 잘 조절할 필요가 있겠다고 언급했습니다.

출처)세무법인다솔 대표세무사 안수남

안 세무사님도 정부의 디테일하지 못한 개정안에 대해서 우려를 하고 있는데,내년 개정안에 대해서 정부에서,형평성에 어긋나지 않게 면밀히 분석하고 나서,내후년에 원만하게 시행했으면 하는 바램입니다.

 

부동산세법이 해마다 바뀌기 때문에 정말 머리가 아픕니다. 약은 약사에게 세무상담은 세무사에게 의뢰하시길 바랍니다. 세금관계는 정말 돌다리 건너듯이 여러번 체크해야 손해를 피할수 있기 때문입니다.

감사합니다.