상가주택 취득세 쉽게 계산하는 방법(업데이트)

상가주택 취득세 쉽게 계산하는 방법(업데이트)

 

안녕하세요? 태박사입니다. 오래전에 상가와 주택이 혼합된 상가주택건물 취득세 쉽게 계산하는 방법에 대해 포스팅을 했는데,수정이 필요해서 포스팅을 다시 올립니다.
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빌딩 매매시 상가와 주택으로 구성된 복합건물이 거래되는 경우가 있는데요. 흔히 용어를 상가주택,주상복합건물,겸용주택,점포주택등으로 불립니다.

 

주로 서울권 50억이하의 꼬마빌딩이 대부분 여기에 해당됩니다.

이럴경우 거래가에서 주택분과 상가분의 취득세율이 다르고,거래예정가에서 주택분과 상가분을 나누어서 적용해야 하는데,이것을 안분 배당이라고 하는데,다소 복잡하게 보일수가 있습니다.​
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안분배당을 하려면,주택분과 상가분 대지면적과 토지 공시지가,건물 시가표준액을 알아야 안분배당해서 거래예정가(실거래가)에서 각각 상가분 매매가와 주택분 매매가를 산출할수가 있는데요.우선 세금부과의 기준이 되는 주택부분의 개별주택가격에 대해 알아보겠습니다.​

1.상가와 주택에 해당되는 각각 토지와 각각 건물을 쪼개보자!
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상가주택건물은 저층은 상가,중층이상부터는 주택으로 구성되어 있고,지상 윗층은 건축법상 단독주택,다가구주택이나 구분등기된 다세대주택으로 구성되어 있습니다.

단독다가구주택은 개별주택가격,공동주택인 다세대주택은 각 호별로 등기되어 있고,정부에서 세금부과의 기준인 공동주택가격이 있습니다.​
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서초동1659-17 상가주택에 대해 예를 들어 설명해드리겠습니다.참고로 이 건은 2020.1월 초순에 45억4,800만원에 거래가 되었습니다. 대지면적 기준해서 1PY당 약6,500만원에 거래된 케이스입니다. 만약 올 근생건물이었다면 임대수익과 관계없이 훨씬 더 높은 금액에 매각이 되었을 것입니다.

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서초동1659-17-건축물대장

 

본건은 건축물대장상 근생다가구주택이며,단독,다가구주택은 개별주택가격을 알아봐야합니다.

 

2. 인터넷 사이트를 열람해서 개략적으로 구하는 방법

​지금부터 상가주택 취득세에 대해 궁금한 분들은 지금부터 집중해주세요.!!

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네이버에서 일사편리를 검색하면 아래 화면처럼 보입니다.본건이 서울에 소재한 부동산이므로 일사편리 서울 부동산정보조회 시스템을 클릭합니다.

 

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​화면 좌측에 개별주택가격을 클릭하면 화면이 바뀌면 행정구역과 구.주소를 입력하고 검색을 눌러봅니다.

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개별주택가격 클릭하고,바뀐 화면에서 소재지와 지번을 입력해서 검색하면 연도별로 개별주택가격을 조회할수가 있습니다. 서초구청 담당공무원과 통화를 했는데,주택은 개별주택가격보다 시가표준액을 알아야 좀 더 정확하다고 합니다.​
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근데,개별주택가격으로 계산해도 큰 금액차이는 없다고 합니다만,정확한 금액은 온라인에서는 검색이 안되고,구청 세무과 공무원과 통화해서 주택 시가표준액을 문의해야 합니다.

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서초동1659-17

 

화면을 좀더 확대해봤습니다. 전체 대지면적중에서 주택분에 해당하는 대지면적이 139.66제곱미터,주택에 해당하는 건물면적은 378.64제곱미터입니다. 주택분이 나왔으니,역으로 전체 대지와 건물면적중에서 주택분을 빼주면 상가분(대지,건물면적)이 나오겠죠? 이해되셨나요?? 

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​개별주택가격은 2020년 공시가격은 발표할려면 아직 시간이 남았으니,작년도 개별주택가격을 보면 11억2천만원입니다. 개별주택가격은 주택분에 토지와 건물 모두 포함되어 있습니다.
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여기서 주택분에 해당하는 대지와 건물 면적이 나와있으니,전체면적(대지,건물)에서 차감해주면 상가부분에 해당하는 면적을 산출할수가 있습니다.​

 

 

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3. 상가분 기준시가와 토지 개별공시지가 조회

​서울지역 부동산은 e-텍스 사이트이며, 서울시 이외 지역은 포털사이트에서 위텍스로 검색하면 됩니다.

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https://etax.seoul.go.kr/index.html?20200429

[서울시 e-텍스]

 

 

https://www.wetax.go.kr/main/#

[서울이외 지역 위텍스]

위텍스는 초기화면에 상단 우측에 삼색줄 클릭하면 위 화면이 보입니다. 시가표준액을 클릭하면 됩니다. E텍스에 초기화면에서 중간정도 ETAX이용안내 마우스 갖다 대고,조회,발급을 클릭하면 화면이 바뀝니다.​

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조회,발급 화면에서 점선 안에 소재지와 지번을 입력해야 합니다.그리도 조회를 클릭하면 화면아래가 생성이 됩니다. 상세보기를 클릭하면 건물 시가표준액을 조회해 볼수가 있습니다.​
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서초동1659-17 상가주택 건물에서 상가분 건물 시가표준액입니다.2020년 기준181,859,937원입니다.

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건물 시가표준액을 알았으니,토지 공시지가 조회 사이트를 접속해봅니다.전국의 토지 개별공시지가를 검색하는 사이트입니다.

​https://seereal.lh.or.kr/main.do
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화면 좌측에 부동산 종합정보 메뉴를 클릭해서 화면이 바뀌면 마찬가지로 소재지와 지번을 입력하고,검색하기를 합니다. 토지개별공시지가는 제곱미터당 8.500,000원입니다.

그럼 상가분 개별공시지가 총가를 대해 알아볼까요?  위에 개별주택가격 캡쳐한 사진에서 대지면적에서 주택분 토지면적 139.66제곱미터를 차감하면 상가분 토지면적 90.54제곱미터가 나옵니다. 

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따라서 제곱미터당 개별공시지가(2019년)가 850만원 곱하기 90.54제곱미터=769,590,000원입니다.

상가분(토지+건물) 시가표준액 총액은 위에 건물분181,859,937원+토지분769,590,000원=합951,449,937원...계산의 편의성을 위해서 천단위는 절삭,반올림해주면 951,450,000원입니다.​

​주택은 2020년 거래분부터 6억이상 9억이하까지 취득가에 따라 취득세금이 달라집니다. 위 표는 1세대3주택자이하입니다. 1세대4주택자는 취득세가 4%입니다. 근데,이 구간의 취득세율을 간단히 계산하는 공식이 있습니다.

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취득세율 = 2/3 X 취득가액(억원)-3
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취득세율이 소수점이 많이 나올텐데,지방세법에 나와있듯이 소수점5번째 자리에서 반올림해서 소수점4째자리에서 계산하면 됩니다.​

4. 상가분 거래가액 확인

​45억4,800만원인데,편의상 45억5천만원으로 계산해보겠습니다. 위에 주택분11억2천만원과 상가분9억5,145만원 합계액은 20억7,145만원입니다. ​거래예정가에서 상가분 거래가액과 주택분 거래가액을 정리해보면 다음과 같습니다.
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상가분은=45.5억원 X (951,450,000)/(951,450,000+1,120,000,000)=약20억8,989만원
주택분은=45.5억원X(1,120,000,000)/(951,450,000+1,120,000,000)=약24억6,011만원

따라서 상가분과 주택분을 합해 보면 거의 실거래가인 45억5천만원이 나옵니다.

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상가의 취득세등은 거래가의 4.6%=20억8,989만원=약9,600만원 주택의 취득세등은 거래가격이 9억이 초과하고,거래면적이 85제곱미터가 초과하므로 세율3.5%=약8,600만원 따라서 상가주택 취득세금은 약1억8,200만원이 되겠습니다.

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개략적인 금액이므로,아주 정확한 취득세금액은 시,군,구청 세무과 공무원과 통화를 하시고,사전에 법무사를 통해서 취득세금을 산출해보시기 바랍니다.​
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최종정리를 해보자면 상가주택은 실거래가에서 상가분과 주택분을 안분해서 거래가액을 산출해야하는데,상가분과 주택분을 산출하기위해서 토지 공시지가액,상가분 건물에 해당되는 시가표준액,단독주택은 개별주택가격,공동주택(다세대)은 공동주택가격을 알아야합니다.

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위에 언급했던 사이트를 통해서 부동산의 지번을 확인하시고,검색하시면 개략적인 금액을 알수가 있습니다.

궁금한 사항은 문의주시고,이상으로 포스팅을 마무리하겠습니다.​
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