청와대 인근에 있는 삼청동 북촌카페거리 사옥 꼬마빌딩 급매28억

청와대 인근에 있는 삼청동 북촌 카페거리,종로 꼬마빌딩 급매28억

안녕하세요? 상업용부동산 건물 중개를 주업으로 하고 있는 박대표입니다.#종로소형사옥 #삼청동소형사옥매매

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서울 종로에 소재한 삼청동..조선시대에 양반들이 많이 거주했던 북촌 한옥마을...인근 북촌 카페거리에 위치한 신축한지 오래안된 관리상태 좋은 20억대 꼬마빌딩 급매물에 대해서 포스팅을 합니다.

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삼청동 북촌마을은 박가이버가 등산을 좋아해서 북악산을 가거나 둘레길을 가면서 가끔씩 들리는 마을인데요..몇년전부터 상권이 많이 침체되었습니다.이곳은 잘 아시겠지만,역세권 상권 개념이 아닙니다.

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군데군데 상가 공실도 많이 있고,관광객들이 끊어지다보니,상권도 어쩔수 없는거 같습니다. 관광객들이 많을때 마찬가지로 투자자금이 몰리면서 이곳도 젠트리피케이션에 예외는 될수가 없었고,경기침체와 더불어 관광객이 줄어들면서 비싼 임대료를 감당못하는 임차인이 사업을 접고 떠나다보니,공실이 많이 발생했습니다.

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매매대상물은 본건과 관계없습니다.

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최근에 코로나사태로 맞물려서 상권이 더욱 위축이 된거는 사실이구요..4월 초순에 북악산을 갔다왔는데,삼청공원으로 하산해서 매물지로 걸어가봤습니다. 역시나 휴일이지만, 삼청수제비와 몇군데 매장을 제외하고는 손님이 별루 없어 보였습니다..

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제가 올린 사진은 본건과 관계가 없고,인근에 위치한 건물 사진임을 사전에 먼저 알려드립니다. 그러나 신축한지 오래안된 꼬마빌딩이기때문에 위의 사진과 비교해도 부족함이 없습니다.

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상가,사무실전문 네모 사이트를 통한 분기당 매출현황입니다. 매출이 전반적으로 많이 하락했음을 대략 알수가 있습니다.

외식업종중에서 중분류 전체업종을 검색했는데,북촌로 5나길 6개월전의 자료만 검색을 할수가 있네요.아마도 작년연말과 올 상반기는 매출이 더 하락했을거라 보이는데요...

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네모데이터의 매출은 나이스지니데이타와

서울시 우리마을가게에서 데이터를 불러온다 합니다..​

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삼청동 북촌 꼬마빌딩 요약서

공시지가합계는 토지 공시지가와 건물시가표준액을 포함한 금액입니다.공시지가는 약19억원입니다.매도가격은 30억이상이었지만,28억원까지 검토가 가능할것 같습니다.단순지가는 약5천만원수준입니다.임대료수준은 연면적대비 1py당 7만원 초반대로 아주 합리적인 수준입니다.관리비는 전층을 사용하는 사용자인 임차인이 실비로 부담합니다.

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만약에 북촌상권 전성기때 투자했던 건물주였다면 각종 금융비용 감안해서,도저히 이 수준에 임대를 할수도 없거니와,이 가격에 매각하지도 않을겁니다. 부근에 임대 현수막이 많은데,임대료 수준이 만만치 않습니다.;; 인근에 나온 매매가격도 무거워 보이구요..

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상권이 많이 위축되었지만,임대료수준을 반값으로 하향함으로 인해 조정된 합리적인 매매가격이라 판단되어 포스팅을 올려드립니다.임차인은 컨설팅관련업체로 업무용 및 전시장으로 사용하고 있으며,꽤 탄탄하다고 합니다.

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특이한점은 건물이 2차선도로 코너입지인데,대장상 지하2층이지만,현황은 지하1층이 거의 1층처럼 보이더군요.그리고 건물이 특이하게 설계해서 걸어가다가 눈에 바로 들어오는 특이한 건물입니다.지하철에서는 멀지만,승용차로 쉽게 찾아올수 있는 위치입니다.!!

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수년전에 통임대로 보2억5천/월2,000만원에 임대사업을 했던 곳인데,경기상황이 악화되면서 작년 봄에 월세를 과감하게 조정한 곳입니다.내년 봄 만기때 월1,200만원으로 특약으로 증액하기로 되어있습니다.

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다만,한가지 분명한 점은 건물 임대료가 아주 저렴하게 현실적으로 조정이 이뤄졌기에,매매가격도 인근 시세대비해서 합리적으로 조정되어,신축한지 오래안된 건물로 건물가를 따진다면,토지대는 평당4,000만원대의 합리적인 가격으로 보입니다.

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본건의 장점으로 꼽자면,주차여건이 아주 좋습니다.건물 전면이 넓어서 거주자 우선포함7~8대할수있고,건물후면에도 3대 가능하며,맞은편에 공영주차장이 있어 주차문제에서 자유롭습니다.인근 소형건물과 비교했을때,대지면적대비 이 정도 주차여건이 좋은곳은 찾기 힘듭니다...

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개인적인 견해를 말씀드리자면 투자 리스크를 조금이라도 줄이기 위해서 몇년후에 실사용 목적의 사옥으로 활용할 계획이 있는 분들에게 추천해드리고 싶습니다.

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단순 임대사업자보다 사업체를 운영하면서 일부 카페를 운영한다거나,임대를 하실 분들에게 추천드리고 싶습니다.!!그리고,단기투자보다 중장기로 최소 5년이상 10년정도 바라보시고,투자할 성격의 매물이라고 보입니다.

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현재 임대수익률이 양호하기에 상업용부동산 대출규제(RTI)에서도 자유로울것 같고,토지 공시지가가 높기때문에,대출 감정가도 거래예정가와 차이가 크지 않을겁니다.

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세전기준으로 사옥용도로 매매가의 50%인 14억정도 대출을 받는다면,차주의 신용도,매출에 따라서 대출금리2.8%정도를 적용된다면 자기자본 임대수익률은 6.2% 실현이 됩니다.임대료가 내년에 갱신된다면 수익률 상승이 이뤄지겠네요.

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기타 궁금사항은 아래 연락처로 언제든지 문의주시기 바랍니다.

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감사합니다.

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