건물 시가표준액 조회,토지와 건물 가액 안분(나누는) 방법. ft 취득세

건물 시가표준액 조회 토지/건물 안분(나누는) 방법. 

건물가-안분

 

비주거용 부동산인 상가나,건물,공장등 상업용 부동산은 매매를 하거나 거래할 때 주택과 마찬가지로 취득세가 발생하는데, 다만 취득세율이 거래빈도가 높은 주택에 비해 상가 등은 취득세율이 좀 더 높습니다. 건물 거래할 때 거래가액 중에서 토지가와 건물가를 안분(나누는) 방법에 대해 정리해봅니다.

건물, 빌딩을 매매할 때 전체 거래가액이 50억이다... 100억이다 200억이다... 등등 이렇게 표현을 합니다. 이 중에서 토지분 가격과 건물분 가격은 어떻게 조합이 되는 건지 궁금할 때가 있잖아요. 특히나 취득세가 중과세되는 경우도 있을 텐데요. 거래가액을 토지와 건물 각각 분리하는 법을 알아볼까요?

건물 시가표준액 조회

 

건물을 매입할 때 취득 가격(실거래가액)에서 토지가액과 건물가액을 나누는 방법은 거래 쌍방이 임의로 할 수 없고, 기준에 의해서 안분할 수가 있습니다. 주로 시가표준액으로 토지와 건물을 나눌 수가 있는데, 건물 시가표준액 조회는 서울지역은 ETAX 사이트, 서울 외 지역은 WTAX 사이트에서 조회 가능합니다.

예를 들어서 올해 4월에 건물 매각이 된 논현동 122-24 유용 빌딩이 실거래가액 64억 원에 매각이 이루어졌는데, 이 건을 가지고 사례로 설명해 봅니다. 

 

먼저 서울시 이택스(ETAX) 홈페이지에 접속합니다.  화면 중간에 블록 처리된 메뉴판에 "ETAX 사용 안내"가 보이고 마우스로 갖다 대면 창이 살짝 열리는데, 왼쪽 맨 아래편에 "조회/발급"을 선택해줍니다.

창이 열리면 빨간색 네모 점선 순서대로 클릭하고, 정보를 입력하고 조회하고 마지막으로 상세보기를 통해 시가표준액을 확인해볼 수가 있습니다.

 

건물-시가표준액조회

 상세보기를 통해서 논현동 122-24 유용빌딩 건물 시가표준액은 450,354,897원입니다. 건물 연면적은 138PY밖에 안되는 소형건물인데, 2011년에 태어나서 시가표준액이 높게 적용된거 같습니다. 일반적으로 준공한지 20~50년된 건물이 시장에 매물로 자주 나오는편인데, 이런 건물의 시가표준액은 토지 개별공시지가와 비교했을때 비중이 아주 낮습니다. 

건물 시가표준액은 확인을 했으니, 이제 토지 시가표준액을 확인해봐야 하는데, 토지의 시가표준액은 개별공시지가 기준입니다. 따라서 논현동122-24 해당 필지의 개별공시지가 조회만 확인하면 됩니다.

유용빌딩-개별공시지가

대지면적이 180.4제곱미터, 대지 개별공시지가 금액이 제곱미터당 14,200,000원. 곱해주면 2,561,680,000원입니다. 따라서 실 거래가액에서 토지분과 건물분 시가표준액을 합해서 공식대로 안분하면 건물가와 토지가를 산출해낼 수가 있습니다.

 

 

토지, 건물 안분 방법 공식

 

건물가액 = 취득가액 X 건물 시가표준액/(토지 시가표준+건물 시가표준액)

토지가액 = 취득가액 X 토지 시가표준액/(토지 시가표준+건물 시가표준액)

 

건물 시가표준액=450,354,897원

토지 시가표준액=2,561,680,000원

합계액(토+건)= 3,012,034,897 = 3,012,000,000(십 만단 위 이하 절삭)

 

 

건물가액 = 956,918,309원

토지가액 = 5,443,081,691원

 

따라서 취득세는 토지와 건물 전체가액에서 4.6%를 곱해주면 되나, 건물분이 중과세라면 일정면적이나 전체면적에 중과세율을 곱해주면 취득세가 나올겁니다.

이 내용은 건물분 취득세나 부가가치세를 추정할수 있는 방법으로 실제 예상금액과 크게 차이가 없겠지만, 정확한 금액이 궁금하다면 지자체 담당 공무원이나 세무사나 법무사를 통해 꼭 확인하시기 바랍니다.