작년 하반기에 상업용 부동산의 대표주자인 꼬마빌딩과 건물의 담보대출 금리가 인상됨에 따라 저금리 시대에 막을 내리고, 인플레 상황에 금리가 어느 정도까지 오를지 투자가들에 관심이 많은데요. 요즘 건물 담보대출한도와 대출 금리 수준과 개인이 유리할지 법인이 유리할지 살펴볼까요?
꼬마빌딩 건물 담보대출한도 [LTV]
비주거용 부동산인 상업용부동산은 상가와 꼬마빌딩 건물, 사업부지로 대체로 구성되어 있는데, 담보대출 비율은 LTV로 개인사업자로 할지 법인사업자로 사업자등록을 할지에 따라 비율에 조금 차이가 있습니다. 개인 임대사업자는 통상적으로 50~60% 수준이며, 법인 사업자는 한때 80%~90%까지 가능했지만, 현재는 다소 보수적으로 70~80% 수준으로 보시면 될 듯합니다.
임대사업자 이자 상환비율 [RTI]
상업용부동산 건물은 LTV 담보대출 비율이 높다고 해도, RSI 대출규제도 적용받습니다. 저금리 기조 속에서 지속적으로 채무액이 증가하자 2018년경 정부에서 대출 규제 정책으로 등장했는데요. RSI는 RENT TO INTEREST의 약자로 임대사업자 이자상환비율로 비주거용 건물은 연간 임대소득 합계액이 연간 대출 이자액보다 1.5배 정도 많아야 LTV 한도 내에 자금을 빌릴 수 있는 제도입니다.
저금리 시대에는 지속적으로 거래량과 지가수준은 꾸준히 상승했으나, 소비심리가 따라가지 못해서 임대수익은 반대로 수익률이 떨어져서 RTI 규제로 개인 임대사업자가 대출을 많이 받기가 어려워진 상황입니다. 개인 사업자에 비해 상대적으로 법인 임대사업자는 RTI 대출규제에서 자유로와 법인명의로 대출을 받는 경우가 많았습니다.
법인 임대사업자가 담보한도를 최대한 활용하기 좋은 방법은 일부층을 법인 사무실로 사용하는 것입니다.
꼬빌, 건물 대출금리
순수하게 근생건물 기준입니다. 금리는 개인이나 법인 신용도나 소득, 매출 현황에 따라서 천지차이입니다. 그리고 담보대출한도에 따라서 차이가 나기도 합니다. 과거 개인들이 실거래가 대비 80% 가까이 대출받는 경우가 있었는데, 일반적으로 담보+신용 대출까지 포함한 수치입니다.
개인 임대사업자인 경우 은행별로 차이는 있고, 고정금리나 변동금리에 따라 다릅니다. 통상 금리 인상기일때는 고정금리가 이율이 높습니다. 고정이나 변동금리 포함해서 현재 분위기는 3% 중반~4% 수준이며, 법인 사업자가 건물을 사옥 용도로 사용할 경우는 시설자금 성격으로 금리는 임대사업자에 비해 낮다고 보시면 됩니다.
미 연준에서 금리를 인상했고, 앞으로도 계속 금리를 인상할 예정이라 한국은행도 분명 금리인상을 할 것입니다. 하지만 최근 주택 담보대출 금리는 약간 인하했다고 하는데요. 빌딩이나 건물 담보대출은 아파트처럼 쉽게 대출가액을 알기 어렵고, 실거래가 기준이 아닌 감정가격 기준으로 실행하므로, 주거래은행 뿐만이 아니고, 타은행도 함께 미리 꼼꼼히 대출 조건을 따져기를 당부드립니다.
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