부동산(빌딩,건물)매매 허위매물 손쉽게 찾는 방법!!

부동산(빌딩,건물)매매 허위매물 손쉽게 찾는 방법!!

부동산(빌딩,건물)매매 허위매물 찾는 꿀팁

안녕하세요? 빌딩중개를 전문으로 하는 태평양공인입니다. 저금리기조와 유동성 팽창으로 실물자산인 수익성 부동산인 빌딩,건물 거래량의 증가와 함께 거래가격이 많이 상승함에 따라 허위매물도 있는데, 확인해볼까요?

허위매물이라고 언급은 했지만, 은밀히 본다면 거래를 진행할수 없는 매물이라고 보시면 될 것입니다. 이미 매매 거래가 완료되었거나,매매가 보류되었음에도 불구하고,중개인이 사전에 인지하고 고의로 손님을 확보할 목적으로 매물광고를 한다면 분명 허위매물이라고 볼수 있겠습니다.  

전국에서 업무지역이 밀집한 서울 강남권은 빌딩,건물 거래가격이 가장 많이 상승했다고 해도 과언이 아닐 것 입니다.

5년전부터 저금리로 인해 건물 거래량이 조금씩 증가해왔고, 건물 공급량에 비해 수요가 많은 관계로 거래가격도 조금씩 상승했다가 최근 2년사이에 일부지역은 50%이상 급상승을 하기도 했습니다.

 

하지만 최근에 건물,빌딩매매를 알아보신 분들은 체감하듯이 코로나로 인한 내수경기 침체로 임대수익은 지가상승으로 인한 매매가 대비 임대수익은 제대로 나오지가 않습니다. 아니 나올수가 없는게 현실이겠지요.

다만 서울 유명지역은 환금성이라는 대전제하에 임대수익보다는 지가 상승에 의존하는 투자가치 측면으로 대부분 접근하며, 허름한 건물이건 아니건 건물,빌딩 매입을 하고 있는 실정입니다.

 

그런나, 건물주들은 양도세 부담과 투자할만한 교환할 건물이 절대적으로 부족해서 시장에 매각할려는 공급물량은 별로 없고, 건물이나 빌딩을 매입할려는 수요가 넘치는 상황에서 안타깝게도 소위 무자격 중개인이나 브로커들이 인터넷에서 매수고객을 fishing하기위해서 허위매물을 등록하는 경우가 있습니다.

 

허위매물의 종류는 2가지가 되겠네요. 첫째 이미 매매계약을 완료해서 매수자가 전혀 매각할 이유가 없는 매물, 두번째로 기존에 건물주가 매매를 할려고 했다가 갑자기 상황이 변경되어 매매를 철회하거나 보류하는 경우로 매매거래를 진행할수 없는 경우입니다.

 

그런데 문제는 중개인이 그런 내용을 모르고 광고를 했다면 허위매물이 아닌 거래가 불가능한 매물이라고 봐야 할겁니다. 그러나 현실은 건물주와의 거래여부 확인도 안하고 광고를 하는 경우가 있습니다.

 

우리나라는 부동산 전속중개제도가 의무화가 안되었므로, 건물주가 여러군데 중개업체에 의뢰하면,소문이 퍼져서 무자격자들이나 브로커들이 건물주 소재를 귀신처럼 파악해서 매물을 가로치는 경우가 흔합니다.따라서 아주 자주 통화를 하지 않는 이상 언제 매각이 되었는지 알수가 없습니다.

 

그렇다고 매수할 손님도 없는데,전화를 자주 하게되면 건물주 입장에서는 보통 짜증나거나 귀찮은 일이 아닐 것입니다. 이것이 진짜 건물 중개에 심각한 에로사항입니다. 일반인이 모르는 구조적인 문제점이 있거든요.   

 

서두가 너무 길었네요. 이 글은 부동산중에서 빌딩,건물을 알아보다가 허위매물로 인한 시간 낭비를 최대한 줄이기 위한 글이므로 끝까지 읽어주시기를 권해드립니다.

 

먼저 이 글은 온라인 매체중에서 상업용부동산을 검색할때 많이 찾는 네이버 부동산을 기준으로 글을 작성했고, 간단한 사례만 올려드립니다.

 

 

허위매물 쉽게 찾는 법(네이버부동산)

 

 

1. 네이버 부동산 관심매물을 확인.

2. 국토부 실거래공개사이트를 접속한다.(빌딩앱 참고)

3. 지역,대지면적과 건물 연면적,층수,준공년도를 비교해본다.

 

 

지도에 표기되는 편리한 빌딩앱도 있지만, 국토부 실거래가 사이트를 표기한 이유는 분기별로 지역별로 거래량을 확인해 볼수가 있기 때문입니다. 불편하면 빌딩거래앱을 확인해도 관계 없습니다.

 

자료를 확인해서 일치하면 약98%는 매매가 안되는 허위매물이라고 보면 된다. 즉 빌딩 매각이 완료되어 새로운 건물주가 건물 매각을 할 이유가 없거나, 기존 건물주가 매매를 할려고 했다가 계획이 변경되어 매각을 철회하는 경우입니다.

 

100퍼센트라고 표시하지 못한 것은 희박하지만 아주 가끔씩 매매계약이 취소되는 경우가 있기 때문입니다. 아주 드문경우인데, 이유는 매수자가 잔금을 준비가 안된다던지, 건물주가 변심해서 계약을 파기하는 경우가 있습니다.

그런데,오랜시간 건물을 알아봤다가 맘에 든 건물이 나타나자 투자가는 건물 매입을 하기위해 여러가지로 검토했는데,결국 매매 진행이 안돼 시간만 허비하고, 그 매물을 검토하다가 차선책 매물을 놓치는 기회비용이 발생하기 때문입니다.

사실 빌딩중개 실무에서는 허위매물이 아니더라도 건물주의 단순 변심으로 건물 매매가 진행이 안되는 경우도 적지 않습니다.;; 

 

사례를 들어 설명드리겠습니다. 지역은 서울시 서초동입니다. 대로변 건물이 필요해서 검색한다고 봤을때 기준을 알려드립니다. 

사실 서초동 지역뿐만이 아니라 강남권,아니 서울 전역,수도권등 타 지역도 예외가 아닐것으로 생각합니다.

이 글이 작성한 시점에 네이버 부동산 모습입니다. 서초동 지역에 여러가지 매물이 보이는데, 서초3동사거리 인근에 숫자7이 보입니다. 7군데에서 올린 매물입니다. 한번 체크해볼까요??

 

본건은 서초동 건물주가 사옥용도로 사용하고 있는 서양빌딩입니다. 

네이버 부동산에서 매물검색하고, 숫자를 클릭해서 들어가면 등록한 중개업체 아무곳이나 한군데를 클릭해 봅니다. 그러면 위와 같이 창이 뜨는데, 대지면적과 연면적,용도지역,사용승인일(준공일)을 정확히 살펴봅니다.

 

국토부 실거래 공개사이트와 비교해서 데이타가 일치하면 거의 허위로 봐야하며 허위매물을 신고해도 관계없습니다. 신고 사유는 국토부에 올라온 매물과 동일하다고 이유를 기재하면 될 겁니다. 그림에 보이는것처럼 화면 상단에 신고하는 단추가 있습니다.

서초동 지역에 수만동의 건물이 있지만,대지면적,연면적,용도지역이 일치하는 건물은 하나도 없습니다. 

국토부 실거래가 공개사이트(상업용부동산)에 접속해서 2021년 1분기로 서초동 지역 검색을 하면 위 그림처럼 보여집니다. 붉은색 점선 박스를 보세요!! 아시겠나요??

 

이 건물은 올해 1월 4일 빌딩매매 거래가 된 상황입니다. 그런데도 버젓이 등록일자를 보면 매각된지 한달이 훨씬 지났는데도 올라와 있네요.

 

네이버부동산은 한달마다 거래 유무를 확인해서 매물을 등록해야 하는것으로 알고 있는데요. 사실 확인서만 작성해서 보내주면 갱신등록이 되는 구조로 알고 있습니다.

그러나 빌딩 매물을 살펴보면 내용란은 부실하기 짝이 없고, 똑같은 광고성문구를 복사해서 붙히는데,이걸 알면서 방치하는 네이버부동산도 문제가 있다고 보여집니다. 

 

이번에는 거래가 완료된 빌딩매물이 아닌 이미 빌딩 매각을 보류한 매물인데요. 교대역14번출구 바로 앞에 있는 요지의 빌딩인데요. 인근 정보에 의하면 영한빌딩 건물주는 250억에도 매각을 안했다고 합니다. 

결론은 영한빌딩을 매각하면 강남권 빌딩 거래가격이 많이 상승해서 갈아탈 건물이 없다는 것이 가장 큰 이유라고 합니다.

 

그럼에도 불구하고 오랜시간 광고가 되고 있습니다. 건물주는 이 상황을 즐기고 있는걸까요? 아님 귀찮아서 그냥 내버려주고 있는건지도..;;; 간단한데 글로 쓰자니 길어지네요. 

영한빌딩

 

교대 전철역 바로 앞 일반상업지역 층수가 아주 높은 고층 꼬마빌딩입니다. 혹시 관심있는데,허위매물인지 아닌지 궁금하신 분들은 컨텍해주세요..

대표전화: 02)586-7770 카톡: pgyver72

 

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