복잡한 주택 양도소득세 상담은 양도세 전문 세무사에게 의뢰.

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복잡한 주택 양도소득세 상담은 양도세 전문 세무사에게 의뢰.

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제가 모임에서 활동하고 KR파트너스라는 부동산모임에서 세무사님이 계시는데,현업에서 30년이상 일하신 분으로,양도세전문 세무사님의 글을 옮겨왔습니다.

최근에 세법 강화로 양도세 관련문의는 꼼꼼히 사전에 확인하고 부동산 양도를 하라고 조언을 하시네요. 

 

 

[안세무사님 상담일지]

 

다주택자에 대한 방문 세무상담은 제한적으로 진행하고 있다. 매일 다주택자에 대한 상담을 하고,나면 기운이 쏙 빠지고 머리가 아프기 때문이다.지난주 금요일에 급하게 상담 예약을 하신 분이 계셔서 마지막 타임으로 상담을 잡아드렸는데 50분이나 늦게 오셨다.상담시간을 착각하셨단다.보나마나 경황이 없는 상황일 거라 예상했는데,역시나였다.

 

10년 전에 주택을 구입하여 거주하다가 2017년 9월에 서울에 이사갈 집을 구입했는데 처분시기를 놓쳤더니,8억원에 구입한 집값이 2배 가까이 올랐더란다.3년 전에 갭투자로 영등포근처에 사둔 오피스텔 5채도 제법 올라서 부동산 투자공부를 시작한 것이 톡톡히 덕을 보았다고 우쭐해 했단다.

 

거주주택을 팔아서 규모를 줄여 이사가면 3억원 가까이 자금여유가 있을 것 같아 조건이 좋은 신축오피스텔 7채를 분양받기로 하고 2019년 7월초에 계약금을 지급했더란다.부동산중개사무소에 살던 집을 팔려고 갔더니 중개사님께서 요즈음 주택을 팔려면 세금계산이 복잡하니 세무전문가 세사람을 만나보라면서 집 팔기 전에 세무상담부터 받고 오라고 하더란다.

 

본인도 부동산 투자공부를 하면서 틈틈히 세법공부도 했고 자기가 구입한 주택은 비과세를 받을 수 있도록 조치를 해 두었기 때문에 큰 문제는 없겠지만 경험이 풍부한 중개사님의 권유라서 양도소득세를 많이 다뤄봤다는 세무사님을 소개받아 유료상담을 받았다.

 

세무사님께서 메모를 보면서 조근조근 상담결과를 설명해 주셨는데ᆢ10년 전에 구입한 주택에서 지금까지 거주를 했고,2년전에 구입한 주택은 9ㆍ13조치 이전에 취득한 주택이므로 3년 이내에 종전주택을 양도하면 일시적 1세대2주택 적용을 받아서 비과세대상 주택에 해당될 것이다.

 

영등포에 사둔 오피스텔은 모두 국민주택규모 이하로서 공동주택공시가격이 6억원 이하인데 구청과 세무서에 주택임대사업자로 등록을 하였고 모두 5년이상 의무임대기간을 채우고 양도를 할 예정이므로 거주주택을 양도할때 요건을 갖춘 장기임대주택은 주택수에서 제외될 것이고ᆢ

이번에 구입한 오피스텔 7채는 조정대상지역에서 9ㆍ13조치 이후에 취득한 주택이므로 다주택자 중과세 배제혜택과 종합부동산세 합산배제 혜택을 받을 수 없지만,국민주택이하이고 공시가격이 6억원 이하면서 구청과 세무서에 임대사업자 등록을 하고 5년이상 임대의무기간을 지키면 2년 이상 거주주택 양도시 주택수에서 제외된다.

 

따라서 종전주택은 일시적 2주택 비과세요건을 충족하였으므로 9억원까지는 양도소득세가 비과세되고 9억원을 초과하는 양도차익에 대해서 장기보유특별공제를 80%를 적용받아 양도세가 1,200만원 정도라는 답변을 들었다. 또한 장기임대주택은 2019년 2월 이후 계약갱신을 할 경우 임대료 상한율 5%가 적용되므로 주의하라는 당부말씀도 들었더란다.

 

상담결과 본인이 알고 있는 내용과 일치하고 내야 할 양도소득세까지 정확히 알려줘서 더 이상은 알아 볼 필요가 없다고 판단하여 중개사님께 세명의 전문가분들께 상담을 했다고 하고,매도를 진행해 달라고 부탁을 했더란다.

 

친구를 만나려고 지하철에서 내려 걸어가고 있는데 친구로부터 사정이 있어서 30분쯤 늦을 것 같다는 전화를 받았더란다. 마침 세무서가 보여서 시간 여유도 있어 상담실에 들러 본인 사례를 설명했더란다.

 

그런데 상담를 해준 세무공무원으로부터  청천벽력같은 소리를 들었다. 국세청은 최근에 상담자와 똑같은 사례는 아니지만 일시적 2주택자가 감면대상 주택(비과세규정 적용시 거주자의 주택수에 제외되는 주택)을 보유할 경우 9억원까지는 비과세되지만,9억원을 초과하는 과세대상 양도차익은 장기보유특별공제도 배제되고,3주택 이상자로 중과세를 받는다는 것이다.

 

그러면서 더 자세한 것은 국세청 콜센타에 상담을 해 보라는 것이다.친구랑 모처럼 만나 수다 좀 떨어보려던 계획을 바꿔 친구와 안부만 확인하고 헤어지자 마자 국세청 콜센타에 전화를 했다.

 

콜센타 상담공무원도 상담자의 사례와 동일한 것은 아니지만 중과세 배제대상 주택을 보유한 상태에서 일시적 1세대2주택자가 양도하는 고가주택은 중과세대상으로 판단된다는 것이다.정신이 혼미해지고 그나마 알았던 세법지식이 뒤엉켜서 해법 찾기가 쉽지 않았다. 나름 머리를 써서 해법을 찾아보았더란다.

 

 

1. 중과세를 받더라도 거주주택을 양도하고 오피스텔을 신규분양 받는 방법

2. 기존 오피스텔을 의무임대기간 이전에 양도하고 신규분양 오피스텔 계약을 해약한 다음 거주주택을 양도하는 방법

3. 2017년 9월에 취득한 주택을 먼저 처분해서 양도차익 6억원에 대해 중과세를 받고 거주주택을 처분하는 방법

세가지 방법 모두 세금이나 위약금, 과태료 등 부담할 금액이 만만치 않았다.

 

호랑이에게 물려가도 정신을 차리라고 했으니 그 와중에 다른 전문가를 찾아서 본인사례도 중과세가 맞는지?
중과세라면 왜 중과세가 되는지?국세청 유권해석이 부당하다면 소송을 할 경우 승소가능성은 있는지?
차분히 따져보고,의사결정을 하기로 정신을 가다듬었다.

 

 

그동안 알고 지내던 세무사 중에 편한 고향선배가 있어서 전화를 해 보았다. 그런데 그 선배도 지난번 매주 점심을 함께 하는 세무사님들끼리 그 얘기가 나와 갑론을박 하는 걸 들었더란다. 본인은 양도소득세를 거의 취급하지 않아서 귀담아 듣지 않아 정확히는 알지 못하지만,중과세되면 양도소득세가 68.8% 중과세되므로 잘 알아보라고 하더란다.

 

처음 상담을 해 준 세무사에게 세무공무원과 콜센타 상담사항을 얘기하면서 사실 여부를 확인했더니 최근에 국세청 유권해석이 내려왔다는데,그 사실을 몰랐다고 하면서 상담료를 반환해 주겠다고 하더란다.

 

 
최근 언론에 보도된 내용에 주택과 관련하여 비과세와 중과세를 판정할때 경우에 따라 체크사항이 수십가지나 돼서 세무사들이 양도소득세 상담을 포기하고 있다면서, 일명 '양포세'(양도소득세를 포기한 세무사)라는 신조어가 등장했다는 기사를 봤다.

 

필자는 강의를 하면서 강의에 들어가기 전에 수강생들에게 당부 말씀을 드리고 있다. 제가 강의하는 내용은 강의 직전까지 시행된 세법과 존재하는 판례, 유권해석 중에 내가 알고 있는 것을 근거로 개인적인 판단에 따라 강의를 할 것임으로 근거법이 개정되었을 경우, 판례나 유권해석이 변경되었거나 새로운 것이 있을 경우 중 강사가 모르고 있거나 잘못알고 있는 것들이 있어서 강의내용이 잘못 될 수 있다.

 

또한 개인적인 판단이나 해석, 의견을 토대로 종합한 내용이니 절대 진리가 아님을 인식하고 수강하기를 바란다는 당부말씀을 강의 전에 하고 있다.

 

결론부터 말하면 상담자의 사례는 세무공무원의 답변대로다. 국세청은 2019.2.14자에 새로운 유권해석(국세청 서면 2018 부동산-3457)을 내놓았다.

 

일시적 1세대2주택 비과세대상 주택이 고가주택일 경우로서 조세특례제한법 제99조의 2(미분양주택, 신규분양주택 등으로 5년간 감면주택)에 해당하는 감면주택을 보유하고 있을 경우 9억원까지는 비과세가 되지만 9억원을 초과하는 과세대상 양도차익에 대해서는 3주택자로 중과세가 되고 장기보유특별공제도 배제된다는 견해이다.

국세청에서 이 유권해석이 공식적으로 내려지기 전에도 일부 세무전문가들 사이에는 사례의 경우 중과세가 정당하다는 견해와 부당하다는 견해가 있었다.

중과세가 가능하다는 논리는 고가주택도 일시적 1세대2주택 비과세 규정이 적용된다. 다만 9억원을 초과하는 양도차익은 일정비율대로 과세된다. 조세특례제한법상 감면대상주택은 당해 감면대상주택을 양도할 경우 중과세가 배제되지만 감면대상주택을 보유한 상태에서 조정대상지역의 주택을 양도시에는 주택수에 포함된다. 

다만 양도하는 중과세대상 주택이 1주택일 경우에만 중과세를 배제하도록 규정하고 있으므로 일시적 1세대2주택자는 중과세배제 주택인 감면대상 주택도 주택수에 포함되어야 하므로 결국 1세대3주택자에 해당된다는 것이다.

 

국세청 유권해석에서는 사례가 조세특례제한법 제99조의 2에 해당하는 감면대상주택의 경우에 대하여 중과세라고 판단을 하였지만 상담자의 경우처럼 중과세가 배제되는 장기임대주택도 동일한 논리가 적용될 것으로 판단된다.

 

최근 일시적 1세대2주택자가 감면대상주택 등을 보유한 상태에서 조정대상지역에 있는 고가주택을 양도할 경우 1세대3주택자로 중과세 하겠다는 국세청 유권해석은 세무전문가들마저도 상당수가 모르고 있다.

 

전문가들 사이에도 논란이 많은 사항이라 이 유권해석의 문제점에 대해서는 나중에 소개를 하겠다. 따라서 상담자 사례에 해당하는 경우는 대안을 충분히 검토한 다음 실행해야 하겠고, 이 글을 읽는 세무전문가들은 관련예규를 정확히 숙지할 필요가 있겠다.

 

내용이 복잡하고 특이한 사례라서 이해를 돕기위해 상황설명을 하다보니,내용이 장황해졌다.

 

책을 쓰고 강의를 하고 기고를 하고 상담을 하면서  내가 말하고 판단하고 쓰는 것이 과연 맞을까?하는 불안감이 늘 있었는데 최근에는 그냥 '무섭다'는 생각이 든다.

[세무법인다솔 대표세무사 안수남]

 

이 글은 제가 알고 있는 세무사님의 상담일지입니다. 복잡한 양도세 상담에 있어 참고되시라고 글 올려드립니다.

 

끝으로,약은 약사에게,진료는 의사에게,부동산 중개는 공인중개사에게,양도소득세 상담은 전문 세무사에게 의뢰하시길 바랍니다.  

 

 

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