일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건,중과세 피할려면?

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건,중과세 피할려면?

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세

올해6월달부터 양도세 중과세가 본격 시행될 예정입니다. 혹시라도 다주택자라면 징검다리 두들기는 심정으로 집중해서 절세할수 있는 방법 있을지 모르니,끝까지 읽어보세요.

 

2021년에도 부동산 공급이 수요에 비해 부족하다고 각계 전문가들에 의하면 부동산 가격이 상승할 가능성이 높다고 합니다.

국토부장관이 교체되었는데,변창흠 장관이 도심에 용적률 완화등으로 공급을 늘린다고 하는데,향후 부동산대책을 면밀히 지켜봐야 겠습니다. ​

주택을 보유하는 목적은 여러가지가 있겠지만,거주목적과 투자 다양하게 있을 겁니다.거주하는 경우에는 자녀 학교문제나 자녀가 성장하면서 집이 좁아서 면적을 넓혀서 옮겨가는 경우가 많겠지요.

살고 있는 집을 팔기전에 미래에 이사 갈 집을 먼저 사는 경우도 있을 겁니다.아니면 투자목적으로 좋은 매물이 나와서 거주하는 기존주택을 팔기 전에 새로 전세 세입자를 안고 사는 경우도 있겠구요. ​

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건 적용시 검토할 사항 ​

조정대상지역으로 지정되면 세금 부과가 강화되는데 그 중에 하나가 일시적 1세대 2주택 양도세 비과세 요건이다. 일시적 1가구 2주택 비과세 요건은 두번에 걸쳐서 개정되었다.

2018년 9ㆍ13조치로 종전주택 양도기한 3년에서 2년으로 단축되었고 2019년 12ㆍ16 대책때 양도기한이 1년으로 단축되면서 신규주택으로 이사를 가야하는 요건이 추가 되었다.

 

 

일시적 1세대2주택 비과세 규정과 관련하여 혼동하기 쉬운 부분을 정리해 봅니다. ​ ​

 

●현행 비과세 요건 ​

(1) 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 지나서 신규주택을 취득할 것
(2) 양도하는 주택은 비과세 요건을 갖출 것
(3) 종전주택을 신규주택 취득일로 부터 3년 이내에 양도할 것 다만, 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득한 경우로서

ㆍ2018.9.14~2019. 12.16 : 종전주택 양도기한은 2년

ㆍ2019.2.17 이후 : 1년 이내에 종전주택 양도하고 1년 이내에 신규주택으로 이사를 가야 한다. 신규주택 취득일 현재 임차인이 거주하고 있을 경우 2년을 한도로 계약기간 종료일까지 이사ㆍ양도기한이 연장된다. ​
일시적 1세대 2주택 비과세특례에서 양도기한은 원칙적으로 3년인데, 2년이나 1년으로 단축되는 경우는 두가지요건에 모두 해당되어야 한다. ​

 

첫째는 신규주택을 2018.9.14 이후 취득한 경우에 한한다.따라서 신규주택을 2018.9.13 이전에 취득한 경우는 양도기한이 3년이므로 조정대상지역에 소재 여부를 따질 필요가 없다. ​

둘째로 2018.9.14 이후 신규주택을 취득한 경우에도 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 소재해야 한다. 종전주택이나 신규주택 2주택 중 1주택이 비조정지역일 경우에는 양도기한은 3년이며, 2주택 조정지역 여부는 신규주택 취득일 현재를 기준으로 따진다.

종전주택 취득시에 조정지역 해당 여부는 영향을 받지 않는다. 신축주택 취득일은 신축주택(조합원입주권ㆍ분양권 포함)을 계약하고 계약금을 지급한 사실이 입증될 경우 계약일을 말한다.

따라서 신규주택 계약일에 조정지역으로 지정되어야 하므로 신규주택 계약일에는 비조정지역 이었는데 잔금일에 조정지역으로 지정된 경우에는 양도기한은 3년이다. ​

 

신규주택 취득일에 조정지역으로 지정되어 있어야 하고 종전주택도 마찬가지로 조정지역으로 지정되어 있어야 한다. 조정지역으로 지정된 신규주택을 취득하기 위해 매매 계약일을 체결하는데 종전주택은 비조정지역일 경우에는 양도기한 단축요건에 해당되지 않는다.

따라서 신규주택 취득계약일 현재 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역으로 지정되어 있어야 한다. ​

●양도기한 판단요령 ​

(1)신규주택(조합원입주권ㆍ분양권) 취득을 위한 계약체결일에 계약금 지급사실 입증이 가능한지 확인한다. 계약금을 지급한 사실이 금융증빙에 의해 객관적으로 입증되거나 주택거래신고 또는 신규분양한 건설회사 분양계약서 등 증빙에 의해 확인된는 경우에는 계약금 지급사실이 입증되었다고 볼 수 있다. ​

(2) 계약체결일이 언제인지 확인한다. ㅇ 2018.9.13 이전인 경우 : 양도기한 3년 ㅇ 2018.9.14 이후인 경우 : 계약체결일 현재 종전주택ㆍ신규주택 모두 조정대상지역 해당여부 확인 ​ 종전ㆍ신규 2주택이 모두 조정대상 지역일 경우 ㆍ2018.9.14 ~2019.12.16 계약체결일 : 양도기한 2년 ㆍ2019.12.17 이후 계약체결일 : 1년 이내 이사ㆍ양도. 단 임차인이 있을 경우 계약기한까지 연장 ​

 

 

1가구 1주택 양도세 비과세 요건

원칙적으로 보유기간이 2년이상이고,거래가9억원 이하의 1주택자의 양도소득세는 비과세(면세)이나, 2017.8.2 이후 조정지역에 해당되는 주택을 한채 가지고 있다면 2년을 거주해야 양도세 비과세 혜택을 보게됩니다.

조정지역이 아니라면 거주를 안하더라도 비과세에 영향을 미치지 않습니다. ​ 보유기간 산정할때는 주택 취득시기가 중요한데,기준은 주택 계약일이 아니고,잔금일이나 소유권등기일을 기준으로 합니다.잔금과 등기일이 다르다면 빠른 날짜를 기준으로 적용합니다. ​ ​

 

자주하는 질문 정리. ​


Q : 종전주택 취득 당시는 비조정 지역이었는데 현재는 조정지역일 경우 조정지역에 있는 신규주택을 취득할 때 양도 기한은?

A : 종전주택 취득당시 조정지역 지정 여부는 영향을 받지 않고 신규주택 취득시점에서 종전주택도 조정대상지역 안에 소재해야 한다. ​

Q: 2019.12.17 이후 조정지역 1주택을 취득한 경우 세입자가 거주하고 있어서 이사를 갈 수 없을때 거주요건만 연장되고 기존주택 양도기한은 1년 이내에 해야 하는지?

A: 세입자가 있어서 임대차계약 기한까지 거주요건이 연장되면 양도요건도 함께 연장된다. ​

Q: 신규주택대신 재건축조합원 입주권도 동일하게 적용되는지?

A: 일시적 1가구 2주택 양도기한 단축은 종전ㆍ신규 모두 주택을 보유하는 경우만 적용된다. 따라서 신규주택 대신 조합원 입주권을 취득하여 1주택자+1조합원입주권 비과세특례는 양도기한은 3년이다.

Q: 양도기한을 준수하지 못했을 경우 다주택자로 중과세 되는지?

A: 종전주택을 취득하고 1년이 지나서 신규주택을 취득하여야 하는데 1년이 지나지 않아 신규주택을 취득하거나 조정지역 1주택 +조정지역1주택이라서 양도기한이 2년 또는 1년으로 단축되었는데, 양도기한이 지나서 양도를 하여 비과세를 받지 못할 경우라도 종전주택을 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 양도를 한 경우에는 일시적1세대2주택 중과세에서 배제된다. ​

Q: 신규주택을 취득시 전소유자와 임대차계약이 체결된 경우 취득 당시 임차인이 거주하는 것으로 보는지?

A: 신규주택을 매매하면서 전소유자가 임차하여 계속거주하는 경우에는 취득당시 임차인이 거주하는 것으로 인정되어 2년이내 기한을 한도로 이사ㆍ양도기한이 연장된다. ​

 

Q: 건설회사 분양권을 취득한 경우 양도기한 기산일은?

A: 건설회사에서 분양권을 취득한 경우에는 준공이 되어야 비로소 주택이 되는 것이다. 따라서 준공후에 잔금을 청산한 날부터 기산하고 분양대금을 준공 전에 청산했다면 준공일부터 기산한다. 결국 준공일과 잔금 청산일 중 늦은날을 취득일로 기준한다. 2021.1.1 이후 취득한 분양권은 비과세ㆍ중과세 적용시 주택수에 포함되므로 시행령이 확정되면 별도로 비과세 요건을 검토해야 합니다.

Q: 투기과열지구로 지정되었는데 이 경우도 동일하게 양도기한이 단축되는지요?

A: 주택에 대한 과세강화는 투기과열지구지정과는 상관없고 조정대상지역으로 지정될 경우만 해당된다. 일시적 1세대 2주택 양도기한 단축도 조정대상지역만 해당된다. ​

Q: 일시적 1가구 2주택을 연속으로 적용 받을 수 있는지?
A: 횟수 제한없이 연속으로 적용받을 수 있다. ​

이 글은 제가 알고 있는 양도세 전문가인 안세무사님의 자료를 출처로 해서 세법 공부하는 차원에서 이 글을 정리를 했습니다. 다만 다주택자라면 양도세 중과세는 아주 신중하게 분석해야 하므로, 세무 전문가의 도움을 받기를 권장해드립니다.

이 글이 조금이라도 도움이 되었다면 공감,덧글 부탁드리겠습니다.^^;

 

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