[꿀팁] 신축 빌라매매시 주의사항 8가지.잘 사자(BUY)

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[꿀팁] 신축 빌라 매매 시 주의사항 8가지. 잘 사자(BUY)

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오래전에 신축빌라 중개하면서 느낀점을 정리하면서 몇 가지 팁을 드릴려고 합니다. 신축 빌라 매매 시 주의사항에 대해서 포스팅합니다.

 

 

주택 중에서 가장 수요가 많은 아파트 가격이 과거에 비해 많이 상승하다 보니, 틈새상품으로 신축 빌라가격도 많이 올랐고, 그러다 보니, 중소형 개발업체가 빌라를 공급하기위해서 몇 년 전부터 건축부지를 발굴하고,신축빌라를 짓고 해서, 건축부지 가격이 2종 주거지역의 서울의 강남권은 평당 4천만 원 이하 매물을 찾기가 힘든 상황입니다.

 

개발업체가 이곳 저곳을 물색하다 보니, 지주들은 수요가 많은 걸로 알고 가격을 올리기 일쑤입니다.빌라는 흔히들 전세로 거주하는 주거공간으로 많이 인식하고 있지만, 실제로는 신축빌라를 분양받거나, 기존 빌라를 사서 거주하는 경우도 많이 있습니다.

 

신축 빌라는 건축법에는 없는 용어입니다. 연면적과 층수에 따라서 다세대주택이나 연립주택으로 나눠지죠.서양에서는 고급주택으로 불리어지는 의미인데, 오래전부터 개발업체에서 고급스러운 이미지를 부여하기 위해 남발해온 것도 사실입니다.

 

여기서 말하는 신축 빌라는 고급빌라가 아닌 흔히 대지면적 80~120py위에 신축한 다세대주택에 대해서 논하기로 하겠습니다.주로 분양면적20py~40py(2룸~3룸)에 대해서 말씀드릴까 합니다.세대수는 적게는 8세대에서 많게는 16세대 정도 된다고 보시면 될 겁니다.

 

이 글은 빌라에 거주하시는 분들이나 빌라 공급업체를 폄하하는 글이 아님을 미리 밝혀드립니다.

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아파트 단지 부근이나 역세권 부근에 현수막에 신축빌라 분양한다는 문구를 많이 봤을 겁니다.아파트 가격이 그동안 워낙 많이 오르다 보니, 젊은 신혼부부나, 아님 중년층에서 전세살이에 지쳐서 그냥 신축빌라 사서 마음 편하게 살자라고 생각하는 경우가 많습니다

 

그렇다고, 충동적으로 구매해서는 절대 안 되고, 단지형 아파트에 비해서 한, 두동으로 구성된 빌라는 개별성이 강한 주거상품이기 때문에 시세도 알기 어렵고, 지역별로 편차가 심하니, 발품을 많이 팔아야 합니다.

 

요즘 신축 분양 빌라나 미분양 빌라 같은 경우, 유튜브를 통해서 광고하는 경우도 많은데, 부동산은 즉, 실물자산은 직접 눈으로 가서 확인해보고, 느껴야 가장 정확한 것입니다.

 

코로나 사태로, 아무리 언텍트 시대라고 하지만, 수억 원씩 하는 자산을 유튜브 동영상만 보고 판단할 수는 없겠지요.

원시적이라고 생각할 수도 있지만, 아무리 IT시대라고 해도 컴퓨터로 보는 거랑, 사람 눈으로 보는 것은 차이가 많습니다. 유튜브나 동영상에 현혹되지 마시기 바랍니다.

 

물론 지금은 그나마 과거에 비해서 나아진 게 국토부 실거래 사이트에서 정확한 주소는 나오지 않지만,다세대주택도 전월세, 매매 가격 실거래가 공개를 하고 있어서, 대략적으로 알 수는 있습니다.

 

1. 주변 환경을 자세히 봐라. 

아무리 강조해도 지나침이 없는 말이지요. 다들 질 아실 겁니다.빌라는 주변 환경, 교통(역세권), 학교(학세권), 생활편의시설, 평지, 주차공간이 얼마나 넓고, 인테리어가 얼마나 잘 되었는지에 따라서 가격이 좌우된다고 해도 과언이 아니다. 땅값 차이가 크기 때문에 집값을 좌우하는 경우가 많습니다.

 

 

아울러 요즘 신축빌라 같은 경우, 개발업체에서 최대한 세대수를 뽑기 때문에 세대당 해당하는 대지사용권(땅 지분)이 작습니다. 잘 확인해보고, 이왕이면 넓은 게 좋겠지요.

 

각 세대(호) 별 땅 지분은 등기사항 증명서에 표기되어 있으니 참고하시면 됩니다.등기 사이트는 네이버나 검색엔진에서 인터넷등기소라고 검색하면 됩니다.

 

 

2. 빌라를 많이 비교해라. 당연한 얘기죠.

빌라로 내 집 마련을 할 때 내 주변 동네에만 보지 말고, 시야를 넓혀서 많이 보고 비교해야 한다. 같은 지역, 같은 건물, 같은 집이라도 가격 차이가 나는 경우가 많습니다.

 

 

3. 주차장을 확인할 것

 빌라는 내부만 보고 사면 후회하는 경우가 많고, 다음에 집값도 손해 보는 경우도 많으니,  주차장에 큰 비중을 두는 것이 좋다. 

 

주차공간이 부족하다는 것은 세대당 땅 지분도 적다는 것이고, 내 집 주차장만 생각하지 말고, 한 건물 전체 세대수가 주차할 수 있는지를 잘 살펴봐야 합니다.

 

 

4. 벽두께는 두꺼운 집으로....(창틀을 보면서 가늠해본다)

 

 

지금은 어느 빌라건 철근콘크리트 옹벽 시공으로 하며, 옹벽의 두께는 거의 같다.하지만, 옹벽의 외부, 내부에 단열 두께를 얼마나 잘하느냐에 따라 결로(벽에 습기가 생기는 현상)가 있고 없고 차이가 납니다.

 

이 부분은 아주 중요하므로 모르면 벽 두께를 두꺼운 집으로 선택해야 합니다.모르면 창문을 열고 벽 두께를 가늠하면 됩니다.

 

 

5. 전용면적을 믿지 마라.(가장 주의!!) 

흔히,빌라는(다세대주택) 건축법상 한 동당 연면적 200평을 초과할 수 없고, 즉 한동에 10세대를 지을 경우,1세대당 전용면적 20평 이하라고 보면 된다.

그런데 전용면적은 같아도 실질적으로 빌라 면적에 차이가 나는 경우가 많으니, 전용면적에 너무 의존하지 말고, 많이 보고 비교하여 좋은 집을 고르도록 해야 한다.

 

전용면적은 등기사항 증명서를 열람해보면 쉽게 알 수 있는 내용인데, 빌라 분양업체에서 건축허가받고 나면, 베란다 부분을 확장해서 실사용면적을 전용면적이라고 얘기하는 경우가 가끔 있다. 서비스면적과 전용면적은 엄연히 다른 개념입니다.

 

원칙적으로 전용면적 몇 제곱미터, 서비스면적 포함 실사용면적 몇 제곱미터라고 하는 게 맞습니다.빌라는 평당 얼마예요??라고 묻지 마세요.^^;; 묻더라도 등기면적 기준 얼마냐고 물어봐야한다!!

 

아파트처럼 법적인 책임 평형이 아닌 경우가 많으니, 빌라 분양면적에 평당 가격은 맞지 않는다.보수적이지만, 등기면적(전용면적)과 서비스면적 포함 실사용면적, 분양가를 따져보는 게 합리적이죠.  

 

 

6. 잔여세대를 구입하자.

마지막 잔여세대를 싸게 사는 것도 하나의 요령이다. 빌라 개발업체는 10세대 기준해서 마지막 한, 두 세대에서 이윤이 남기 때문에 그래서 미분양을 털기 위해서 총력을 다합니다.

 

여기서 주의를 한다면, 분양업자가 오는 손님마다 마지막 1세대 남았다고 하는 경우가 있는데,마지막 잔여세대 고르는 요령은 입주가 70% 이상된 빌라면 잔여 세대로 보면 될 것입ㄴ다.

그럼 잔여세대가 70%를 어떻게 알 수 있을까? 저녁에 방문을 해서 불켜진 세대수를 확인해보거나, 우편함을 유심히 관찰하면 대략 입주한 세대수를 알 수가 있다. 혹시 눈에 보이지 않는 하자가 없는지도 함께 체크해 봅니다. 

  

 

7. 비수기에 계약하라..

빌라는 이사철이냐 아니냐에 따라서 가격차이가 크게 나는 경우가 많고,이사철이 아닌 일반적인 비수기(5~7월, 11~1월) 때 마련하면 이사철보다 많으면 2~3천만 원이라도 싸게 살 수가 있습니다.(고급빌라, 중대형 빌라는 최소 5천만 원 이상)

 

계약은 비수기 때 하고 잔금일 즉 이사날짜는 성수기 때 하는 지혜가 필요합니다. 그 이유는 아시죠? 나중에 전세금 반환받기도 수월하고 여러모로 이득이 있습니다.

 

 

8. 마지막으로 땅 모양을 자세히 봐라

 

 빌라는 땅이 잘생겼는가에 따라서 땅값이 차이가 난다. 또한 전면도로가 넓을수록 좋다.

 

 

오래전에 메모했던 부분인데, 혹시 제가 놓치고 있는 부분 있으면 덧글로 코멘트해주시면 감사하겠습니다.

그럼 안녕히...^^